今天我们测评的是：华润九悦，项目共占地约14万方，由AB两个地块组成。其中A地块(二期)占地约5.7万方。容积率3.83，规划有1栋写字楼，3栋超高层住宅，以及项目最大的卖点。
第一点，一座万象城购物中心。B地块占地面积约8.1万方，容积率4，规划有11栋住宅，其中4栋高层，7栋超高层。由于项目有双拼楼栋，所以项目实际规划有17个单元楼栋。
此外，幼儿园和小学配建在B地块，受限于城市更新的低，可用土地面积和高土地成本。近些年老城区出让的地块，都有相似的特点，那就是高容积率，高建筑密度，和低绿化率。以上四个指标就像长方形的四条边，在保证不损容，且货值不变的情况下，能装进去的项目形态寥寥无几，于是就形成了整个老城区范围内，在售和待售项目都很统一地做高容积率。超高层产品的现状，九悦也是其一，作为一个2020年第三季度拿地，且时隔一年才开售的项目。我一度怀疑项目设计师，刚被调来贵阳工作，贵阳市面上好的跃层产品比比皆是，为什么偏偏做了一套，几乎找不到亮点的跃层产品方案。我只能肤浅地理解为，九悦在产品设计上真的没有用心，甚至可以说抄作业都不积极。市场反馈不会作假，也不会陪你演戏。设计师尝不到甜头，索性二期项目还是做传统平层，说完了项目规划和产品。接下来聊聊项目的整体价值和缺点。
九悦目前的成交均价：一期跃层1.3万，大平层1.6万，二期1.4-1.7万。项目的地段区位，配套优势都非常明显，除大平层稍贵以外，其他价格符合华润定价风格。这并不代表九悦所处的位置，以及项目的定位和产品值这个价。原因包括但不限于以下几点。
1：竞品较多，项目所处板块有多个业态，品质配套相近的竞品项目，不少竟品在产品力更强的基础之上，价格却比九悦更低。
2：本身品质，九悦项目大多为2梯4户的超高层产品，这在很大程度上拉低了项目的品质。
尽管2梯2户的超高层，大平层采用了电梯入户，但其实际体验与2梯4户，26层的改善项目基本无异。
3：大环境，周边老旧小区多，*迁拆**成本高，城市更新难度较大，所以项目周边可能有较长的修复期。这意味着要么忍受大兴土木，要么忍受与破旧为邻。而这两个选择都是听天由命。
4：产品力，尽管该项目在2021年底上市，中庭园林景观，但是其产品却像上一个周期的产物，这对于改善客群是较大的抗性，毕竟改善要的就是居住乐趣和舒适性，尤其是老城区客群。
总结，九悦的目标客群是改善购房者，至于项目怎么样，适合什么样的人群。
以下5点需要注意。
第一点，该项目所拥有的配套，项目的品质和产品，是否符合自己的需求。
第二点，该项目是否匹配当前的价格，是否还有空间。
第三点，该项目在未来，是否能够依托现有的配套，实现保值和增值。
第四点，随着城市更新的加速，老城区内是否会出现更有竞争力的项目。
第五点，万象城落地贵阳，其初衷是助力项目落地，但其本质一方面是，资本家看好贵阳的消费潜力，是贵阳的商业矩阵不平衡，消费层级较低，高端商业有缺口。简单来说，目前贵阳购物中心的现状是设计差，品质差。未来万象城的进入，对市民的多元消费和购物体验是好事，但这是否能够成为支撑一个项目的价值点。需要三思，前有小河吾悦，小关万达相继翻车。现在火车站旁的九悦又是否会重蹈覆辙。如果能够理清这5个点，有没有必要买九悦？答案已经不言自明了。
以上就是大军对华润九悦的分享。最后大家有购房需求，交流爆料都可以随时私信我，立志做贵阳上空最专业的航拍测评。觉得有用点赞关注。