实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行，区划内的车位具有对“消费者购买的商品房”特别保护居住权的属性，可以排除后设抵押权人的执行。
最高人民法院案号：（2022）最高法民终86号
基本案情：
2016年6月17日，张某与某开发公司签订《裕富车位认购书》，合同约定张某认购某开发公司开发的位于广州市天河区某产权车位。
《裕富车位认购书》约定：一、付款方式：张某同意按一次性付款，认购价格387368元，张某于签署认购书时交付定金50000元，认购款337318元整须于2016年6月24日前付清（已扣除定金）。综合费用：按国家规定应由张某负担的综合费用，须于签订《商品房买卖合同》时交清。二、买卖条款：除定金外，上述楼款项请以银行支票或存折转账方式支付，张某须提前划账以便能顺利按所列日期办理交楼款手续和签署《商品房买卖合同》，在张某交清楼款及第一条所列的有关综合费用时，双方签署《商品房买卖合同》，双方还约定了签订《商品房买卖合同》的地点、定金不予退还的情形、更改认购书以及如该车位在出售时处于银行抵押状态时的处理，买方须于2016年6月24日前签署买卖合同交齐房款，可享受额外9.5折优惠等事项。
2016年8月31日，某开发公司向张某开具金额为368000元的广东增值税普通发票，并备注了案涉车位的具体信息。
2016年7月4日，某银行与某开发公司签订编号为2016071200000936的《最高额抵押合同》，约定将某开发公司位于广州市天河区的房屋及车位为XX公司在该银行办理授信业务，在本金不超过299893000元，总额不超过599786000元的限额内提供最高额抵押担保。案涉车位属于上述最高额抵押担保的范围。同日，办理了抵押登记，他项权人为某银行，义务人为某开发公司。
《房地产评估咨询报告》第1.1.4条物业现状及占用描述：“根据现场勘查，广州市天河区金X大厦、安X大厦、裕富大厦、裕X大厦均已完工，评估咨询之商铺部分空置部分出租，车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”
某银行与XX公司、某开发公司等借款合同纠纷一案，甘肃省高级人民法院审理过程中，某银行提出保全申请，甘肃省高级人民法院作出（2018）甘民初267号民事裁定书，并于2018年11月21日向广州市国土资源和规划委员会送达（2018）甘执保145号协助执行通知书，依法查封了上述民事裁定书附件所列财产，其中包括案涉车位。之后，甘肃省高级人民法院审理后于2019年8月29日作出（2018）甘民初267号作出民事判决。判决生效后，某银行申请执行，甘肃省高级人民法院指定兰州铁路运输中级法院强制执行。
执行过程中，案外人张某提出执行异议，甘肃省高级人民法院于2021年3月25日作出（2021）甘执异13号执行裁定书，裁定中止对登记在某开发公司名下案涉车位的执行。
某银行不服该执行裁定，向甘肃省高级人民法院提起申请执行人执行异议之诉，请求：1.继续许可执行某开发公司名下位于广州市天河区案涉车位，并对拍卖价款优先受偿；2.本案诉讼费用由张某承担。甘肃省高级人民法院经过审理后作出（2021）甘民初23号民事判决：准许对依据甘肃省高级人民法院（2018）甘民初267号民事裁定书查封的登记在某开发公司名下位于广州市天河区案涉车位的执行。
张某不服提起上诉，最高人民法院于2022年6月29日作出（2022）最高法民终86号终审判决，判决：一、撤销甘肃省高级人民法院（2021）甘民初23号民事判决；二、驳回某银行的诉讼请求。
争议焦点：
张某就案涉车位是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
裁判要点：
最高人民法院根据本案查明的事实，认定张某就案涉车位享有的权益依法可以排除某银行抵押权的执行，理由如下：
一、案涉车位是住房的必要配套设施，具有保障业主基本居住权益的属性
车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。国家住房和城乡建设部发布的《城市居住区规划设计规范》规定：“居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、库……”，明确规定了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务，赋予车位以特定用途。
虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。 本案中，张某某系案涉小区的业主，所购买的车位为其购买的住宅的必要生活配套设施，自购买以来，一直用以停放车辆使用至今。因此，可以认定张某购买的车位具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性。
二、张某购买并占有使用案涉车位在先，其权利应当依法予以保护
张某与某开发公司签订《裕富车位认购书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，张某负有支付购买款，某开发公司负有将车位所有权转移给张某的义务。张某支付了全部购买款，某开发公司也交付了车位，张某实际占有并使用了案涉车位，已经履行了《裕富车位认购书》项下的主要义务。张某已经取得了购买车位的占有、使用和收益权利，只需要某开发公司履行办理产权登记手续的义务，
整个《裕富车位认购书》转让车位所有权目的就能实现，即张某取得完整的车位所有权。从双方整个合同履行过程看，符合我国房屋、车位买卖中先交付后登记的习惯做法。张某对案涉车位所享有的权利因其付款和交付使用，取得了事实上的所有权，并已经具有所有权的权利外观，具有一定的公示力。同时，民法典第四百零五条对物权法第一百九十条修改后增加承租人占有租赁物作为对抗在后抵押权的要件，进一步明确了占有在租赁权对抗在后抵押权中的公示效力。本案中，张某与某开发公司虽是买卖关系，不是租赁关系，但民法典第四百零五条规定精神在处理在先权利与在后权利的保护顺位时具有参考价值。依此，张某就案涉车位取得的权利，应当优于一般债权予以保护，其占有对在后设定的抵押权具有公示力，某银行应对张某的权利负有适当的注意义务。
三、某银行在案涉车位设定抵押权时未尽到必要注意义务
如前所述，案涉车位属于法律明确规定满足小区业主居住需求的商品房的必要配套设施。虽然车位登记在某开发公司名下，但某银行在设定抵押权时对车位的实际状态还负有法定的审查义务。根据某银行提交的尽职调查材料显示，办理抵押时案涉车位产权登记在某开发公司名下，车位的现状是“车库均处于使用状态，住宅部分使用部分空置。”某银行已经明知案涉车位在业主的占有使用之下，车位上有他*权人**利的可能性已经明显存在，却未进一步调查了解车位是否已经出卖或者是否有其他权利人，以至于某银行的抵押权与张某在先权利产生冲突，某银行未尽到必要的注意义务。
四、某银行对案涉交易风险具有防范和控制的优势
本案张某与某银行就案涉车位产生权利冲突，根本原因在于某开发公司先出卖后抵押的严重不诚信行为。在我国商品房、车位买卖中普遍存在先交付后登记而且登记时间较长的现实情况下，买受人对于防范开发商“一房二卖”或者“先卖后抵”之交易风险通常欠缺有效的手段，在办理产权登记中处于被动地位。
张某在开发商某开发公司销售车位过程中，于2016年6月间购买并支付价款，同时占有使用车位，某银行在2016年7月4日即设定抵押权，张某基本上没有控制风险的机会，非因自身原因未办理过户登记，如果由其承担该笔交易风险，有违公平。设定抵押权在后的银行，不仅法律法规明确规定其应当对抵押物进行尽职调查，而且作为专业的金融机构，更具有调查的便利和防范风险的优势，赋予其对在先权利的注意义务以避免权利冲突，符合诚信原则和公平要求。综合考虑上述因素，张某某的权利具有优先保护的必要。因此，可以认定张某某对案涉车位享有排除某银行抵押权的执行的合法权益。
法条索引：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。