最近家长问学区房较多，笔者谈下自己的看法，仅供参考；

房价

首先说下对当下淮安房价的几个看法；

第一：淮安真正贵的房子在两个区，一是清江浦区（包含新城和开发区，也就是清淮中定向生范围），还有淮安区，高价楼盘都在清江浦区；

向东向南是淮安长期战略，这两个区是近年基建投入的重点，房子的价值不在那点钢筋水泥或者土地，而是附着在上面的周边配套，政府基建向哪里投，哪里的房价就升值；大家光看到新城一块地买几十亿，但没有前期几百亿的投入，谁会去拿地呢？；“光看贼吃肉没看贼挨打！”；

第二：现在市区的房价超出了中上市民的消费能力，淮安以全省垫底的收入，支撑全省第十的房价，已经透支了未来几年的涨幅，今后将横盘等待收入跟上房价；特别是在这轮江苏经济向北的大战略中，淮安的发展速度和定位决定了这轮房价的高点；

来源于网络仅供参考

第三：淮安的房价在苏北低于盐城和徐州，高于宿迁，连云港；如果剔除去年上涨近50%的新城，淮安去年房价上涨与周边市差不多，在百分之十几，而新城房价近50%的上涨，得益于淮安基础教育的不均衡，这也是全市对优质均衡教育呼声日高的原因；

这轮苏北房价整体上涨的重要推手是土地拍卖，全国主要的开发商都在苏北重金拿地，他们一定是看到了某些机遇，也许未来几年苏北的经济将迎来一轮爆发式增长，这和江苏的大战略有关，前文有详述；

第四：淮安房价上涨的新鲜血液不是外来人口，而是各县和乡镇，重要推动因素是乡镇学校的空心化导致的合并；再加上优质教育资源大部分集中在市区，更加速了对其他县区的虹吸；

现在有很多人说不如去江南和南京买房，且不说相同价格是否能买到相同的区位和配套，就是工作和怎么融入当地圈子也是个难题，江南对苏北人的偏见很难改变；

江南被上海虹吸，上海被欧美虹吸，淮安市区在这个食物链的较低端，貌似还处在扩张期；

第七次人口普查数据，将对这个问题有阶段定论；

第五：房价上涨最多的是学区房，也是风险点，因为现在的学区溢价已经脱离了教学质量可以解释的范围，更像是赌博，赌的是优质教育资源的固化，以及倾斜的政策不被改变或更加倾斜，显然这不可能；

学区风险

笔者支持购买学区房，且在2019年中考后多次推荐开明系，特别是新城淮中，19年8月单独写了一篇文章推荐；但时移世易，风险已肉眼可见；

无论是官方媒体还是民间自媒体，论坛，优质均衡教育都成了高频词汇；

淮安的优质均衡教育有两条路，一是增量扩张，二是存量改革；

增量扩张

淮安所谓的优质教育资源，一般认为是指开明系学校，因为他才可以抬高地价和房价；

开明系的二次扩张已经呼之欲出，清浦区，清河区，开发区都传出再建开明的风声，这种均（li）衡（yi）教（jun）育（zhan）的扩张方式，是不是似曾相识，一样的配方一样的味道；

篮框内的字以后不会再有，愿赌一元；

优质教育资源的扩张，意味着原有利益的稀释，这也是清江浦中学一再被黑的原因；

但这是对现有优质学区房冲击最小的方式，改变的是量而不是质；做大的是淮中集团，其他学校加速边缘化，淮安教育荣辱将系于淮中，个中压力可想而知，估计这并不是每个淮中老师愿意看到的；

笔者担心的是，某种利益绑定的深度和广度是否已经阻碍了大幅度改革的动力；

存量改革

均衡教育标本兼治的办法国家已经给出，就是定向生制度，但其中的伸缩空间较大，淮安定向生制度与兄弟市比较，较为苛刻，并没有起到均衡基础教育的作用；

大部分四星学校的定向生录取分高于统招分，降分形同虚设，即使稳定降分的淮阴中学，定向生完成率也只有39%，远低于南师附中的将近90%；

淮安民办学校学生在1万人左右，市区开明系在0.5万人左右，中考高分基本分布于这些学校，淮中90%左右的学生来自他们；

去年淮安中考人数是5.779万，也就是有4万多考生瓜分淮中剩下10%的名额；这还不是关键。

导致了两个后果：

一是学区房暴涨，因为家长发现想要考进淮中，基本就两条路一是民办，二是开明，民办入学条件不确定，最稳妥的还是开明学区房；

第二是各乡镇的初中考入县中的人数大幅度下降，因为大部分县中的统招分低于定向分，定向生均衡教育的功能形同虚设，而乡镇中学根本无力和民办竞争；最直接的后果是乡镇初中的空心化；

今年中考垫底的三个中学，黄码中学68人，和平中学53人，武墩中学48人，这些还是市区的乡镇中学，各县乡镇中学的情况可想而知；

加大以淮中为代表的四星高中降分幅度，也会带来许多负面的后果，（限于篇幅不展开）；盱眙四星高中降45分，高考成绩一般；

总之加大定向生降分幅度，可以迅速拉平大部分市区初中考入淮中的比例，这也是学区房最大的政策风险，但实施的阻力巨大，对淮安高考可能有负面效果；

“遍地开明”且收紧定向生降分，是淮安特色的优质均衡教育之路，假以时日，也能接近达到均衡市区初中教育的目的，但其他县的乡村学校怎么办，“开明下乡”吗？

非开明系的公办学校，特别是各县的乡镇学校，用什么样的制度安排让他们也享受到优质均衡的教育，除了定向生还有其他办法吗？；

期待淮安走出一条适合自己的路；

开明七子

老开明学区房已经失去购买价值，学区溢价到了匪夷所思的程度，政策风险最高，不值得讨论，但这里是淮安权贵的标配，你能和百达翡丽谈性价比吗？；

新城淮中的二手房现在暂时只能去二开入学，云林路中学应该是新城淮中的分校区，但现在淮安基本都叫分校区，比如附小老坝口校区，一附小承德路校区；

关键看是不是市直学校，开明七子只有老开和新城淮中是市直学校，其他都是区属，再有就是学生是按年级分配还是其他什么办法，比如一附小的两个校区就是真正的分校区；

清河开明，目前是性价比较好的开明系学校，据说成绩排第三或者第四，而且办学十年已经趋于稳定；如果只是作为学区房购买，建议买总价低面积小的房子，新城三个地王都要求户型面积大于140平方，目的是控制学位，以后小户型学区房将稀缺，便于以后转手，毕竟这里不是发展方向；

二开和新城开明，淮中副校长现在兼二开校长，重视程度高于新城开明；但他们的成绩能否保持需要再观察，其他几家开明都经历过辉煌然后小幅下滑的过程，有的下滑幅度还较大；

经开区开明和清浦开明，他们和北京路中学，浦东中学差不多，单价低，可替代的学区也多，不必刻意为学区购买，合适就好；

其他学校

如果淮安的均衡教育只是扩张开明系，那么冲击最大的就是北京路，浦东实验和启明中学；

要是用扩大定向生降分的方式，那受益最大的就是这三家；所以他们是对“遍地开明”最有意见的学校；

市区有四家随迁子女定点初中：

淮安市第一中学、淮安市纪家楼实验学校（初中部）、淮安市清江浦中学、淮安市清河实验中学。

这些学校的学区相当于零门槛，也就是说这些学区的学区房没有学区溢价；

市区部分初中往年都有自主招生，有一定的分数要求，而以上学校基本没有这方面要求，意味着他们收的学生相对较弱；

但这些缺点也许就是清江浦中学的优势，因为这样的零门槛学区很难卖地，而淮安两块*迁拆**成本巨高的地块都在清江浦学区；结论大家应该懂得；

结语

距离上一次中考改革已经过去四年，又到了改革节点，笔者预计，今明两年将会有较大动作；再加上学区房已经上涨太多，所以不急于买的可以等等，小学单学区相对合理，并且定向生降分幅度大的城市，初中学区价格低于小学；