临近岁末，深圳多个楼盘使出价格“杀手锏”，个别开发商已疯！

万科和风轩开盘前5天推出“开盘折扣您来定”全民助力活动，以万人为单位，投票达到50000人上限，最终面向全体买房人提供最高5%的购房折扣；

远洋新天地则放出“9%佣金+1万元现金奖”重磅*弹炸**，自然引发选房现场一片火爆，去化速度惊人；

今晚8点，顺泽阳光公馆将开盘。据现场传出的消息，现场选房将享“惊喜优惠折扣”，低至3.1万元/㎡ 起。

置业者希望看到折扣大战，以便以低成本买到心仪的住房。顺泽阳光公馆若真的出现3.1万元/㎡成交价，这在备案价基础上将是非常大的优惠，有可能创下近年深圳楼市优惠促销的最大力度。

单价3.1万元/㎡起，意味着最低总价仅需186万元，首付只需56万起，算下来月供7600元左右。这在深圳，无疑是购置住宅的极低门槛。顺泽阳光公馆今晚8时整开盘，目前2万元认筹享有额外开盘优惠，仅剩10小时！

01

佣金和折扣的天壤之别！

那么，深圳对新房销售有没有折扣方面的官方规定，合规的最大优惠比例是多少呢？

11月23日，深圳市规土委会同市法制办发布《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》的通知，其中第十三条规定“确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。”如果此条规定最终实施，深圳楼盘的最大优惠比例将是8.5折。

这里想重点谈谈佣金和折扣的区别，高点数佣金和高比例折扣的内在哲学。

折扣是直接给予购房者的，不仅受到置业者的欢迎，也会在道义上得到支持。但基于楼市稳定的考虑，深圳监管部门有意划定15%限制线，也可被视为未来楼盘折扣不可逾越的门槛。

而佣金是给中介赚的，适当的比例无可非议。目前的高比例出自多年前惠州光耀多盘，这种号称“二三级市场联动”的刺激手段，成为楼盘完成快速去化任务的救命稻草，在弱市时期，会成为绑架开发商的利器。

苍蝇不叮无缝的蛋。开发商接受中介代理机构的高比例佣金，是出于对市场前景的不自信，表现出对销售压力的无奈和屈从，甚至暗藏腐败基因。远洋新天地“9%佣金+1万元现金奖”，是一种试探和挑战市场规则底线的做法，彰显营销能力缺失，无疑是一种堕落。

02

顺泽阳光公馆今晚优惠开盘

上述提及的3个楼盘，万科和风轩和远洋新天地已正式发售，那么，将于今晚开盘的顺泽阳光公馆是个怎样的项目、开盘情况将如何呢？

顺泽阳光公馆于12月14日获准预售，预售许可证号：深房许字（2018）龙岗030号，获准预售的是158套住宅，建筑面积10928.3㎡。

据查询，这批单位均价约3.78万元/㎡，备案价最低3.4095万元/㎡，有2套，分别是1栋2单元2A、1栋1单元3A，最高备案价为4.0407万元/㎡，共计有4套。

该项目体量不大，占地面积约3382㎡，总建筑面积约1.8万㎡，户型产品包括建筑面积约为53-54㎡的一房、约71-74㎡的二房和约89㎡三房。其中，高度仅17层的小高层板楼形态，在深圳极为稀缺。

深圳土地资源稀缺，目前新批住宅用地的建筑高度普遍为高层，城市更新项目出现一批超高层，建筑高度约在150米高，楼层45-50层居多。

这只是目前的情况。未来，深圳的住宅建设还将进一步向空中发展。最新发布的南山旧村改造规划，将规划13栋65层的超高层住宅楼，华润湖贝项目最新规划也显示，将有23栋建筑高度达到200米的高楼，将提供大量超高层住宅。

顺泽阳光公馆建筑高度17层，52米高，容积率仅3.27，现时罕见，未来更无。

项目所处，为宝龙科技城生态高地，拥有马峦山、高坳山、八仙岭、牛坳水库、炳坑水库“三山二水”资源，紧邻正中高尔夫球场。

03

宝龙科技城，对标南山科技园

宝龙科技城，规划范围18平方公里，规划建设用地面积15.4平方公里，由产业核心区和嶂背、南约、同乐三个拓展区组成，是深圳的战略新兴产业基地和机器人产业基地，已引进科技企业275家，其中国家高新技术企业80余家，引进的研发机构及创新平台包括中广核研究院、方正微电子院士工作站、业际光电技术中心、华力兴工程中心、集成电路设计产业园、创客空间等创新平台41个，“希格斯全球智造中心”创客集聚地、双环新一代信息技术创客空间、ICPark集成电路设计业园相继投入运营。

宝龙科技城位于龙岗中心城和坪山中心区之间，定位为东部中心重要的科技产业支撑点，已经形成了以新一代信息技术、生物医药（医疗器械）、新材料、新能源、智能制造五大战略性新兴产业为主导的产业发展格局，将重点建设东部高科技创新产业总部基地、全球金融创新基金小镇、中广核新能源产业基地、罗吉生物制药基地。

未来，宝龙科技城将全面对标南山科技园，重点引入高新技术产业，引进世界名企，吸引更多高端人才，以科技和人才作为经济增长动力，打造深圳东部产业发展核心增长极。

目前，宝龙科技城已有规模以上工业企业165家，亿元企业56家，10亿元企业7家，上市企业7家，比亚迪、新广核、五洲龙新能源汽车、创益太阳能、同洲电子、创维、等多家名企已落户科技城，未来科技城就业人员也将在现在的基础上翻一番，达到40万人。

04

一年三步，进阶大湾区科创核心

今年3月30日，国家发改委正式发布《广深科技创新走廊规划》，深圳拥有其中的“4核心15节点”，宝龙科技城位于大运新城和坪山中心区两大创新节点之间，凸显战略地位。

4月20日，深圳科创委发布《深圳建设广深科技创新走廊实施方案（2018-2035年）（征求意见稿）》，有意在15节点基础上，新增宝龙科技城、阿波罗未来产业城、平湖金融与现代服务业基地、中大城、华侨城光明小镇等待5个创新节点。

其中，宝龙科技城定位为深圳市自主创新示范区辐射粤东北的“桥头堡”、龙岗区打造东部中心重要的科技产业支撑点、产城融合示范区的典范区

8月初，省政府就广深科技创新走廊规划和建设，答复一批全国人大代表、政协委员意见建议，特别提到扩容问题，其中就包括深圳新增5个节点。

8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组举行第一次全体会议，除了重点提及建设“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊，对于深圳创建“国际科技创新产业中心”中，也提到“20个节点将突出特色，分类推进发挥片区主体作用”，进一步巩固了深圳新增5节点的提法。

05

750万㎡智慧城居先发

除了优质生态资源，顺泽阳光公馆所在片区各类配套齐全，包括三级甲等综合医院宝荷医院、九年一贯制公办学校宝龙学校、东华学校，具有多年办学经验的南联小学、南约小学，及1.5万㎡沃尔玛等。

2018年，片区内新增两所学校，同乐九年一贯制学校和宝龙外国语学校（2018年9月已开学），同乐主力学校扩建，可新增7000多个学位。

宝龙科技城的产业高端化，将进一步刺激周边品质居住物业需求，催生了城市更新浪潮。据了解，除了金地、振业、卓弘、仁恒置地等已开发小区外，碧桂园、京基、佳兆业、恒大、万科、莱蒙国际等品牌开发商纷纷进驻，全区城市更新体量超750万㎡，将兴建一批高端商业、住宅、写字楼、公寓、酒店、医疗、学校等，丰富宝龙科技城片区城市形态，提升配套价值。

其中，顺泽阳光公馆与京基、中海旧改构成百万大城，其紧邻的京基南约城市更新项目占地9.5万㎡，规划总建筑面积约53万㎡，将提供包括建面约10万㎡商业、占地接近1万㎡“小学+幼儿园”教育、高星级酒店等综合配套。顺泽阳光公馆首发！

06

14号线快线价值即将爆发

顺泽阳光公馆项目距离地铁14号线宝荷站约500米。

地铁14号线，为东部快线，是继地铁11号线之后，又一条快速线。

地铁11号线开通后，沿途的福永、沙井楼市呈现出的暴涨态势，成为2016年10月份深圳“深八条”之后表现最为耀眼的区域。11月下旬以来，深圳的网红盘也多数与地铁11号线有关。

地铁14号线，已动工建设，计划2022年建成通车，一站大运新城，半小时通达市中心区。沿线的人居价值处于爆发前夜，复制地铁11号线带动福永-沙井楼市发展的概率极大。

如此前景，顺泽阳光公馆作为华夏顺泽进入深圳的首个地产项目，第一炮必须要响，第一盘必须要红，这可能会是“惊喜优惠折扣”的源动力。按照3.1万与3.4万的对比，优惠幅度或将超过8%，不仅有战略性前瞻考虑，也彰显出这家京派房企的道义，的确是置业者的惊喜！