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最近，梧田板块的新塘东苑，南湖板块的霞坊锦园、霞庭湾等多个安置房小区，进行了摸文摇号，其中不少人将多余的安置房挂到二手房市场，一时受到购房者的关注。

据不完全统计，南部的梧田、南湖两个板块，新交付、即将交付的安置房加起来，共20多个小区，总套数高达近3万套，包括*迁拆**安置房、三产安置房 ，总量远超其他板块，不少小区的房源总量也在千套以上。

温瑞大道沿线大量新建安置房

城市南部安置房供应即将大幅增加，同时安置房品质也有质的提升。

其中，不少安置房由绿城、万科、绿地等品牌开发商代建，按商品房标准建设。近看外立面，南部大部分安置房的品质，不输商品房，甚至个别安置房的外立面还反超商品房。 把商品房、安置房放在一起，已经无法一眼分辨了。

难以分辨的安置房（左）与商品房（右）

不仅仅是外立面，有些开发商代建的安置房，绿化也按商品房标准去建，甚至还建设了架空层。可以看出， 南部的安置房建设水平，在温州属于领先水平。

梧田一安置房的“土豪”大门

由于安置房价格更便宜，在品质追上商品房之后，不少购房者便把目光投向了安置房，认为 性价比更高 。

更何况，这些安置房有不少 建筑面积约80㎡的小户型，起步面积比商品房更低，总价更亲民 ，非常适合在南部几所学校、医院等机构就业的年轻人。

那么，这些安置房会有多大的市场接受度呢？

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我们先简单梳理一下，梧田、南湖有哪些安置房，它们又有哪些特点？价格又大概多少？

以瓯海大道为界，以北属于梧田，这里有 寮东安置房、新塘东苑、滨月轩、月阳名庭、梧田街村安置房、辽望大厦 等安置房项目在建，也有 西凤锦园、塘河锦园、香润锦园、瓯堡锦园、慈湖锦苑、泽霞雅苑 等交付不久的安置房。

梧田部分新建安置房分布示意图

瓯海大道以南则涵盖梧田、南白象，这里有 南湖新家园、富港大楼、横港头锦园、老殿后锦园、蟠鸿锦园、霞庭湾、霞坊锦园、蛟凤锦园、汇博景园、宏博苑、帆海锦园 等刚交付、即将交付的安置房。

南湖部分新建安置房分布示意图

另外，龙誉城、瓯海印象南府、香开万里等商品房小区里，也有少量安置房。

除了品质提升，不少安置房还有不错的地段、周边配套、景观视野等。

比如，横港头锦园南临万象城、东接轨道交通S3线温州中学站 （暂名，在建） ，具备TOD属性，高层房源还能眺望三垟湿地、温瑞塘河风光。

横港头锦园（中）与万象城（左）

老殿后锦园无缝对接三垟湿地，且被温州中学、温州51中环绕，成了陪读房，相对其他小区更容易出租。

紧挨知名学校的老殿后锦园

寮东安置房、新塘东苑、滨月轩、梧田街村安置房、西凤锦园、塘河锦园、汇博景园、横港头锦园、南鸿锦园等则沿着温瑞塘河布局，享有塘河风光、滨水生活。

塘河畔在建的安置房

霞庭湾、霞坊锦园属于省级南湖未来社区实施单元，且有温州中学附属初中的学区预期 （以学校建成后发布的施教区为准） ，也备受购房者关注。

南湖未来社区

可见，不少安置房都有自己独特的优势。

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最关心的问题来了，这些安置房价格多少？ 基本上只需“1字头”，甚至较低的仅约14000元/㎡。 如此便宜，对购房者来讲，是天大的福音，甚至有了投资空间？

别急，关键问题来了， 这些刚交付的安置房，都还没领证！这也意味着，不仅需90%的首付 （可谈，但空间不大） 、无法办理按揭，还有一定的购房风险。

梧田在建、建成的部分安置房

其中，像霞庭湾、霞坊锦园、新塘东苑、滨月轩等已摸文、未交付的安置房，二手房价约15000元/㎡，南湖新家园、泽霞雅苑、西凤锦园、塘河锦园、香润锦园等已交付、未领证的安置房，二手房价约17000元/㎡。

泽霞雅苑

当然，有些具备楼层、景观等优势的房源，价格可达约18000元/㎡，但也有些低楼层、大户型、急卖房东，以及个别位置相对靠西、临近工业区与城中村的安置房小区，部分房源价格低至约14000元/㎡，甚至更低。

总体来讲， 受市场低迷、供应量增加等因素影响，当前这些未领证安置房的成交价，比上半年略有下降。 同时，由于无法按揭、购房风险，不少购房者也不敢下手。

梧田、南湖部分新建、在建安置房

那么，它们未来领证之后，预计会有怎样的价格。我们不妨参考一下周边已领证安置房的房价。

其中，南鸿锦园、南越锦园约23000元/㎡，前林家园、南盛锦园、慈湖锦苑 （即将领证） 约20000元/㎡出头。这还是建筑面积约80-120㎡的中小户型的价格，大户型还要低一点，会有“1字头”房价。这些安置房品质高于传统安置房，但低于更新的安置房。

慈湖锦苑

它们的价差，主要体现在周边环境上，靠近工业区、城中村，价格就会略低一些。 虽然这些安置房物业管理普遍不行，但靠近工业区、城中村的小区往往群租房更多、人员更杂，小区管理也更难、更差，从而拉低了房价。

至于前林家园，虽然周边环境不错、小区品质就安置房而言也还可以，但由于户型设计明显落后于其他小区，相同面积段少一个房间，从而房价低于其他同类安置房。

这些二手安置房的价格，与周边二手商品房存在一定的价差。当前，周边二手商品房普遍约25000元/㎡，拓展面积较多的可达近30000元/㎡。只有一些周边受特殊因素影响的二手商品房，房价才与这些二手安置房差不多。

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由此看来，这些安置房接下来领证后，倘若市场变化不大，凭借更高的建设品质，预计房价会略高于现有安置房，但 考虑到安置房普遍存在的户型设计不佳、居住群体相对复杂等问题，以及大概率管理、维护不力，房价领先不会太多，仍会比周边二手商品房低一些 。

温瑞大道沿线的寮东安置房

更重要的是， 领到证之后，会有更多数量的安置房投向市场。

南片是前些年“大拆大整”的重点区域，*迁拆**范围不仅限城中村，还包括一些老旧住宅区，从而形成了巨大的安置房量。如今， 温州进入“大建大美”收获期，南片的城市面貌发生了蜕变，沿温瑞大道、塘河边尤为明显，也诞生了巨量安置房。

一个片区近3万套的量是巨大的，假设五分之一的安置房房源面向二手房市场，就高达近6000套。

温瑞大道沿线的宏博苑

这些安置房大多建设品质与商品房齐平，就算户型设计、居住群体、物业管理等方面依旧与商品房存在差距，但在价差、供应量面前，依旧会对商品房起到分流作用。只不过，如今南片在售商品房极少。

南片的城市改造工作依旧任重道远，霞王、蟠凤、白象等城中村都尚未拆除，在梧田、南湖板块之间起到割裂作用。倘若这些城中村启动改造，若依旧进行就地安置，安置房供应量还将大增。

梧田、南湖及中间的部分城中村

就此，今年6月发布的“温15条”提出“原则上全面停止安置房新建，推进房屋征收房票政策全覆盖”。 鉴于不少*迁拆**户仍希望住在附近、南片优质机构大量职工的购房需求、南部郊县进城需求等，接下来南片可以适度增加商品房供应了。

至于南片这巨量的安置房，恐怕只能由时间来消化了。 对于追求人居品质的购房者来讲，即便建设品质提升了，难以接受安置房的户型设计、物业管理、居住群体。

倘若这些安置房的二手房房价能保持低位，对于一些想在温州安家落户的外来人口，是一个好消息，也有利于温州留住更多人口。

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