地产界常说“水能淌金”，纵观清远楼市，一条北江催生了多少江景地产，而江景房的价格近年来一路攀升，一线江景房更是成为人们眼中保值升值的选择。
但近来却有业主向房姐吐槽： “我们的小区拥有一线江景资源，为什么3年来价格不升反降，而且降了好多！”
这个业主所说的小区就是 凤凰海岸公馆 。
据房姐调查，凤凰海岸公馆目前二手挂牌均价为 8124元/㎡ ，但在3年前，均价却达到了 1.11万元/㎡ 。
3年时间，均价跌了近3000元/㎡！
反观清城区房价在这3年间却涨了1000元/㎡左右，说好的一线江景房保值升值呢？
这究竟是什么情况？房姐特地去看了看该小区。
项目信息
开发商：清远市首宏房地产有限公司
物业公司：深圳彩生活物业管理有限公司
建成时间：2012年
楼栋数：3栋
层高：23-26
户数：241户
户型：128㎡-180㎡ 3-4房
【地理位置】
从地图上看，凤凰海岸公馆紧靠北江而建，北临北江三路，南靠连江西路，西邻富强北路，毗邻107国道。
项目旁就是富强路， 新北江小学和清城中学 就在附近，直线距离不到1000米。
但在学区划分上，它被划分在 清城区南埗小学 ，而非新北江小学。
【交通条件】
在交通上，项目楼下就是公交站点，向北两端即是 清远大桥和北江大桥 ，距离都不超过2公里，通达 旧城和东城 都算便利。
项目楼下就是公交站
虽然如此，但小区所在位置有些尴尬，由于 区域老旧，营商环境较差 ，所以生活配套也很少，连去个 南埗菜市场 也要超过1.5公里，步行的话，起码得20分钟以上。
【小区环境】
小区大门设有门禁，不过房姐很轻松就打个招呼就进来了。从实地探访来看，小区目前的 门禁管理宽松 ，陌生人可以随意进入。
由于该小区总共才3栋，所以小区内部不算大，但即便如此，绿化做得也还算不错。
小区内多是老人和幼儿在内，少见年轻人出入。在3栋住宅楼的环绕下，小区建有 凉亭、休闲座椅和简易的儿童玩乐设施， 麻雀虽小却也五脏俱全。
此外，小区最大的优点在于 江景资源 ，3栋楼中，靠江的A栋高层几乎所有楼层户型都能望一线江景，B、C两栋也可做到大部分高层望江。
不仅如此，项目距离江边也只是一路之隔，走出小区，对面就是 北江渔政码头。
楼下就是公交站，马路对面就是北江
房姐注意到，该路段 并无斑马线 可供行人通达北江边，许多小区的业主直接跨越马路，亦有推着婴儿车的老年人有说有笑推车穿行于车流之间，实在危险。
房姐绕了远路到达对面，能看到许多中老年人在此锻炼和休闲谈天，旁边就是渔政码头，侧头一看就是宽阔的北江江面，再往前就是 江滨公园 了。
【看起来不错，为什么房价上不来？】
回到最开始的问题： 为什么小区拥有江景资源，但是房价却上不来？
房姐觉得这和小区所在的学区有很大的关系，小区所在板块属于城西板块，该板块目前 最大优势在于新北江和清城中学的双学区优势 ，可惜凤凰海岸公馆不在此学区范围内。
反观距离项目500米不到的 创富御水湾 ，同样的景观资源，体量也只有4栋住宅，但由于被划分至新北江小学，房价从 2018年的10800元/㎡涨至如今的13000元/㎡ ，这其中必然缺少不了学区房的威力。
其次板块较老旧， 缺乏商圈和生活配套 ，营商环境竞争力较弱，经房姐实地考察，周一早上10点，周边项目 底商开门率不足3成 ，街道萧条。
房姐觉得，该片区大部分住户都是为了满足养老居住需求，虽然江景资源稀缺， 极少有客户真的是为了追求江景资源而置业到这里， 能便捷到达北江边也只是满足了老年人休闲有个安静的去处。
但楼下就是北江三路，车流来往密集，夜晚楼栋会受到噪音影响，能否真的安静休息还不一定。
最后， 你觉得凤凰海岸公馆这个小区怎么样？ 欢迎留言评论！