房地产发展到今天，投资人和买房者日趋理智成熟。看涨房价的声音已经越来越小。相反，在媒体和专家中逐渐流行这样一种论调，认为中国除了少数一线城市和新一线城市外，大部分三四五线及不入流城市房价将“鹤岗化”。翻译成大白话，就是那些没有产业支撑，人口外流的城市将会萎缩衰落，房地产像大白菜一样不值钱。诚然，部分产业单一、资源枯竭的城市，若转型失败确实会面临深不可测的衰退；但套用到全国中小城市上，则有点危言耸听。房地产背后连接的是国家的产业、人口和经济实力。如果中国未来除了北上广深和少数中心城市房价在增长，其他地方都向鹤岗看齐。那还谈什么民族复兴和国家强盛。其实，就跟股市一样，疯涨的牛股和亏损退市的ST股毕竟是少数。大多数股票可以用不上不下，中不溜秋来形容。房地产也如此，在永远看好的超大城市和已是夕阳黄昏的衰退城市外，更多的城市是一种缓慢上升，温吞水发展的类型。看似年年房价微涨、成交量提升，但又落后于经济增长率和通胀水平，居民财富增长缓慢甚至变相减少。跟房地产日新月异的城市相比，慢悠悠前进或原地踏步也是一种*退倒**。 如果说房地产发展的第一条路是大涨，第二条路是狂跌，那么湖南省邵阳市前二十年的房地产就是这种第三条道路发展的典型。
▼邵阳二十年房价复盘：发展稳定，增速落后于全省其他城市
抛开绝对量价数值，只看成长性，邵阳市过去20年的房地产发展也算可圈可点，成绩瞩目。本世纪开局的2001年，诺大的邵阳市，住宅销售面积4.8万㎡，成交金额3073万，销售均价635元，成交指标比现在一个大型楼盘的零头还不如。邵阳市房地产从二十年前的原始状态发展到今天的相当规模，见证了中国房地产市场化和城镇化的辉煌成就，但也仅此而已。从纵向比确实是成绩卓著，一旦横向与省内兄弟城市比较，差距就出来了。2020年邵阳市住宅销售面积451万㎡，销售金额204亿元，均名列湖南14个地级市的第9位，而邵阳市人口是全省第三，与第二名衡阳不相上下（第七次人口普查湖南人口总数前五位城市，长沙1005万，衡阳665万，邵阳656万，永州529万，常德528万）。2020年邵阳全市住宅均价4527元/㎡，全省倒数第2名，仅高于湘西州。邵阳市房地产的问题不是没有进步，而是发展速度不够快，相对增速落后于省内其他地级市。
邵阳市前20年住宅价格演变历程，是一种波澜不惊，平滑向上的发展轨迹。房价可以分成三个阶段：
2001-2020年邵阳市商品住宅成交均价（元/㎡）
①稳健增长期（2001-2012年） ：房价多年持续稳定上涨，量价齐升，势头良好。
②调整蓄势期（2013-2016年） ：房价进入四年平台调整期，价格变化微小。
③变轨上扬期（2017-2020年） ：房价经过休整，再次开始向上拉升，涨幅均匀。
2001-2020年邵阳市住宅年均涨幅
邵阳市房价涨幅变化虽然看似有起有落，来回震荡，其实价差变动不大。由于2012年前邵阳房价才2000多元，绝对房价低，两位数的价格涨幅变化，也就是200-300元价格波动。最近十年，随着房价上升，价格涨幅波动渐趋缩小。
2001-2020年邵阳市商品住宅销售面积（万㎡）
邵阳毕竟是湖南人口大市，房地产的绝对需求量摆在那里。住宅销售面积20年增长幅度相比房价更加强势。前15年均为流畅优美的加速度曲线，仅在2016-2019年成交面积进入需求稳定期。令人意外的是， 2020年，受疫情影响，很多城市成交量增长缓慢。而邵阳市住宅销售却一反常态大增16%，达到451万㎡， 一举突破前期平台。
2001-2020年邵阳市住宅销售金额（万元）
邵阳市20年住宅销售金额也保持稳定平滑的上升曲线，量价齐升的态势明显。从销售面积和销售金额的增长率上，最近5年邵阳市应该算是历史上的高增长期。房地产宏观调控对邵阳的影响是有，但不大。邵阳房地产遵循自身的发展规律。
▼邵阳市房地产发展特征：成交逆势大增，房价县城高城区低
邵阳，古称宝庆，位于湖南省湘中偏西南。总面积20824平方千米。邵阳市辖3个市辖区（大祥区、北塔区、双清区）、7个县（邵阳县、隆回县、新邵县、洞口县、新宁县、绥宁县、城步苗族自治县），代管2个县级市（邵东市、武冈市）。截至2020年，根据第七次全国人口普查数据，邵阳市常住人口为6563520人。
过去几十篇的中国城市房价研究与趋势预判文章，通常的写作顺序是先对城市前二十年房价进行回顾，再研究城区房地产发展规律，最后预测城市未来房价的走势。对于中国一线、新一线及省会城市，主城区房地产基本代表了城市的房价标杆和开发重心，毫无疑问也是未来房地产发展方向。但是，从上一篇郴州市起，重新开始对三四线普通地级市进*房行**地产研究时，发现以往的写作逻辑渐渐不适用。郴州市最近几年的房地产成交量价，全市和主城区发生背离，城区的房地产走势反而弱于全市整体走势，也就是说城区的房地产表现落后于县城房地产。到了本文邵阳篇，情况更加严重，如果单单拎出邵阳城区房地产来研究，不仅缺乏代表性，而且没有说服力。对邵阳全市各区县的房地产走势进行整体扫描，更能如实反映邵阳房地产的发展特征。
邵阳是湖南的人口大市，管辖12个区县市，数量之多在湖南首屈一指。湖南有七个常住人口超百万的县（县级市），邵阳就占了两个，邵阳三个城区人口总和才排全市第三。邵阳除了绥宁和城步两个边远小县外，其他各县人口均在50万以上。邵阳全市人口总量大，分布均匀，使各县的房地产都存在不小需求。
2018-2021年邵阳市商品住宅量价走势
2021年邵阳市商品住宅销售面积561万㎡，同比增长24.3%；销售金额252.9亿元，同比增长23.8%，销售价格4508元/㎡，与2020年基本持平。2020-2021这两年，受到疫情影响和房地产剧烈下滑的拖累，全国各地楼市哀鸿遍野 ，成交量价急跌是普遍现象。往年上升力度疲软的邵阳却一反常态，成交量有巨大增幅，销售面积和销售金额均创出历史新高。这个成绩放到全省也非常耀眼。2021年，湖南全省住宅销售面积下降2.2%。只有5个市州实现商品房销售面积正增长。增幅居前三的市州为邵阳、长沙、郴州，分别增长21.4%、9.5%、5.0%；增幅靠后三的市州为张家界、永州、株洲，分别下降36.4%、22.8%、16.9%。光看全省数据，除了省会长沙，严格来说只有邵阳市是成交量逆势大增的独苗。以往经常拖后腿的邵阳楼市的异常雄起，才使全省去年的成交数据不至于那么难看。
2016-2020年邵阳市商品住宅空置情况
2016-2020年，邵阳市商品住房空置逐年减少，2020年空置住房面积比五年前减少了一半以上。在全国各城市为住房库存居高不下发愁时，邵阳市的房地产是由扎实的需求推动，地产指标趋向良性化。
2018-2020年邵阳各区县市商品住宅成交面积（㎡）
邵阳市各区县的商品住宅成交规模分成两个档次，双清、大祥、北塔三个市城区和邵东、隆回、武冈三个县市是第一梯队，住宅销售面积总量领先，而且与其他县拉开了较大距离。特别是邵东和隆回两个人口大县，最近几年住宅成交面积连年大幅增长，上升势头强劲。邵东市住宅销售量常年全市第一。
2018-2020年邵阳各区县市商品住宅成交金额（万元）
2018-2020年，邵阳区县市的住宅成交金额与成交面积维持同样的格局，尤其是邵东、隆回、武冈三县市在成交金额增速上更有愈来愈强的趋势。
如果本文就此打住， 邵阳市房地产给人的印象还是非常光亮的弱市豪杰。去年房地产跌得一塌糊涂时，一个地级市能有如此耀眼的成绩单，应该说在全国都不多见。 但既然本系列文章主题是谈房价，一旦进入房价讨论范围，就让人对邵阳的房地产感到困惑。 邵阳的住宅价格有两个意想不到：一是，邵阳作为湖南人口排第三的大市，房价常年处在全省垫底区域，仅仅高于经济最落后的湘西。二是，邵阳城区的房价极其弱势，中心城区房价比下属县市还低。以笔者的孤陋寡闻，这种现象在全国除了东南沿海的发达县市外，内陆省份可能找不到第二例 。
2021年邵阳市住宅新房成交均价走势
（数据来源：安居客）
2021年邵阳市一手住宅新房成交均价5348元/㎡，同比下跌2.9%。考虑到去年的特殊市场行情，这点跌幅也不算什么。但是，跟全省其他城市房价一比较，就能看出邵阳房价的异常之处。
2020年4月湖南省各地市新房价格数据中，邵阳全市4986元，全省倒数第三；而邵阳市区5139元，全省倒数第二，城区房价比全市更加疲软。另外，邵阳城区与全市新房的价格差也是全省地级市中最小的。
（数据来源：安居客）
同样以2020年和2021年10月新房价格比较，邵阳市各区县成交价格排名次序稳定，变动微小。新宁、隆回、武冈三县市住宅价格明显强于主城三区。
2022年1月邵阳各区县商品住房成交均价（元/㎡）
（数据来源：城市房产网）
2022年1月，邵阳全市最新商品住宅成交均价为4949元/㎡。武冈、隆回、新宁三县依然占据价格榜前三强，市内三区只能尴尬地位居4-6位。全国各个房价监测平台对邵阳房价的统计数据虽然略有差别，但相差不大。价格排名上基本都是武冈、隆回、新宁稳定在前三甲，市内三区个别月份偶尔挤进过前三名，但难以撼动全市房价体系。邵阳住宅地产呈现奇怪的县强城弱的格局。
在上一篇中，郴州市房地产已经表现出县强城弱的趋势，但县城还只是成交量旺盛，房价依然是主城区领先。到了邵阳市，从新房价格到成交面积、金额，主城区被下属县市全面压制，这也是具有邵阳特色的房地产市场表征。
▼邵阳市房价未来趋势：人口持续流失，主城区缺乏发展驱动力
房地产是靠资金推动的，一个城市房价很低，直观的原因可能是这个城市经济落后，老百姓没钱。
2020年邵阳市人均GDP34311元，在湖南省14个地州市中名列倒数第二，恰好与其在全省城市中的房价排名一致。这个理由好象也说得过去。
然而，与居民投资置业最有直接关系的个人收入上，邵阳与排名靠近的城市在房价表现上却大不一致。
2020年湖南省各城市人均收入
2020年在湖南城市人均收入排名中，收入低于邵阳的张家界房价早已一飞冲天。当然，这可以用旅游城市的特殊性来解释。人均收入与邵阳接近的怀化、娄底、永州的房价也甩开了邵阳几个身位。完全把房价与收入高低直接等同并不尽合理。
在最新的湖南省县级城市房价排行中，邵阳新宁、隆回、武冈均进入了前二十名。湖南有14个地级市，120多个县级行政区，可见邵阳的县域房地产实力并不弱。唯一合理的揣测就是邵阳的中心城区房地产太过弱鸡。
2021年邵阳市各县市区GDP和人均可支配收入情况
2021年邵阳市GDP和人均收入排位，邵东市都是毫无争议的龙头老大。主城区只在人均可支配收入上稍稍领先其他县市。
在最能体现城市真实经济实力的财政收入指标中，邵东、隆回、武冈等人口大县遥遥领先。邵阳三个主城区财政收入加在一起才7.21亿元，还排不进全市前5名。可见邵阳中心城区的经济实力和产业基础孱弱到何种程度。
在全国区域竞争白热化的今天，经济欠发达的内陆省份，做大做强省会是对抗人口和资金外流的有效办法，对地级城市也是如此。地级市中心城区经济实力不强，辐射力不够，自然难以避免人口流失，在基础建设和产业招商上陷入被动，形成恶性循环。邵阳正是弱城区缺乏带动力的典型。
过去十年，邵阳市共流失人口51万，是全省人口外流最多的城市。外流人口要么流向东南沿海，要么进入省城。总之，邵阳最有活力和消费潜力的人群给其他城市做了嫁衣裳。
2019年，长沙市购房者中，湖南地州市客户占比高达48%，超过了长沙本地居民。湖南地州市购房者中，邵阳名列第二。 地州市来长沙购房前三位的岳阳、邵阳和益阳均是人口流失大户。正因为邵阳本地产业落后，中心城区缺乏发展机会，下面县市人口纷纷涌进省城寻找机会。即使刚需买房，也是在老家县城解决，邵阳中心城区对各区县返乡置业的吸引力估计相当有限。就连邵阳经济最发达、人均收入最高的邵东市，县城房价长期排在邵阳全市中游水平，与其经济实力极不相称。邵阳民间经济活跃，以邵商闻名全国的邵东生意人对本地置业似乎也不太热衷。
邵阳经济长期发展不起来也与其尴尬的地理区位有关。邵阳在湖南处在湘中偏西南方向，属于不东不西、非南非北的犄角旮旯里。俗话说“要想富，先修路。”而在湖南省的交通规划中，最主要的沪昆发展轴和未来的呼南发展轴均只在邵阳东北边缘一扫而过。邵阳城区和邵东这样的经济重镇地处全市东北角，位置过于偏离全市地理中心；广阔的城乡腹地成了一片被人遗忘的角落。即使是邵阳城区也沾不到交通干线太多便利。当年为了争沪昆高铁设站，把高铁站建在离主城几十公里远的新邵山沟里，现在来看都成了笑柄。
房地产的发展需要想象空间，怀化、张家界尽管收入比邵阳还低，好歹也是交通要道和全国旅游城市，能吸引部分外地资金和投资客。邵阳几乎完全是内生型的地产市场，外来资金进来试试运气的想法都没有，纯靠本土有限的消费力推动，房地产市场的内卷不可避免。邵阳最近两年成交量大涨，很难说不是开发商降价自救的结果。
去年年底，邵阳市住建局出台了严禁开发商低于成本卖房的通知。当需要主管部门亲自下场令行禁止时，说明低于成本卖房在邵阳已是普遍现象。这也是封闭型的内生市场，购买力严重不足下，开发商的无奈选择。
邵阳市是内陆地级市房地产的又一种发展类型。由于城市管辖范围大、人口众多，当主城区缺乏足够的带动力时，整个城市就呈非中心化的离散状态。房地产县强城弱，人口资金持续流失都是中心城区骨架虚弱的结果。邵阳房地产问题表现在房价上，而根源还在于城市产业和经济的低迷。如何在政策和区位不利的条件下，找到城市发展的突破口，邵阳的房地产才会走上康庄大道。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）