文/初晓、roll雪球
吹牛也要有个度。
自以为众人皆醉我独醒，没想到其实自己才是最傻的！
怎么办？打碎牙齿肚子里吞，脸上还得强撑，撑不住只好干回老本行，最后还得说一句。
“真香！”
这说的不是别人，正是好几年前拼命舍弃自己“地产开发商”属性的——花样年。
大湾区的人，多少都听过花样年。
即使没住过花样年的房子，也听过花样年的物业。
还有不少人对花样年好感满满：
“我跟你说，我家那小区，公区设施又重装了一遍，可漂亮呢！”
呵呵。
换来的只有业内人士的一声冷笑。
要说花样年，这房企着实不小。
1998年，在深圳起家。在当时，这是未来最有前途的城市之一。
一开头就是大场面，花样年野心不小。
路也越走越好，依托广东省，走向全国。从2009到2012年，花样年快速发展，销售额从37亿增长到80亿。
然而，骚操作来了！
2013年，花样年居然开始全面转型了！
“请不要再叫我开发商，谁再叫我，我就跟谁急。”花样年总裁潘军这样说。
不叫你开发商？那叫你什么？
答案来了。花样年把房地产丢一边，主要精力转向了物业，要做“社区服务商”，美名其曰为抛弃重资产，转型轻资产。
理由是什么？
存量时代来到！国内房地产市场增速越来越低，社区物业市场势头起来了！
花样年通过物业平台“彩生活”提供物业管理、工程维修、社区养老、金融、旅游等服务，抢占先机。
转型到底对不对？时间来告诉你。
从2012到2016，房企都在大肆扩张。恒大、融创、碧桂园等等，大踏步狂奔，规模一扩再扩，赚的盆满钵满！
看看老许，那洋溢着笑容的脸，是不是很开心？
那些年，这些房地产巨头全都笑眯眯的。
花样年呢？
也算是笑，在向轻资产转型的过程中，它发展的还可以。
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2014年，花样年旗下物业公司“彩生活”登录港交所，成为内地第一家上市物业公司，也是全国乃至全球物业管理面积最大的物业公司。
来看看它的业绩表现，从2012到2016，五年期间，收入和利润分别从1.97亿和0.43亿增长到13.4亿和1.8亿。
增速很快，但是，体量还是太小，挣不了什么钱。
和地产开发业务动辄几十亿上百亿的增长比起来，不算个啥。
当然，物业服务和地产开发业务相比，也是有优势的。
传统房地产开发业务，利润确实高，但是杠杆高、风险高、节奏快，非常累。而花样年以物业服务为主打的轻资产虽然利润低，但是风险也低，现金流很稳定，比较安逸。
物业嘛，是一个细水长流的过程，只要管理的小区越来越多，那么后续躺着就能收钱。
但事实是这样吗？
有点规模的地产商，几乎都有自己的物业公司，大地产商更不必说，肥水岂能流入外人田？
万科、龙湖就是以物业服务质量优异而闻名的。
这种局面导致物业服务市场非常分散，地产商占据强势地位，我开发的楼盘我自己管！
所以，“彩生活”只能承接母公司花样年和其他小地产商开发的物业，整体档次偏中低端，盈利能力非常一般。
平安证券研报显示，2018年物业行业十强市占率为11.4%，百强市占率也不足四成，管理规模最高的彩生活市占率仅1.7%。
从绝对数字来看，“彩生活”是全世界管理规模最大的物业公司，看似很厉害，但从市占率来看，还很弱鸡！
那几年，花样年前前后后收购了一百多家小型物业公司。
小物业公司服务的小区有个特点，那就是档次较低，房屋质量普遍不太行，业主投诉太多。
这一接收就傻了眼，总不能砸自己的牌子吧。花样年不得不给这些收购来的物业公司“擦屁股”。
园林有问题？砸了重装！
公共设施不太好？继续重装！
这改来改去，“彩生活”快变成建筑公司了，这还是轻资产吗？好像又有点重了？
结果是：从2014年上半年至2018年上半年，彩生活的毛利率不断下滑，依次是66.1%、73.9%、44.3%、45.5%、35.3%。
市占率上不去，盈利能力还下滑，两边被打脸，确实有点疼。
要是花样年继续把物业作为核心业务，那咱们这篇文也就不用写了。
2012年花样年销售额为80亿，2016年是122亿，增长缓慢。
同期销售额差不多的阳光城，2012年是73亿，2016年则变成了487亿。
两相对比，差别太大了。
同样是在2009年上市的龙湖和恒大，前者2016年销售额为881亿，后者刚刚超过成为新任“宇宙第一大房企”。
还有同处深圳的龙光地产，晚于花样年赴港上市，2016年合约销售额约287亿，是花样年的近三倍。
眼看着其他地产公司，一个个借势飞黄腾达，吃香的喝辣的，花样年动摇了。
2017年初，花样年变了——重回传统房地产行业。
这一次，换了个说法，叫“轻重并举”，表面上物业和地产开发业务并重，但实际情况是抛弃物业，拥抱地产开发。
2016年合同销售额122亿，2017年201亿，2018年301亿，2019年362亿，飞速增长。
呼，业绩终于回来了，花样年松了一口气。
然而，还不够！
2018年四季度，花样年的创始人曾宝宝重出江湖，喊出了“2020千亿”的口号，并且在今年1月正式担任CEO一职，从幕后回到台前。
当房企定下“千亿”目标的时候，几乎必定有一个“标准动作”！
挖人！
那些已经成功跨过千亿门槛的房企，几乎都通过引进不少明星高管来完成跨越式增长。
近的有华夏幸福、中梁地产、祥生地产、新力地产等开出几倍薪酬吸引人才，远的有万科2000年从中海地产挖来50位业务骨干的“海盗计划”。
最高调的是：南京起家、深耕大江苏的弘阳地产，为了在2020年冲击千亿，18年初从旭辉、新城、泰禾等黑马房企，花重金一口气挖来张良、蒋达强、罗艳兵、鄂宇等10大明星高管。
这样的超大手笔，一举震惊沪宁房产圈，成为新晋“网红房企”！
花样年也是同样。
为了把控人才质量，曾宝宝亲自面试各位候选人。分别从雅居乐、旭辉、中建、东旭鸿基等地产公司挖来了张惠明、郭峰、陈新禹、赵英华等数位高管，为“千亿”保驾护航！
从19年初开始，一年不到，COO、CPO、CFO、北京和深圳区域总裁等，换了一大片。
“飙”就一个字！
创始人终于坐不住了，开始亲自出手，显露实力。
当然，对花样年来说，它在地产上的底子还是不错的。
截止19年6月底，花样年的土地储备有3320万平方米，全部建成房子后销售额可达5500亿元，2019年销售额才362亿，非常充足。
其中一二线城市占比超过90%，粤港澳大湾区占比超过50%，城市布局很好，需求扎实。
现在，有人、有粮，千亿到底能不能拿下？咱们骑驴看唱本——走着瞧！