谁在施力？
书接上回。
以“京津冀协同发展”为第一要务，天津城市发展动能正显著地倾向于“天津北三区”。置身国家战略中心、政策红利中心，这一区域的楼市也正在“房住不炒”的大基调下迅速发生“质”变。
而对“北三区”分别聚焦时又会发现，相比于武清、宝坻，唯一“环城”的北辰区却是其中更低调的一位。不过，今年以来北辰土地市场照旧强势的摘牌挂牌以及一连串不会说谎的数字，也在分明提醒着：这里值得重新审视。
01.
从需求内生的地缘性板块，到战略中轴上“产城”双轮驱动的置业落点，这场“翻身仗”，北辰打了好多年。
土地市场的爆发是区域热度突起的剖面之一，为此我们做了一项“可能被市场忽视”的统计。2015年至2019年间，北辰共出让宅地40宗，从2015年的全年4宗成交，到2019年的17宗，增速不可谓不明显。
尤其2019年，北辰区宅地成交宗数和面积均超过武清、宝坻，来到全市TOP3，且拿地房企中行业巨头众多。
随供应累加，新房的成交增长也是能想见的。2019年天津新建商品住宅市场以12.8万套、1394万平米的成绩收官，北辰区贡献了10739套和114.78万平米，两项数据在全市各区中均闯进TOP6，其中成交面积较2018年涨了24%。
供求两端的一致看好，背后指向北辰区的动能再生长。相较于武清、宝坻更多倾向北京资源，北辰能吸收到的氧分反而更多维。向北接纳北京非首都功能疏解的强劲驱动；向南以地铁、快速路、外环补圆等为利好落实享受天津城市发展的滋润；东侧依托京滨高铁北辰站酝酿高效连通北京副中心、天津机场、滨海新区，乃至环渤海高铁、京沪二线沿海通道的红利预期；西侧以“津雄高速”为触点，快速接入围绕雄安新区打造第一批交通强国建设试点而规划的“四纵三横”高速交通网络。
综上，作为天津北大门的北辰，正在同时感受着来自于四个方向、不同维度的发展张力，这也让外界看到了区域成长的机会与潜力。对于这种特殊存在，楼市的意识觉醒好像没有道理不发生。
02.
还有一个重要原因未提及，即北辰在环城四区中本就坐拥更多环内面积，外环补圆后这一数字再次明显增长。
在城市其他方向环内、近环宅地都已是宝贝疙瘩的时候，北辰这个优势就显现出来了。加上地铁、快速路等基建的厚爱加持，这几年不光是房地产项目，就连板块也在纷纷崛起。
北辰区瑞景街航拍实景
有意思的是，北辰的板块之多、分划之细，恐怕北辰人自己也未必能完全搞清楚。
不妨拣主要的捋一捋：
- 刘园瑞景-大运河板块：北辰开发最早的居住区，地铁1号线、天津市第二儿童医院等公共设施齐备，人气旺，生活配套成熟。在其辐射下，东部的大运河沿线正在兴起新的高端开发热潮。
- 双街板块：位于京津公路沿线、北辰北部片区。同样开发较早，以内生需求为主，目前又在少量恢复供应。
- 铁东路-淮河道板块：近年开发商集中进驻的热门板块之一，地铁5号线沿线，因外环补圆而向市区缩进，永旺、星河COCO PARK购物中心和北辰文化中心等配套正待兑现。
- 天重-南仓道板块：位于刘园瑞景-大运河板块、铁东路-淮河道板块的东西方向之间，由一条快速路分隔。在建地铁4号线以及可能由中粮开发运营的4.2万平米商业体量被区域所寄望。
- 宜兴埠板块：已开通的地铁3、5号线在此交叉，同样因外环补圆而向市区缩进，是近年的热销板块。未来可期的是商业、写字楼、体育公园等大盘综合规划。
- 小淀板块：由宜兴埠板块向北，紧邻外环扩圆后的北部新区，未来可与京滨高铁北辰站及待形成的北部新区板块形成强互动，是这两年开发商进驻的新兴区域。
- 大张庄板块：位于北辰北部，临近武清南湖，为依托北辰高端装备制造产业园而新兴的产城融合板块。
- 北仓示范镇板块：位于瑞景板块西北方向的新兴板块，规划为大型综合类居住生活区，预计容纳10万人，紧邻运河主打生态，河北工业大学新校区在其范围内，已有住宅项目交付。
- 双口示范镇板块、青光示范镇板块：与北仓示范镇一起被纳入第四批全市示范小城镇规划。
03.
盘点各区板块格局，北辰或许是最费笔墨的一个。
不过板块虽多，经过近些年的“加速膨胀”和市场选择，这里的楼市逻辑也基本算清晰了。
较早开发的一批地区，位置更偏向市区，类似刘园瑞景-大运河、铁东路-淮河道、天重-南仓、宜兴埠等板块，更多倚重城市资源，与市区的关联也更密切，当然价格也代表着北辰高位区间。
而从这两三年的土地供应中同样能发现，北辰区在希望继续做强上述板块的同时，也正在更向外一步的地方酝酿着“环线规模”，如北仓示范镇、大张庄等都是这一阶段的新成果。
北辰的“饼”，正在明显摊大。
但与其他区域不同，北辰向外并不意味着价值衰减，反而开始更明确地受到京津冀协同发展的红利影响，距离产业更近、价格门槛相对更低，也都能更好满足产业人口的置业诉求。
并且，新板块虽处在起步期，定调却绝不低端，相反可以发现它们在规划和产业上的“各具特色”。
以北仓示范镇为例。
整体看，这一区域土地格局规整，总占地约290万方，总建筑规模约400万方。其中住宅、商业用途可售体量约310万方，同时还预留出5所小学、2所中学的规划建设用地；整个沿外环西路的带状空间皆被划入防护绿地，北侧沿北运河“几字形湾”两岸也都被规划为公园绿地。
“生活配套”与“生态宜居”是一眼就能看出的规划要义。
至于产业，区域内坐落着一所211学府“河北工业大学”和一座京宝工业园，前者又衍生出河北工业大学生物物理研究所、信息技术研究所、机器人及自动化研究所、天津水泥工业设计研究院、河北工业大学科技园等组成的产学研集群。
不能忽视的还有，河北工业大学每年都会有新毕业生，尤其是“河工大”的非津生员占据着超大比例。在天津人才引进政策升级、优化的宏观背景下，他们或都将是对留下强烈渴望、与产业惺惺相惜的“人才”种子。
在此之外，与“津雄高速”天津段起点的密切联系，也让这里成为驾车前往北京大兴国际机场、雄安新区等地效率响应最直接的区位，也将有助于对外形成更多吸引力。
04.
当然，还得说些更实际的。
北仓示范镇地处瑞景板块的西北角位置，瑞景、双青、双街三个成熟片区的围抱之下。新板块虽未发展成熟，却是一个既能对成熟区资源形成有效利用，又能以适当距离换取“价格下台阶”的恰当位置。
另一个要说的，北仓示范镇首个落地的商品房项目“路劲隽澜湾”已于去年底完成一期交付，其二期项目也将早于预计交付时间，在今年内完成入住。另据了解，板块内的还迁房也已交付，主要道路之一的至信路正在施工。
北仓示范镇“路劲隽澜湾”社区交付实景
现房、准现房，不仅对产业人口意味着能够大幅缩短“落户为安”的等待时间；对更广泛的居者来说，缩短的还将有对生活氛围的等待时间。
毋庸置疑，集中交付产生的居住需求会催生周边快速形成相匹配的生活解决方案，从而与河北工业大学及京宝工业园已形成的餐饮、娱乐、休闲、住宿等功能形成合力，构建区域基本生活保障体系，亦为后续发展的良性循环创造“正”起点。
北仓示范镇“路劲隽澜湾”社区交付实景
同时不能忽略的是，目前区域内已确定的两家开发商，一家是擅长业主社群运营、历经20年深耕在津缔造*阳城太**板块的路劲，另一家则是开发运营业态多元的龙头房企万科，万科同时还担纲北仓示范镇的一级土地整理。在天津市场，仅是这两家开发商的名字放到一起，市场就不由得会对生活氛围营造凭生更多想象。
外力正在穿透
内力已然达到
这便是北辰的新故事
饼正在摊大
板块在不同引力和需求下
厘清归类，各应所需
这，“低调”的北辰楼市
【 END 】