编者按：本文系投稿，也是西安工业大学城乡规划本科生的论文，论文原标题《老旧小区现状调研分析及对策研究 ——以西安市莲湖区东北新区为例》，实际上调研的是老旧小区的停车难问题，几名大学生以龙首原东北新区龙御花园、统计局小区、教育局家属院这一片区域为例，试图找出解决老旧小区停车难问题的解决办法。
截止2018年9月，全国机动车保有量达3.22亿辆，机动车驾驶员达4.03亿人。机动车保有量的爆发性增长，造成车位紧张，“一位难求”成为车主出行时的痛症，由此引发的交通拥堵等问题也让城市管理者面临严峻考验。
2000 年以后，西安的房地产业开始高速发展，不仅仅是住宅小区的用地规模、楼房数量在不断增加，小区的品质有了明显的提高，各类基础设施更加完善。
但在上世纪 80、90 年代建设的住宅区，由于经济条件影响，在停车问题上未进行全面考虑。随着社会的发展，老旧小区的居民家庭也开始拥有私家车，比例也占到了住户数的 20%以上。按之前城市居住区规划设计规范的建筑标准，对机动车停车缺乏系统的规划。
因此，老居住区群众的停车问题和老居住区停车泊位缺口大、住户多、用地紧张、道路窄小、改造困难等问题之间的矛盾也日益突出。
老小区停车存在的问题：
①停放车位总量不足；②老小区停车管理混乱 ；③小区既有资源得不到统筹安排。
停车难产生的原因：
①早期规划设计欠缺，老小区内停车空间有限；②老小区停车位管理力度不足或者难以管理；③私家车拥有量快速攀升，老小区停车难更加突出。
停车问题产生的后果：
表面后果：①交通拥堵；②交通事故；③公共纠纷；
深层影响：①对群众生活的影响；②对政府的影响；③对经济社会发展的影响。
因此，我们对西安市老旧小区的停车问题进行了研究，希望能：
满足市民适度的停车需求；缓解交通拥堵减少交通纠纷；提高小区整体生活与交通环境；治理存在较大的消防隐患；改善停车秩序。
调研目的：
①通过实地调研、针对各类人群访谈，分析得出调查老小区的停车现状。
②深入挖掘老小区在停车管理模式、停车位空间分布等方面存在的问题，提出可行的优化改进意见。
③针对老小区停车问题，结合实际，因地制宜提出合理的解决办法。
西安市的老旧小区聚集在三环内。
我们此次选取的调查区域是位于莲湖区的龙首原东北新区内的一个区域，由龙御花园、统计局小区、教育局家属院等构成。
先解释一下具体概念。
老旧小区[1]指的是城镇里建成时间较长，市政配套设施老化、公共服务设施缺失较多的小区。具体说来，指房龄在20年以上，设计陈旧，后期维护不到位，问题突出的小区。
次新小区[2]指的是建造及使用时间在10-15年之间的住宅小区的一种统称，其新旧程度介于老小区和新小区之间，是房地产开发发展到一定程度的产物。
这片区域的车位停放现状是这样的：如下图所示，停车位数量占比最高的是龙御花园，其余小区的车位数较少。整个片区的空余车位占比比较少。体现了该片区车位严重不足的特点。
车位配比率：
而整个片区的车辆配比率整体偏低，配比率最高的小区仅22%，整个片区的配比率为9%。
如下图所见，我们所调查的片区车位主要集中于龙御花园小区内，停车秩序井然，而其余小区的车位体现出车位较少，停车不规范等现象。
如下图所示，我们所调查片区的停车位类型有三种，分别是:划线车位停车、小区空地停车、以及违规停车锁停车。
该片区的道路宽度情况如下图所示，我们根据《民用建筑设计防火规范》要求将最小道路宽度4米为标准将该片区道路分为三个等级：符合标准、不符合标准、车辆无法通行。
以下该片区的人群分析。
我们咨询了不少物业管理、小区车主、小区居民、外来车主对此片区车位的看法，有以下几种主流看法：
“绿地、公共活动空间、人行道被车辆侵占，但也没办法，老小区就是这样没人管。”
“咱小区不好停车，有好多人没有地方停车了”
“在这边上班，来了就停在路边，有时候会被贴条。
“老小区停车就是乱停，已经是常态了，你也管不了。”
“地方小、车多，没办法就停在路边，经常被交警贴条。”
汇总此片区的情况，主要问题如下：
供给：
1.车辆停放无序乱
2.公共空间、绿化空间及活动空间遭到侵占
3.周边资源闲置
4.区域内空间利用率低
供需关系：
1.停车泊位缺口大
2.存在消防隐患
3.车辆侵占道路
4.影响小区环境
5.因车位冲突导致邻里矛盾
管理：
内部管理（物业）要么消极管理，要么缺乏管理。
外部监管（交警）主要是监管力度不够，导致僵尸车占道。
经济：
1.人群收入不高
2.周边车位收费高
3.建停车楼资金不足
我们对问题的分析如下：
供给问题：
空间的利用率低
前期规划不合理
信息开源度不足
经济问题：
停车费用不合理
居住群体收入低
设施建设缺资金
管理问题：
小区体系不健全
物业的管理懈怠
外部监管有盲区
由于其他几种停车需求预测方法收到调查数据，调查区域，调查时间等条件的限制，并不适用于此次调查。所以本次研究采用现状调查预测法。
城市机动车增长率取11%-13%，停车需求增长率调整系数取0.8-0.9。
（数据均根据往年区位特征及发展状况选取）
未来五年停车需求预测量
P（0）=322
P_min（5）=322*〖"（1+10%∗0.8）" 〗^3∗〖"（1+12%∗0.9）" 〗^2=497
P_max（5）=322*〖"（1+11%∗0.9）" 〗^3∗〖"（1+13%∗0.9）" 〗^2=590
规定配建车位：829
住宅小区路边停车数量公式：P_R=P_RR+P_IR
式中
P_RR - 住宅小区的合法路边停车数量
〖 P〗_IR - 住宅小区违章路边停车数量
住宅小区配件泊位停车数量：
P_b=C_b*λ
P（0）= P_R+ P_b
预测方法：
P（t）= P（0）*〖"（1+Ω ∗" Ŋ"）" 〗^t
P（t）——第t年居民社区停车需求量
P（0）——居民社区停车需求量调查现状
Ω——城市机动车增长率
Ŋ——停车需求增长率调整系数
数据分析得出：
停车需求量小于规定配件车位数量
原因：
由于地区居住人群特性（人口多为年轻租客及老年人）所导致的机动车需求及增长率不高，即停车位需求小于规定配建车位，为590个。
如何解决这个问题呢？我们找了以下几个国内其他老城区的处理办法：
这些地方的处理策略具有以下相似性：
1.内部道路窄；
2.停车不规范；
3.内部车辆无管制；
4.双向通道，流线混乱；
5.路网密集，存在断头路。
我们认为可以这样处理问题：
规划方面
1.适度拓宽道路，挖掘道路潜力
2.利用空地资源，建立体停车楼
3.内部道路设单行道，加大基础设施建设
管理方面
内部：
1.物业加强自治管理
2.规范停车行为及收费标准
3.实行错时停车管理机制，提高车位利用率
外部：
1.加强监管力度
2.移走僵尸车，提高车位利用率
建设方面
1.建设立体停车场
(1)立体停车场选型
(2)立体停车场选址
(3)可行性分析
费用方面
1.根据人群收入特征及意愿调查，适度调整内部停车收费标准
2.立体停车楼资金来源：政府＋物业＋车主
外部空间规划则可以这样利用：
下图是该片区外部道路基本情况图。
据道路基础情况和居民购车车型等因素，现在外部道路（已除去不能停车长度）上采取直车位划线法较为合理，且道路单侧设置停车位，如下图表所示是车型尺寸以及设计车位尺寸（2.5m×5.3m）。
计算：龙腾路(西):长260m，宽6.03m，根据《建筑设计防火规范》可知，满足消防车通过的最小道路宽度为7m，因此对龙腾路进行两边各拓宽0.5m，因此此条道路可设置车位49个。
费用：车位长5.3m/个，宽2.5m/个，采用单侧（右侧）停车。
道路总长260m，划线总长度约260m＋(50×2.5)m＝385m;
普通道路划线2--4元/m，划线费用：770--1540元；
热熔机道路划线费用为5000元。
管理：移走僵尸车，提高车位使用率； 巡查力度加大，对占道、不规范停车等行为的车主进行严惩 。
如下图所示，蓝色区域是我们所研究片区内的一个空余地块，该地块的长款比大约为55m*40m，该空余地块存在停车不规范，资源闲置的问题。因此我们将利用该地块并改造为立体停车场。
经过对各种立体停车的多方比较，我们认为采用：升降横移类机械式车库 。
该停车库拥有形式多样，存取快捷，自动化水平高，造价低的特点。能够很好地适应场地，以及当地居民的经济水平。
上图是停车场的平面图，由三座停车楼组成。
停车楼建设预算：
除去该空地停车共计105辆，而现阶段需求量为322辆。那么需求缺口为217辆，即停车楼应该可提供的车位数量。
选取的升降横移类机械式车库的造价为1.7w-2.2w元／泊位。这里我们按照2w元／泊位计算。
在停车楼立面加装隔板造价约为90万元。
周边停车场收费：
公园壹号：每位车主需缴纳停车费5400元／年，
龙御花园：每位车主需缴纳停车费3600元／年。
这里我们取龙御花园为标准。
对于物业来讲，若建设五层停车楼仅剩余2个停车位用于营利，则选择六层停车楼对物业更有利，并且还可供一定时间的停车数增长，以及周边居民区使用。
建议：
每位车主集资2万元建设六层停车楼，物业需提供每位车主免任何费用停车6年（该权利可通过物业证实进行转让买卖），剩余的47个车位可供物业进行管理营利和维护设备使用。
（基础数据：车位2.5m*6m，六层高停车楼高度约为12m,场地道路宽度为7m）
降噪方面：
市面出售的机械车库在噪音方面符合国家规定，但仍会对居民生活造成影响，可通过在机械停车库的外层增加隔声板材，可以减轻噪声，再通过增加绿化的方式进行减噪。
绿化方面：
小区原有绿化率为30%，可通过在停车场道路两侧增设树木，达到提高绿化率与降噪的双重效果。其次可以在停车场外围前面建设垂直绿化。
容积率方面：
根据西安市现行政策，机械停车库不计入容积率。
日照方面：
经过日照分析，建设停车场之后，其北侧居民楼每户在冬至日的日照时长均超过三小时，符合日照要求。但仍然对北侧建筑的日照造成影响。建议采用协商的方式解决。
根据老小区交通和停车的相关理论，我们研究了西安市莲湖区龙首原东北新区老小区的停车问题，从分析小区的交通特征入手，在停车现状调查分析的基础上，总结出目前研究区域停车存在的问题及其停车问题产生的原因，提出了从规划、建设、管理、经济四个方面的策略，重点建设机械停车库。通过可行性验证，发现只能初步缓解研究区域的停车问题，不能从根本上解决停车问题。
在此基础上，我们提出几点建议：
1.解决老小区停车问题要对症下药，不要盲目套用成功案例。
2.对于采取了很多策略但仍然无法解决停车问题的老小区，本文建议进行老小区改造，从根本上解决“停车难”问题。
缺点与不足之处：
1.无法获得全面的人群特征数据；
2.车辆及车位数据比较片面；
3.调查时间段过于单一；
4.缺乏对区域现状整体认知。
参
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访谈一
访谈时间：2019.9.29
访谈对象：龙御花园物业
访谈地点：龙御花园物业办公室
访谈对话：
A:我 W:物业
A:咱们这个小区主要的居住人群是什么样的？是租户多还是住户多？这个比例是咋分布的？
W:这个小区是一个高层，其余为多层。整个小区基本有900多户，这个房以前是公房安置，现在基本上租房的能接近一半户数，因为这块离地铁近，而且这附近有一个遗址公园，所以比较方便，房也比较好租出去。而且这做生意的比较多，所以就租户基本占一半。
A:那在租户这个人群中做生意的人数多吗？
W:做生意的有，上班的也有，干啥的都有，各职业都有吧。
A:那除过租户剩下的人的年龄结构是咋样的？其他人的职业是上班族吗?
W:大部分都是20多岁--40多岁这个年龄段的比较多，基本就是夫妻俩做生意或者是在附近打工上班，在这租个房子住，还有就是娃小在这附近上小学、幼儿园，老人在这带孩子并且租个房就是这样。
A:那咱们这个小区对停车需求量现在是什么情况？
W:咱这个小区停车不太好停，问题也是很突出。因为之前是这些多层（黄楼），然后一共有336户，之后有这个高层，有500多户，一共900多户。之前有这些黄楼的时候，那个时候人们有车还不是很普遍，就一个小区有不到100个停车位就够停车了，停车还不是很紧张。到了2010年后盖了这个高层，安置了很多户数，能增加500多户，而且那会几乎家家都开始有车了，停车就有些紧张了，有好多人开始没有地方停车了。
A:那咱们这个小区这个缺口还是挺大的。那现在小区停车能有多少？
W:现在划线车位能有不到100个，但现在还硬塞了30-40个车位，总共车位就能有130-140个，但停进来的车也就这么多，就在人行道上边有空位的地方我们也算作停车位。现在就是满足这些人停车，也不敢多设置停车位了，要不然每天都有业主过来说他家车没地方停，所以现在就大概让200多人停车停在里面。
访谈二
访谈时间：2019.9.29
访谈对象：统计局小区车主
访谈地点：统计局小区外道路边
访谈对话：
A：我 E:统计局小区大哥（30多岁）
A: 那您是临时停在这还是平时都停在这？
E：平时都停在路边。
A：那随便停在这路边会有人收费吗?
E：那不会收。
A:那停在路边会有交警过来贴条吗?
E:会有。
A：那您被贴过吗？被贴过大概几次？
E:经常被贴。基本一周就被贴一次，不好的时候一周能有2-3次。
A:那您有想过去租一个停车位，哪怕交一些钱就不用被贴条了，您有过这样的想法吗？
E:没有想过。
A:就是附近也有一些停车位比较便宜，租一个您就可以免受贴条，您有去了解过吗？
E:不知道，没问过。而且附近车位不好找。
A:那方便问一下您家住在这附近吗？
E:在附近，就在统计局小区。
A:那统计局小区我们去了解过里面有车位，您为什么没有停在里面？
E:地方小、车多，没办法就停出来。而且外面停车位收费也贵，一个小时6块，所以就出来随便停了。
A:好的，谢谢您。
访谈三
访谈时间：2019.9.29
访谈对象：统计局小区物业
访谈地点：统计局小区内
访谈对话：
A：我 F: 统计局小区物业阿姨
A:您好，我们是来了解老旧小区的停车问题的现状的，想问您几个问题可以吗？
F:可以。
A:想了解一下咱这个小区的消防通道情况？是门口这条吗？
F:是的.
A:那这条路有人停车吗?
F:这条路是不准停车,但你说有人有事临时停一会我们也是允许的，时间长了我们就会通知他把车开走，不能长时间占用这个道路。
A:那里面的非机动车位够不够咱这个小区里居民日常停车需求？大概一般停车的比例会是多少呢？
F:车位是够的，比例大概占3/4吧。
A:就是咱们这个小区我们看了一下大概也就10个车位吧，那肯定是不够停车的，那您了解其他车主的车一般会停在哪里呢？
F:就停在其他小区或者在旁边的路上，你也能看到，外面到处是停的车。他也就是在外面找，哪里有车位他就把车停在哪。
A:那我们了解到外面划线车位外停车是会有交警来贴条的，您了解这个交警一般来这巡视的频率大概是多少？
F:几乎每天都回来贴，因为车太多了，他们有时停在我们这个小区的大门口，我们这里面的人都不好出去。
A:那咱这个小区年轻人占比多少？
F:大概占一多半吧。
A;那年轻人基本上都有车吗？
F:车不太多，基本上年轻人中租户比较多，占一半吧。他们租户的车一般就不在小区停，大概在那边的一个职校自己想办法停，那边还有一个菜市场，以前都在那边停车，现在说是菜市场要引进商铺就不让停车了，现在也不太了解原来那些车停到哪去了。
A:好的，谢谢您。
访谈四
访谈时间：2019.9.29
访谈对象：附件住户
访谈地点：公园壹号道路边
访谈对话：
A ：我 B：租户在这附近上班20-30岁大哥
A:那您经常在这停车吗？
B:经常停。
A:那您那边的小区也是老旧小区吗？是因为什么原因您停到这边车位的呢？
B:是老旧小区，在这边上班就停过来了。
A:那您一般在这是上下班后来这停车还是？
B:我是上班在这停车，下班后就开回自己小区了。
A:那白天您在这大概能停多久呢？
B:停8小时。
A:那想问一下您，这边路边随机停车是会被贴条的，您有遇到过这种情况吗？
B:有遇到过。
A:那方便问一下您一个月被贴条的次数大概能有几次？
B:一年6、7次。
A:那您有想着去公园一号买一个停车位来防止被贴条吗？
B:有想过，但就是那边车位费挺贵的。
A:那您有去了解过那边的车位情况吗？
B:有去，但太贵了就不去那停车了。
A:那您如果想去租一个车位您能接受的车位费价格大概是一个什么范围呢？
B:大概200左右。
A:那您把车停在这会不会有被刮擦、磕碰的情况出现？
B:不太会有。
A:那您一般来的时候在线外停车还是在线内停？
B:一般过来了线内都停满了，基本没在线内停过。所以都是在线外停车被贴条。
A:好的，谢谢您。
作者：禹华敏 张童 唐季鹏 赵灿 指导老师：杨大伟
西安工业大学城乡规划2017级本科生