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“三墩北，我劝你卖房！”
最近，杭州某房产专家的直播话题，引发了三墩北众业主的“讨伐”。因为他们 始终坚信一个观点：长期持有才能收益最大化 。
理由有三。一来现在行情差，卖不出好价钱；二来就算卖房打新，比较容易摇中的新盘一般也没啥倒挂。
第三，板块诸多利好需要时间兑现，但已慢慢开始临近。
这倒不假。 上周六正式启用的西湖大学云谷校区 （ 一二期），2018年4月才动工，距今已有三年半之久。
还有2017年底动工的阿里云总部，今年8月进入竣工验收阶段，交付在即。
利好接连来袭，不少业主信心大增，干脆摒着不卖了。“多数业主的心态是，反正不好卖，还不如先放着。”当地中介表示， 最近一两个月，的确有业主取消了挂牌 。
更有好事业主，罗列四大优势，扬言“未来必起飞、不可估量”。
一是大学（ 西湖大学），二是产业（阿里云），三是地铁（地铁4号线二期，地铁四期规划），四是初中（预计明年落定）。
这些当然是利好，但今后对房价的推动，可能也没想得那么简单。
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从西湖大学和阿里云的定位和距离看，三墩北的确有高傲的资本。
西湖大学城，对标剑桥大学城、斯坦福大学城等世界知名大学城，本次启用的云谷校区（ 760亩），只是其核心部分。
阿里云总部，总体量约45万㎡，建成后将是世界第三、亚洲第一的云计算公司总部项目。
据测算，未来将有数以万计的师生、产业人员，汇聚于此。
而三墩北是目前距离最近，交通通达性最好的楼市板块。 一条墩余路、一条灯彩街，直接串联，直线距离均不超过2公里 。
只要有人，就会产生居住需求，临近板块直接受益，这是很简单的逻辑。
但别忘了，起点虽高， 任何一所大学或一个板块产业，走向真正成熟，非一朝一夕可成，而是需要长时间的沉淀 。
墩余路串起西湖大学和三墩北
比如浙大紫金港和国际滨，都经历了十几年的发展。
“大学要是随便能搞成功，那就没有哈佛、麻省、牛津、剑桥什么事了。”话糙理不糙啊。
更何况从规划看，融合高等教育、研究实验、成果转化、企业孵化、产业载体等功能的西湖大学城，建成周期要到2030年。
还有很重要的一点，西湖大学和阿里云所在的 云城 ， 本身有高达约1500万㎡的居住用地规划 。这是什么概念？按平均每套房100㎡算，相当于十万套新房。
当中更有一些人才特供房。比如，二次集中供地的双桥宅地，十年限售，只面向西湖大学人才。
这势必会 分流云城的居住需求，消耗掉不少房票 。
当然，云城范围很大（ 约58平方公里），真正形成集中供应，并对三墩北构成威胁，应该还要不少年。
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对三墩北来说，地铁是最快可实现的利好。
按照最新公布消息，杭州地铁4号线二期（ 起于彭埠站，止于池华街站），预计2022年2月开通运营。
其终点站池华街站，位于池华街和紫萱路交叉口，丰盛九玺和紫郡东东苑之间。离它最近的三墩北楼盘是西湖国际城，直线距离不到600米。
但实际上，可没那么近。
因为 中间隔着一条老宣杭铁路，必须绕行：金家汇路—紫金港北路—金蓬街—紫萱路 。按地图测算，至少1公里。
等后期老宣杭铁路拆除，估计会得到改善。
真正地铁利好，还得等地铁四期规划。据说，4号线会继续西延至云城。还有一条南北向的新路线，贯穿三墩北。
但你知道的，地铁三期都没建成，更不用说未获批的四期（ 线路也存在变数）。
至于小学和初中，也不宜过分看重。
求是星洲二小， 还没有第一批毕业生，生源成色有待检验 。隔壁建成的新初中，传言名校托管，即便成真，也没什么好炫耀的。
因为“*压打**学区房”已成为一种国家意志，杭州名校覆盖率也越来越高。
还有一点， 三墩北业主“选择性忽视”——缺乏商业综合体 。目前，三墩北人民想要消费，只能往金地广场、西田城或紫荆天街跑。
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但利好再多、再重量级又如何？在大行情面前，还是一个“跌”字。
据手边买房数据， 近90天，西雅图、西湖国际城、水晶郦城、云和湖的网签量，分别只有1套、2套、3套和9套 。
新交付的紫雅云邸，各大公开平台显示，零网签。
而在今年4-6月，无论西雅图、西湖国际城，还是云和湖，都有15-20套的成交量。堪称直接进入冰封。
价随量跌！三墩北的二手房价，同样明显回落。
身边有个朋友，今年6月独家委托了一套西湖国际城89㎡，报价465万。当时，中介还很兴奋，打包票可以卖掉。
结果三个月过去，挂价一路下调至430万，也出不了手。
就在最近（ 10月26日），西湖国际城刚网签了一套89㎡小户型，总价418万，折合单价46767元/㎡。“上半年的高点到现在，差不多跌了5000多元。”中介小哥说。
不只是西湖国际城，西雅图也一样。从高点6万+，回落到了5万多。
最关键的是，降价也难卖。
翻开西湖国际城和西雅图的挂牌房源（ 均按89㎡），前者最低报价400万，后者最低450万，近30天带看量分别是0和4。
但有配套总比没有好，毕竟逆势更抗跌，顺势更容易涨。
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而且 未来三年 ，三墩北还存在一个大优势—— 踩踏概率很低 。
首先，西湖国际城和西雅图这两大投资红盘，已交付两三年，历史成交量均在260套左右，基本完成换手。
我算了下， 两盘抛盘率均接近20% 。
至少急卖的投资客，都出完货了。留下的，主要是不着急用钱的投资客，和一些正常置换客。
其次，不同于大江东、萧山科技城、市北西等板块，三墩北虽然也不乏紫璋台、天澜、彩虹轩等投资红盘，但因为政策原因，并不会马上流入二手市场。
比如， 598套的天澜和1224套的紫璋台，都是5年限售的热点盘，且未交付，至少2027年才会上市 。
刚售罄的彩虹轩，无需限售，但预计2025年初交付。至于纯新盘如澜轩，就更久了。
接下来，有望新增的二手房源，只有预计今年底交付的云谷天境，共513套。按10%比例算，也才50余套。
也就是说， 彩虹轩交付前，三墩北的二手房供应，会进入一个“三年断档期” 。
特别是二手89㎡，未来5年，都没什么新增供应。
我统计了下，目前5个交付小区，共挂牌254套房源，平均50套。一旦行情趋好，按上半年的成交水平，也就半年多时间，压力不大。
想想五常和艮北，因为西溪公馆和杨柳郡四期（ 极小户型）的交付，直接把板块二手房价砸到新低。
就可以想象到，未来三年的三墩北，有多么幸运！
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在我看来， 未来的三墩北楼市，将会经历四大阶段 。
第一阶段：随着行情的继续调整，今年底到明年初，二手房价可能进一步下探。
第二阶段：由于年初信贷的宽松和小阳春的到来，三墩北有望出现反弹。阶段性的二手房枯竭，甚至会带来小高峰。之后会跟随大盘行情变化，总体比较稳健，并持续到2024年。
其间云城新住宅陆续上市是一个X因素。若云城供应量太猛，也会抑制三墩北的房价。
第三阶段：以2025年彩虹轩交付入市为起点，两三年内，陆续迎来天澜和紫璋台两大投资红盘的上市。
这估计是最刺激的阶段。特别是 1822套房源解禁初期，大量投资客，因为五六年高昂的持有持本，急于套现，集中抛售的场面大概率会出现 。而且，云城住宅也进入交付期，会成为竞争者。
第四阶段：各路投资红盘完成换手，迎来修复期。
这一时期，西湖大学城、地铁及其他配套，大概率会迎来实质性推进。届时三墩北，将会进入成熟稳定期，或将进入一个新的房价体系。
但对需用钱的房东来说，未来三年才是最佳出货窗口。除非熬得住七八年，也承受得住更高的资金成本。