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提问：房姐您好！上次提问没太说明白，我北京有一个名额但不是首贷。手里400万现金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大宁山庄市值约1150，望京雅特住区102平米市值600万月收租1.3万；石景山紫御国际公寓市值240万，石景山crd银座老人住。燕郊福成市值150万。目前在五棵松上班，以后有可能在亦庄。 目前打算调下房产结构，卖掉紫御国际和大宁山庄（需要时间），买东边有升值空间的投资房。那么应该1、先卖后买还是先买后卖？先买是不是要把大宁山庄抵押出去？2、买到什么地段有没有大概小区的指导？3、这些资金买一套还是慢慢倒腾两套？4、限竞房或者亦庄有没有适合投资的标的？ 感谢！
回答：建议卖，房山不具备长期价值，早置换掉比较好 主看 双井和望京片区 例如 珠江帝景、罗马嘉园、国美第一城、珊瑚湾这些区域大面积 1000+一套更好，维护成本低 亦庄当前溢价，不建议投资限竞房
提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，最好能具体到小区或地块，谢谢！
回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里
提问：房姐好，第一次提问。 预算比较低，而且首套房资格已经用掉了。16年底在燕山买的房子，现在卖掉还完*款贷**能剩50多万，加上积蓄，一共能筹措一百一二十万。 想在最近一两年内换房子到五环内，请问有什么好的办法，筹措二套房的首付么？五环内有什么适合我的标的么？一直在关注石景山的房子，不知道可不可以？ 看到您提的针对二套房的抵押的方法，请问该如何操作呢？
回答：多核办理信用卡，给自己和家里人养流水，后期做*款贷** 石景山不建议，120左右看东三东四老公房 可以搜索抵押关键词，有过详细回答
提问：房姐，你好，首套房首付200万左右，想在清河区域买房，什么楼盘和户型推荐？
回答：清河这片区域也是学区＋高战＋码农溢价，通常我们回避。 对清河的总结是：工厂(小米等)周边房价比商圈房价贵。 码农智商税。 大厂搬郊区自然不值钱。 自住可以关注回龙观板块溢价相对少。
提问：根据姐的选筹思路，重点看了望京和酒仙桥，对比单价后，觉得酒仙桥单价更低，现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平，现655，精装修，18层，东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手？如单价高，多少以内合适？如无法谈到该单价内，能否推荐酒仙桥其他楼盘？最后一锤了，望姐抽空答复，多谢！！！
回答：晶都国际5万左右才考虑，这套单价略高，加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘，新手没有淘笋渠道，可以试着砍砍价，单价控制在5.5内。 东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线等比较推荐
提问：房姐您好，总价400-550万的东三环至东四环的投资盘，您推荐哪个小区？谢谢了
回答：望京02后的品质次新6+， 惠新西街7＋， 亮马桥一带公寓类6上下， 天通苑2.8内大面积 以上都是不错的选筹区域
提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助
回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看
提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！
回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五唯一的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以最低指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭*款贷**更低 6.抵押贷*款贷**成数比按揭*款贷**更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为*款贷**的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做*款贷**，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来
提问：房姐好！上班快两年了，sfsd，未婚。每月税后10k另有公积金3k。首付*弹子**200。考虑作为婚前财产长期持有，打算出租不自住，不考虑通勤。请问双井\/九龙山，望京，方庄，草桥，角门有没有合适的盘可以淘？
回答：草桥： 草桥欣园四区、恋日花都 角门： 怡然家园6号院 百子湾：沿海赛洛城、后现代城 双井：苹果社区
提问：房姐您好，预期工作在窦店附近，自住考虑，窦店区域有推荐的小区么？
回答：房山区窦店镇汇丰街（西南六环外） 窦店，房山比较落后的区域之一。规划混乱，而且又没有什么短期内能看得见的利好，因此窦店的房价一直以来就比较低。 周边配套比较落后，典型的十八线县城面貌。医疗和教育资源缺乏，商超也比较低端。交通方面，目前全靠自驾和公交，没有地铁，未来也无规划中的地铁。 自住可以关注房山良乡地铁沿线，比如西兰岛，首开熙悦等
提问：房姐，您好。坐标北京，已有一套83年建，50平米住房（已买下）。想改善，选好一套tty620万的。现有住房保留。资金请况：夫妻二人没有*款贷**记录，工作稳定，现有公积金共50W，现金200W，请问，我如何操作？盼解惑，感谢！
回答：tty重点关注东一区，东二区，东三区 200平以上的大户型，年底还可以淘到单价2万的... 全款抵押买入
提问：房姐，家里目前有2套，一套是2009年买的远洋一方的89平小三居，另外一套是16年底买的海淀永泰东里2000年的一居，都是婚前买的，媳妇是京户，手里有60多存款，房贷还有240个，目前住在一居室，环境比较乱住的拥挤。小孩一岁多了，考虑孩子上雪 学校中等偏上就行，小区环境还不错的小区，两居或小三居，家庭收入税后3万多点，不知道选哪里的房子，看中西城的学校，海淀学区差异大，都是老破小，关注您说望京不错，也自己了解了下望京，就是2、3居比较贵，犹豫是把海淀一居换掉还是把远洋一方换掉呢？还是两套都出合为一套大的呢？最近迷茫买哪个合适，上班在西二旗和昌平 麻烦房姐帮忙出出主意。
回答：北京一居未来上涨空间不大，可以出掉 远洋一方保留，需要现金流可以抵押出来 望京可以看 宝星，慧谷、澳洲康都等小区
提问：房姐您好，刚加入的新人来请教！ 首房首贷，考虑入手总价在800-1000w作为婚房。两人工作均在金融街附近，想选择离地铁近。周边生活便利的地段小区；不要老破小… 现在不知道要不要考虑学区房，不知道房姐可不可以给点儿思路，如何去选择呢， 能不能推荐几个合适的小区，麻烦了！！！
回答：不用提*考前**虑学区，政策风险大，首套以投资+自住最好 向东面看 天之骄子、富力城、首城，乐成，珠江
提问：首套，首付260万左右，工作在中关村，附近老破小值得购买还是投资其它区域？
回答：海淀的老破小学区属性太重，不适合投资。 如果一定看海淀 可以考虑 罗庄X里，双榆树或者厂洼的房子 纯投资更建议买东面 朝青，石佛营，百子湾板块
提问：房姐好，像CBD高尔夫别墅这样的有投资价值吗？
回答：看着挺便宜，但是别墅的流动性极差 建议结合实际看房 有自住需求可以入手，目前在售价格很多也在4万+左右
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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