我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：天河公园旁边的华翠街小区、穗东花园、鸿运花园和海珠区的富力千禧、光大花园、逸景翠园、保利花园，350以内的两房，哪个增值空间更大呀

回答：前面3个排除先吧，2000年是一道不可逾越的分水岭，2000之前的产品除非你想买学位房还可以考虑，其他我就不建议了，后续接盘的人会很少，因为你说考虑增值嘛，其实就是投资，要把流动性考虑进去后面你提到的这几个盘，其实增值是没问题的，我倾向于你选一个3房会好点，潜力差不多的基础上看面积，面积稍微大点，你的套利空间会更大一点。逸景翠园离你上班地点公园前不方便，先排除保利花园虽然稍微远了一点，但是你可以选一个3房，单价稍微低点，而且后续有海珠湾建设的概念。光大花园的话350万买个2房也可以，毕竟这个盘可以说是海珠西的标杆了，学位交通环境都很宜居。富力千禧的2房货还比较多一点，卖相也可以，而且离你上班近。倾向于自住多一点就买富力千禧倾向于增值多一点就来保利花园

提问：雕叔:下面罗马拜庭的房子值得入手么？价格是否合适？自住改善型需求，喜欢他左右对称朝南的大房户型设计，不过觉得他的厅和房间有点浪费，这样的户型假如后面想出手，有人接盘么？

回答：这个户型叫做“双龙抱住”户型产品是没问题的，骏景东御苑、华南新城都有类似的产品我看价格还行啊，不过我们最近成交了几套这个单价的骏景花园如果你自住的话，没问题，买[微笑][微笑]

提问：老师您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？

回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。

提问：雕叔您好！准备在东莞买房，基本情况如下：1，男方婚前一套佛山南海桂城街道南向三房星晖园，桂江小学学位，月供6000（当然头脑发热选了20年），剩余80w*款贷**，一套狮山南向毛坯小三房禾粤尚德居，剩16w消费贷（当时公司集资房集体做了消费贷）。2，女方婚前广州从化人盛巴厘天地84.5m两房毛坯，月供2600，剩52w*款贷**。3，男方在松山湖片区上班（以前在佛山南海），女方准备离职。目前两人手上有70w左右，考虑卖掉狮山的禾粤尚德居，准备在东莞买一套。考虑到方便上班和价格，打算先考虑大朗。4，如果将来在东莞买房查到女方从化的记录，可以为了降低首付比例把从化的也卖了。星晖园因为目前在住而且有学位，不打算卖。请问对于我们的情况有什么建议，买房有什么片区或者小区推荐的吗？

回答：东莞不太熟，如果是在松山湖片区工作的话，那么建议直接买松山湖，或者周边的大朗也是可以的。这一轮松山湖涨了50%的涨幅，从价格上来看，自住的话可以买的，如果兼顾着投资的话，就要谨慎另外，你也可以来广州买房的，在松山湖租房解决住的问题，未来1年广州都属于行情上升期，可以买的

提问：你好，目前准备400万投资番禺三房，十年小雅，一尺山居，诺德名都，怎么排名？

回答：十年小雅--一尺山居--诺德名都小雅是雅居乐组团里面楼龄品质都有优势的组团，距离地铁站也近，作为优选，一尺山居的话是雅居乐里面成交的主力军诺德名都距离万博商圈，地铁站远，胜在品质是优势，作为*弹子**不足的选择，一般有实力的话还是雅居乐优先

提问：请问雕叔，佛山有一套房，已还清，广州首套4成资格（广州卖一买一），夫妻双方一个在沥滘上班，一个在天河客运站附近上班，家庭年收入60万左右，现有*弹子**230，明年小孩幼升小，考虑通勤和学位，最好能兼顾投资，请问有没有推荐的小区，好纠结，十分感谢！

回答：1、在卖房再买房这个逻辑关系上，结合目前的行情来看，可以先买再卖，因为现在其实是可以快速的卖出去的，市场是卖方市场吗，只要把两个事情的前后时间点捋顺就OK2、现有*弹子**230万，应该是没有包含“卖出房”的钱，所在这个预算就不太好预计，如果按照230万首付4成，那么总价575万，可以选择天河北、华景新城产品不太优质的二线楼盘小区，比如天诚广场，比如翠安侬苑之类的3、如果预算能提高到总价800万起，那么首选天河公园+华景新城的次新，比如珠江俊园、比如理想蓝堡之类的

提问：雕叔，请教下，500—600总价，投资。目前几个意向楼盘：1，美林湖畔113的南向三房，单价5.5左右，总价620左右；2，盈彩108—112南向3房，单价4.9—5.0，总价530左右；3，鼎峰，142，139的四房没货，138的A区南向大三房安静点单位大概4.4，总价590左右；唯一一套142的四房放卖要单价4.8总价680。4，岭南山畔，138左右的南向大三房，单价4.2左右总价590左右，没有小四房放盘。5，品秀星樾新房，124房南向四房，单价4.0，总价500，6，东荟城 没有142的四房放盘，只有124的小四房，安静单位单价3.65左右，总价460左右。您觉得那个潜力更大？

回答：都贵。不对，我这样回答不对，其实价格就是市场之中，客户用人民币投票的结果这几套当中，美林、鼎峰、山畔的价格明显太贵了

提问：西区有些单体楼单价真的低不少，星辰的楼道算是比较明亮的，看中学位，过几年可能也不会在广州，听说广州也出台住宅不能办公的文件了，请问这种住宅自住兼投资的话能买吗？最近星辰的业主还特别飘，不是不卖了就是反价

回答：星辰大厦、珠江都荟、保林苑这些西区的单体楼，其实在过去的时间来看，基本上也跟上了涨幅，基本跟上而已。如果物业能改观，整体居住氛围能解决，这些标的物还是不错，但除了丽晶华庭、南天广场、名门大厦这一类

提问：因为现在手头只有7成房票，可能只能考虑300万内房子，但是又想在市中心买，目前看中了两个老破小盘作为过渡先住着（其他房票都在郊区买了）请问这两个雕叔更推荐哪个呢？天韵阁？珠江大家庭花园？

回答：300万总价，7成，也就是说你有210万的首付不建议你用7成去买，这样买太亏了第一步建议先把首付降下来1.比如你可以离婚析产腾名额，腾出一张3\/4成的房票，原则上离婚一年内是5成，一年后恢复3\/4成，但是有套路可以解决不用一年就是3\/4成的问题2.垫资全款再抵押7成出来，变相3成，找有经验的中介帮你代办就好其实我们这波行情可以看出产品的品质很关键，除非是那种很强的学位房，像东风东之类的，不然不建议买2000年之前的房子，不保险。一般人对2000年前的产品会忌讳，毕竟是上世纪的产物，再加上下家到时候要买的话不好*款贷**，贷不到30年，这点就很不友好了珠江大花园不建议，虽然地段很好，但是里面环境实在爱不起来，保险一点选一个靓仔一点的盘也好，大家庭里面租赁人口很杂，户型很多歪瓜裂枣，建议还是回避吧

提问：雕叔您好！请教一下，我现在工作收入一般，之前300万买入一套房子（珠城学位房），*款贷**160万，现市价600万，我想从银行借钱全额还掉，再抵押套现。套现的钱全额投资一套房。那我还是每月还银行的钱，可是却还多了一套房，您觉得这样思路可以吗？银行抵押是不是只能给评估价的6成，其他是否有什么风险呢？谢谢！

回答：珠城的房子肯定可以抵押七成啊，学位房可以找我做更高成数的经营贷[得意]。把之前的房子余值泵出来，再投资一套新买入的房子，是很常规的操作，但是这其中*款贷**、资金、房票、再买房和再*款贷**的衔接，有大学问和讲究，否则会有首付贷的嫌疑，导致再买入失败。可以联系我，一站式解决。

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