汇景控股经营规模小、项目数量有限，今年上半年销售下滑九成、业绩亏损。

01

降级

9月7日，联合国际将汇景控股（09968.HK）的国际长期发行人评级从‘B+’下调至‘CCC+’，评级展望为负面。

联合国际认为，汇景控股的流动性状况显著恶化以及再融资压力增大，公司财务灵活性降低。

此外，汇景控股急剧下跌的股票价格削弱了其透过任何资本市场再融资的能力。

今年5月，联合国际确认汇景控股‘B+’的国际长期发行人评级，评级展望从正面调整至稳定；同时确认其高级*抵押无**美元票据‘B+’的国际长期发行债务评级。

不久，7月份 汇景控股股价闪崩，引发市场关注。

2022年7月22日，汇景控股股价突然闪崩，当日跌幅超88%，公司市值从70多亿港元跌至不足10亿港元，创出历史新低。

汇景控股股价走势

随后，联合国际将汇景控股“B+”的国际长期发行人评级列入负面观察名单。

而暴跌前，汇景控股刚刚完成一笔1.38亿美元债的交换要约，其流动性压力显而易见。

《小债看市》统计，目前汇景控股仅存续这一只新发行美元债，存续规模1.08亿美元，将于2023年7月20日到期。

汇景控股境外融资成本高企，公司以往票据票息均是12.5%，远高于行业均值，说明其资金饥渴不惜高息发债。

02

财务恶化

据官网介绍， 汇景控股 是一家立足大湾区，逐步延伸至长三角城市群及长江中游城市群的中国综合住宅及商用物业开发商。

2020年，汇景控股于香港联合交易所主板上市，成为东莞本土房企第一股。

汇景控股官网

在销售方面，2021年汇景控股物业销售收益录得53.05亿元，在克而瑞TOP200榜单中，无论是全口径销售金额还是权益金额，其均榜上无名。

2022年上半年，汇景控股合约销售额约3.73亿元，同比下降94.2%。

截至2022年6月末，汇景控股土地储备约313.57万平方米，包括21个项目及4块土地，分别位于大湾区、长三角城市群、长江中游城市群及成渝城市群的11座城市。

近年来，汇景控股营收虽连年增长，但业绩却越来越差。

2021年， 汇景控股 实现营业收入为53.09亿元，同比增长3.03%；实现归属母公司净利润为2.56亿元，同比下降50.39%。

今年上半年，汇景控股实现总收入约5290万元，同比下降约98.3%；实现归母净利润-4.20亿元。

归母净利润

截至2022年中，汇景控股总资产为151.18亿元，总负债113.81亿元，净资产37.37亿元，资产负债率为75%。

近年来，汇景控股的财务杠杆水平缓慢攀升，在去杠杆和融资收紧背景下，存在一定杠杆风险。

财务杠杆

在“三道红线”方面，虽然2021年汇景控股净负债率从18%跃升至42.6%，但其三道红线均达标，归为“绿档”，但2022年上半年指标迅速恶化。

《小债看市》分析债务结构发现， 汇景控股主要以流动负债为主，占总债务的76%。

截至相同报告期，汇景控股流动负债有86.12亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务合计有19.59亿元。

相较于短债压力，汇景控股流动流动性不足，其账上现金及现金等价物有15.47亿元，较2021年末大幅下降，无法覆盖短债，公司面临短期偿债压力较大。

此外，汇景控股还有非流动负债27.69亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债规模为26.01亿元。

整体来看，汇景控股刚性债务总规模为45.6亿元，主要为短期有息负债，带息债务比为40%。

有息负债高企，近两年汇景控股的融资成本分别为1.36亿和1.51亿元，今年上半年该数据为1.6亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

从融资渠道看，虽身为上市公司，但汇景控股渠道并不算多元，其主要通过借款、债券等方式融资。

在资产质量方面，汇景控股流动资产中的其他应收款高达44.2亿元，规模已超净资产，不仅对资金形成较大占用，还存在一定回收风险。

在行业寒冬、资金压力之下，2021年汇景控股开始出售资产续命。

2021年9月和12月，汇景控股陆续出售霸州市永正房地产、西昌树高房地产及东源县昌永宝业投资有限公司的各40%股权。

总得来看，汇景控股体量较小、销售疲软、业绩亏损，对债务和利息的保障能力下滑；融资成本高企，面临一定偿债压力；其他应收款规模较大，资产质量一般。

03

莞房一哥

1995年，27岁的伦瑞祥开始在东莞从事汽车行业。2004年凭借在汽车行业积累的财富，他成立了东莞市汇景豪庭房地产，开始涉足房地产行业。

次年，汇景首次开发了汇景银座和汇景华府，此后形成“汇景”品牌，在东莞市场进行长达十余年的业务布局。

汇景控股董事会主席伦瑞祥

2016年，伴随着珠三角产业向外转移，河源房地产市场迎来爆炸式上涨。同年汇景控股将业务拓展至河源，首次走出东莞。

此后，汇景控股先后布局湖南衡阳、长沙和安徽合肥等地，触角延伸至长三角城市群及长江中游城市群。

同时，汇景控股业务开始多元化，伦瑞祥夫妇不仅在酒店开发与运营业务、物业管理、室内装饰服务业务涉足，还跨界进入汽车贸易、乳业等行业。

但从结果看，汇景控股虽然涉猎的领域十分广泛，但是业绩很一般。

另外，随着房地产业务高歌猛进，汇景控股负债率飙升。

2016-2018年，汇景控股净资本负债比率分别高达377.8%、278.5%和243.2%，背后蕴藏着巨大的债务风险。

尤其是，2020年上市后，汇景控股开始加速扩张。但时运不济，随着房地产行业变天，在房企中排不上号的汇景抵御风险能力很差，资金链进一步承压。