有人说，当下是最坏的时代，房价难涨、房子难卖，楼市变得截然不同。
也有人说，当下是最好的时代，官方救市政策频出，房贷利率下降，新一轮楼市周期已然开启，只是等待需要时间。
乐观与悲观本就相依，任何时候都需要辩证地去看待现象。
但市场现象终归是一样的：新房、二手房正在经历前所未有的调整期，新房“日光”不再，二手房上涨的趋势逐渐式微。
茫茫市场海洋里，谁也无法预料，当年光环加身的学区房，有一天也会和其他房子一样止涨甚至房价出现*退倒**。
今天，笔者看到，玄武区的著名学区房——公教一村尤为热门的两室户型，成交价约87655元/㎡。
这套房原本房东预期挂460万，单价达到9万/㎡，最终还是降价12万成交的。据说，因为房东急售，所以价格让了一些，成交也比较迅速。
单看这个价格，感受没有那么大，结合一下往年成交可以看到很多。
比如 在2020年，类似户型也能有8.8万/㎡的成交价 。现在这条成交记录，仿佛坐着时光机回到了2年前。
在2021年，类似户型是逾9万/㎡的成交价 ，尽管成交周期约3个月，依然能够说明问题：当年的心态、市场环境的确比现在要好很多。
带着疑问，笔者咨询了前线中介，有位资深经纪人直言：“ 因为政策原因，现在学区房或多或少都降了一点，但还不至于暴跌的程度 。”
“以前还能遇到一些投资客，近段时间买的几乎都是急需学籍的家长。”
“之前涨太快了，最近几年算是回归平稳了。”
从小区的历年成交记录可以看出，整体上的确在走低。
据统计， 公教一村近3年的房价整体稳定，但近半年以来，都在走下坡路，原本涨到9万/㎡的房价，如今回落到3年前。
说起这个老房子，或许南京很多家长都留着一份独家记忆。
公教一村建于2000年，已有20多年房龄。
别看小区老旧，住户的素质都非常高，一部分是原市政府退休干部家属，还有一部分是后期买房给小孩上北京东路小学的家庭。
另外，小区曾出新过，整体的面貌相比以前大有改善，颜值和便捷度都提高了不少。
值得深思的是，不止是公教一村，很多学区房的神话已经无法续写了。
【南京顶级学区房，成交价创2年新低】
前不久，南京头部学区房西康路3号，成交了一套三室一厅，73.67㎡的房子，成交价7.5万/㎡，是近2年多来的最低单价。
这套房原本预期在599万，单价约8.13万/㎡，现在7.5万就成交了，房主的预期也拗不过市场。
翻看成交记录，轻轻松松就能看到小区满眼的“暂无均价”，或者也是8万/㎡、9万/㎡的数字。
相比之下，7字头如空谷足音般罕见。
过去几年里，力小+29中这样的顶尖教育资源，一直承担着神一般的角色，也是很多家长的不败信仰。
但现在，这个神话面临破灭，尽管价格并没有大跌，但明显不如曾经辉煌，并且出现了回落。
【市中心的苏宁雅悦，最新成交价*退倒**回3年前】
再者，新街口的苏宁雅悦最新成交单价3.3万/㎡，是2019年以来的最低成交单价。
无论是从全部历史时间轴，还是从同类型户型来看，苏宁雅悦的房价同样在走下坡路。
2019年，苏宁雅悦小户型成交价4.8-5.3万/㎡。
2020年，单室套户型成交价在4.6-5.6万/㎡之间，相较2019年有所上涨。
2021年，单室套开始问鼎6万/㎡，同时，建面70㎡左右的单室套成交价也能达到4.3万/㎡以上。
哪怕是过百平的单室套，成交单价也能达到近4.5万/㎡。
只是现在，大户型只能卖3万+了。
诚然，这么几套学区房的价格概括不了全部，但从整体挂牌价上来看，学区房的价格趋势与这几套成交房源的指向不谋而合。
我们选取了一些有代表性的小区样本，发现很多小区不再像先前那般凶猛涨价，如今的价格正在慢慢*退倒**回2年前、3年前，甚至更多。
犹然记得，过去几年里，学区狠狠助力房价的案例不胜枚举，甚至可以如此概括： 小区从平平无奇到一鸣惊人，真的只差了一个学区的距离。
比如河西魔幻安置房佳和园，凭借着科睿+汇文双学区，房价在2019年还是6.6万/㎡，到了2020年立刻蹿升到7.5万/㎡，紧跟着几乎每过一年，房价就要加上近1万/㎡。
毕竟在官方指导价上，这个安置房小区只有约2.07万/㎡，而多出的5万/㎡、6万/㎡则是学区真正的价值。
不过这个现象从2021年下半年开始，似乎出现了拐点。
我们传统的学区为王的印象，正在逐渐被颠覆。
需要明确的是， 这并非代表着学区房一夜之间暴跌，而是在潜移默化中，学区的概念会被逐渐弱化，在这个过程里，学区房并不会硬着陆，而是在细水长流中归于平凡 。
在短时间内来看，有没有学区依然会作用于房价上，但从长远来看，学区到底走向如何，还决定于官方态度。
在教育部下发的2022年教育工作的文件当中，“免试就近入学”被正式提出，这就意味着学生可以不用参加考试直接分配到距离家最近的学校。
这样一来，学生进入好学校的机会就更多了，即便是普通家庭的学生也能够享受到更优质的教育。
任何新政的出现都无法十全十美，只有在后续的时间里慢慢完善。
针对很多家长关心的新政带来的问题，相关部门已经对此采取了一定的措施，尽量来弥补就近入学所带来的问题。
比如现在不少地区实行的教师轮岗制度，这样就等于均衡了各个学校的师资力量。
不难预测，就目前的情况来说，学区房房价年年猛涨的神话，恐怕很难再续写了。
对于家长而言，即便房价慢慢*退倒**，拿几年的房价变数成本去换孩子一个不遗憾的就学机会，值得；但对于炒房客来说，就没那么纯粹了。