我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔，打扰，这几个月看了很多房（星球推荐的也都看了），户口还有一个月可以办下来，热点板块楼盘确实如您预测都已经启动了，之前看中逸景翠园谈了两个都不同意过几个月再过户，现在也没什么可选了。因为上班地点在荔湾文化公园附近，现在考虑几个盘比较纠结，自住为主，5-8年换房，看重保值增值，求指点。 1.广钢一手现房，110方南向低层三房两卫望中央公园无遮挡，510万（单价4.57）。 2.第三金碧05年，124方南向低层三房两卫望别墅区无遮挡，税费合计515万（单价4.15）。 3.逸景翠园02年，107方北向高层三房两卫望城中村，税费合计515万（单价4.81）。 4.万博一手越秀和樾府，110方南向三房两卫，528万（单价4.8吹风均价）。

回答：也就是说投资周期超过5年，其实最好的还是天河东一带，你可以看到外围无论黄埔，番禺，南沙，花都，白云怎么放松限购，天河这些主城区依然不为所动，潜力更大，东进的势能大。只不过当前的价格略高，骏景，中海康城，城市假日园这些都可以考虑 如果担心买贵一些的话，那就看看万博的雅居乐花园或者锦绣香江跟翠山蓝天苑这些 你看的这几个盘，广钢就不要去了，不好涨的，隔壁就是佛山，相比之下显得性价比缺失，第三金碧这个价其实还可以，如果是5楼以上的楼层的话 逸景这个价贵了，而且你要远期合同，你可以让群上夫子或者晓辉带你去挖，压业主几个月问题不大其实。 和樾府有点小贵，不过位置倒是不错，喜欢新房的话选也没问题

提问：南沙哪个楼盘值得投资

回答：虽和前海同属自贸区，但南沙太大了，盘多坑也多，要根据资金量系统性的找出适合自己的投资项目，目前不太清楚你的个人资金情况，无法准确塞选。 不过提到南沙怎么选，确实是不少人关注的焦点，简单捋捋四个板块。 首先明珠湾 南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。 南沙湾板块 南沙湾最大地理价值在于，到深圳前海和南山区的距离，比到广州市中心还近。交通上目前拥有地铁4号线、预计年底开通的18号线、在建的22号线。南沙湾是南沙发展较早的滨海豪华片区，一招霍家打天下，霍英东集团在南沙湾大兴基建，全区50%配套集中于此，且非常高端，目前板块价格在2.8w-3.5w区间。 万顷沙板块 地理位置和交通都是值得期待的。深中通道唯一出口，珠三角城际网重要枢纽南沙站也位于万顷沙，地铁方面未来22号线、18号线、22号线到市区都方便。整个板块，以交通带动周边产业布局，由于处在一个发展规划的初期阶段，相比其他板块成熟度上比较缺乏，也因为待开发的地块太多，因此决定了需要一个比较久的发展时间。 蕉门金洲板块 南沙最为成熟的居住板块，没有之一，目前该板块价格为2w-3w区间。万达商业、地铁4号线、人口居住属性决定了它的稳，也就意味着抗跌属性强，不存在规划落空的情况。

提问：雕叔，打算400万入手东荟城横厅小三房，算不算贵了。因为需要租金抵月供，想问下这种好放租吗？看到链家上面有87套同时房租，担心没那么多需求不好租啊

回答：租金是小事，只要价格足够笋，还是很好放的，租金抵月供，意思是你没贷多少钱？不应该哦 不知道你单价多少，不要太离谱的话 东荟城还会继续涨

提问：雕叔，中介是怎么吃差价拿回扣的的？有迹可循吗！

回答：一般签独家的要小心 中介有些会跟业主直接谈，卖贵10万平分，或者就是双头吃，压低业主价，卖高给买家，他们也可以做得到。 所以你要对这个小区要熟，哪个户型哪个楼层哪个朝向什么价要清楚，最好跟业主实打实谈。

提问：万分感谢雕叔，昨天中介约同业主谈，少了8万，差一点就谈定棠德了，仅因为我们提到要还清佛山做4成首付及组合贷，业主不愿意等。这些分析太给力了，很受用，继续求教一问：首付120-130，月供1万左右，如您所说的区域，在现阶价位有没有上车盘推荐？年底立即上好还是待明年四五月手上资金更充盈些提高首付总价再上？

回答：300-330万的总价，一定是买老黄埔的绝对次新两房，或者番禺的绝对次新两房，一定年底上车啦，明年这个价格买不到了，一定要年底之前，如果有意向可以找我们帮你搞定左

提问：请问二手房公积金*款贷**只能最高贷20年么？

回答：是的，你买房的时候，叫中介把月供大概给你算一下先，还有征信，银行流水提前审一下，免得到时候流水不够，银行不给你贷那么多 一般来说，月供1万，对应每个月的收入要有2万，也就是2倍的关系

提问：雕叔，珠江俊园3-4房投资潜力如何？未来的接盘侠会是什么群体呢？

回答：1、珠江俊园其实是属于华景新城片区的次新楼，2014-2015年开始修建，2016-2017年交楼，跟华景里、锦苑、信华属于华景新城后期的产品，升级版 2、客群主要有几类： （1）华景新城早期的什么龙门阁、泽晖苑之类的置换过来的，因为对这个片区的环境熟悉，再加上华景小学的加持，以及居住条件的改善，这一类属于改善置换客群 （2）东圃、车陂、棠下这一代，沿着中山大道、黄埔大道，因为华景小学的学位，就会纯粹为了小朋友读书来买，同时也满足自己的居住需求 （3）主要是以上两类，另外就是外围区域的客户，比如萝岗区域（昨天就接待了一位这种情况的客户，就是为了学位）、番禺区域，也是为了小朋友读书特意来关注这个片区的房子 3、其实，无论是珠江俊园、还是华景里、锦苑这些，总价其实已经很高了，如果为了小朋友读书买这里无可厚非，学位房是刚需吗，如果是投资的话，就要谨慎考虑，慎重一点，毕竟5.5-6.5的价格确实已经不低了

提问：雕叔，自由职业者或者个体户，购买房子时，收入证明一般要如何解决？

回答：收入证明是和流水匹配的，你有了流水才会有收入证明，如果你是工薪阶层，那么直接开就OK了，如果是个体户或者自由职业者，那就对应流水来开就行了，找一个朋友的公司或者其他公司开就行了，只要方便就OK了

提问：雕叔，奥园香雪这个户型怎么样？毛坯多少钱值得入？

回答：我觉的这个价格还好，只是83平米，才做到两房，在产品上有点小问题，得房率有点低，奥园地产在开发的时候是想着把这个项目当做改善来看待 比如不远处金色梦想77-78平的小三房，比如东荟城84-86平的小三房，就是奥园的这个户型的竞争对手，总价270-300万之间， 宁愿选3房，不选2房 如果对房间数没有硬性要求，这个户型也OK

提问：雕叔，你好，保利天悦140多平朝南的1760万对比珠江新城中海璟晖华庭123平朝南建议买哪个

回答：其实，你应该买后者，保利天悦的140平的单位，户型还不错（除了一个房间的采光略微不好之外，但好歹也是南向），不超豪宅，在20-22栋的南向，南向望琶洲新村 但整体看，个人觉的中海璟晖南向望园林、望幼儿园的123平更佳，户型上中海的使用率很高，而且两个房间朝南，一个房间朝东或者朝西，好像有两套打通的在卖，此顶楼 我还是喜欢珠江新城多一些，我摊牌了

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复