临近年底，楼市持续低迷。
不少购房者内心都有一个疑惑，到底是现在买房还是再等等？
这个问题背后是一个更大的疑惑，常州房价未来是会V字反转，是L型筑底，还是下探？还要继续观望吗？
关于这个问题， 我们不能停留在“听说”和“幻想”之中，还是要用事实和数据说话。
在11月常州新房成交创下新低之后，12月的新房成交数据也并没有大的起色。
截止到12月9日，常州市区（不含金坛、溧阳）新房成交量仅有5.5万㎡，这个数据大致是去年同期的一半。
值得注意的是，在调控新政的影响下，去年同期本就是年度成交低谷。
当然，受限签因素影响，当前的新房成交数据还是有部分“失真”的，不过在大趋势下，这种“失真”可以忽略不计。
数据不好看，说明市场仍然寒气袭人。但有没有变数呢？还真是有的。
上图是12月1日-12月9日常州市区商品住宅成交套数排行，我们可以看下上榜的都是什么项目。
1、老盘推新的产品。
典型如华润国际社区·幸福里、新城牡丹·世纪之光。这两个项目前者为带装修房源，后者为毛坯。两个项目的自带商业都已于今年官宣，并且都进入了动工阶段（华润万象城已动工，飞龙吾悦于12月11日奠基。）
自身的价格优势+配套优势，使得这两个项目在淡季也呈现出了较好的销量。
2、风口板块的低价项目。
今年常州买房的最大风口肯定就是西太湖板块。板块内今年热销的项目如临湖的建源西江月，以及低密产品绿城江南里，售价都在2万元/㎡以上。刚刚新一期产品首开的星河丹堤，价格也突破了2万元/㎡。
进入年末，该板块的碧桂园都市森林凭借着较大的价格优势，登上了销量榜的首位。除了本身就是区域价格低洼之外，年末推出的较大价格优惠也是其吸引购房者的重要原因。
综上两种因素，加上对于榜单上的其他项目的评估。我们可以看出，性价比仍然是购房者买单的最重要因素。无论是刚需还是改善买房，价格仍然被摆在首位。
上面的数据还说明一个什么问题？
整体来看，常州自住类需求的购房者，已经在寻找时机抓紧上车了。
那为什么是上面这些楼盘在年底登上了销售榜单呢？
理由很简单， 城区范围内，自住类需求已经很难低成本买房了啊！
2018年，常州(不含金坛溧阳）开始出现均价2万元/㎡以上的住宅项目（不含别墅），截止年末，常州成交均价2万元/㎡以上的楼盘有4个；
2019年，常州成交均价2万元/㎡以上的楼盘是15个；
2020年，常州成交均价2万元/㎡以上的楼盘是25个；
2021年，截止到目前，这个数据更新到了42个。
这几年来，常州主力在售的楼盘（不含尾盘）大约80个左右。 这也就意味着，到目前为止，常州已经有一半左右的楼盘，售价在2万元/㎡以上。
让我们来盘一下城区范围内目前还有低于2万元/㎡的房源的都有哪些板块：钟楼新城、经开区、新闸、飞龙、武高新、牛塘等。
而这几个板块，目前也仅有零星的楼盘在售。我们看今年新成交的地块，钟楼新城、新闸的新拍宅地价格也在1.2-1.3万元/㎡以上了，经开区、牛塘地价也已破万…… 这样的一个地价体系下，未来城区范围内还能低成本上车吗？恐怕很难。
回到开头的疑惑，当下常州各个楼盘全部都在优惠打折，房价还会下探吗？
这里我们就要对明年的市场趋势有一个提前预判了。
首先，区域分化、产品分化会进一步加剧。
核心区的楼盘、好的楼盘、性价比高的楼盘，肯定不会给出太多的价格空间。位于区域边缘地带的楼盘，产品上没有优势或者说产品标准一变再变的楼盘，价格恐怕扛不住。
其次，政策已经见底，2022年是市场秩序重塑的一年。
随着这一轮降准的到来，来年房企手里的资金面有望宽松。但值得质疑的是，市场压力仍在，上层对于楼市的调控方向是不会变的。这里说的宽松，一定是逐步宽松，不会是大水灌溉，所以 房价不具备V字反转的条件。
最后，受行情影响，今年常州土地供应降幅明显，不少板块新房供应面临无米之炊。
热点板块如凤凰新城、高铁新城、淹南板块等，这都是我们以往比较看好的板块。今年前两个板块仅有1宗宅地成交，淹南板块上月也推了1宗地，将于12月下旬竞拍。另外，像薛家板块，已经有几年没推地了，市场缺口还是存在的。
好的一点是，诸如新市府、青龙这样的核心板块，同样是常州房价的头部梯队板块，今年的供应量还是较为充足的。这有一个好处，就是能保障房价的市场化，不会出现因为供应不足而非理性上行的情况。
一个城市的房价是涨是跌，由什么决定？城市价值+土地供给量+购房需求。
在我看来，城市价值是一个城市房价的基础要素，作为长三角中轴的常州，这几年的城市价值是上行的，同步城市配套建设也在夯实。
虽然现阶段购房需求都在观望，但在土地供给被动减少，城市价值上行的背景下，房价很难进一步下行了（特指新房均价，二手房另说）。
有这样一个基础判断为前提，房企困难还未全面解除、优惠遍地的当下，就是购房者捡漏的机会，真的得抓住！
提醒一句： 对于自住类购房需求而言，想要捡漏，也就这几个月的事情了！