京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议 ,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问
Q:提问: 京总您好，如果有高于房产投资收益的其他途径,是否应该买房?如果是您,您会如何权衡,两者都可使用杠杆?
A:回答: 您好,超高的年化收益,更多的是风险投资,优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,绝对不可以乱加杠杆趋势以外你我什么也控制不了
作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,建议认真阅读精华栏的文章.祝一切顺利!
Q:提问: 感谢，我现在想换房买两个区域，一个是万柳，一个是望京，想劳烦您在下面几个方案中给指点：第一，万柳两千多的预算现在只能买万泉新新的三居150平左右（其他小区这个价位楼盘很多现有的都不是南北通透的户型我不喜欢，其他小区密度也大）
第二，望京东地区，融科、国风、保利，买一个大平层，但是这个地方新涨成这么贵的，国风，总价1800-2100;第三，望京北，澳洲康郡顶层复式260多平5居，单价便宜7万，总价1800
第四，上京新干线，大平层195平，总价1800;第五，硅谷阳光，顶层复式，单价9万多，总价1500;第六，慧谷金色家园 ，顶层复式，单价便宜，总价1700;我的需求是想增值保值，不是自住，我是用海淀中关村地区两套抢手学区房置换，您看哪个方案好一些？谢谢
A:回答: 您好,1、万柳的新新家园共分为三期+2栋回迁，其中一期是98年建成，目前的状况是外立面比较旧，居住体验差点，其次是户型进深比较长,二期和三期会好一些。
您2000多的预算买不到二期和三期的;二期三期最好的户型是165平南北向的三居;现在的价格应该在2600以上,这个小区有一个致命的不稳定因素就是中关村三小学区不是永久型
最初始的学区划片是万泉小学，15年还是16年（具体时间我忘记了）部分业主为了啦高房价联合SF海淀区ZF争取到的三小名额，之后房价上涨的很夸张。原则上它的划片并不是三小，不可控因素就是未来学位紧张的情况下是否还能够上三小;所以从投资上不建议考虑这个小区。
2、万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园
万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域
北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,如果您买这个区域可以看看靠近昆玉河边的几个品质盘,但密度不如新新.
3、望京东是发展最好的,如果选望京的话您看的这几个盘都很好,可以优选,不建议选复式,第一居住起来并没有想象中的那么美好,其次流通性很差,从过往的经验,复式卖的一是时间长, 二是价格没有优势,大平层才是主流,您用中关村两套学区房置换,只能换最优的,否则不划算;建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利!有问题可再向我咨询
Q:提问: 京总您好！很高兴加入星球，我们情况是这样：全家现在房票两张，一个可以首套首贷（父母名义），一个二套首贷（我们自己），目前打算以父母名义*款贷**买，未来有需要的话以我们自己名义买，有自住房离上班近也不考虑动，另一套在房山加州水郡，大概能卖300w出头，然后现有首付资金800w，目前没有孩子，有西长安街的占坑平房，不能住。现在有几点疑问：
1.以现有资金，总价预算1100，不自住以投资为目的，是否需要卖掉加州水郡增加预算到1500。也就是说1100去投资是否就足够，或者1500是否值得。
2.目前看了莱圳家园、清上园，没看上；上林溪、润泽公馆、中铁国际城，涨了很多不知道还值不值；看京总一直推荐望京，望京也涨了不少，有没有适合我们的小区推荐？
3.如果非要买海淀，还有什么可选？未来好租好卖的。像田村，四季青，永定路能否考虑？
4.新房能否入手？京总说永丰那块需要5-8年发展起来，是指5-8年后开始涨，还是说慢慢涨5-8年，慢涨5-8年正好出手是否合适？
5.关注过北沙滩的学府公馆，预计四五月才能开，怕等到那时候又没有摇上号的话就错过二手房的买入时机了，是否有必要等？感觉不能泛泛的看没有目标，需要有针对性的看，希望京总给点建议，万分感谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、1100和1500都属于比较符合市场主流的产品预算范围,北京的房价涨幅过去是靠刚需驱动,从限制*款贷**之后每一轮就改为改善群体驱动了;1100可以拿到热门区域的2居室,1500的话可以拿到三居室,从您现有的房产情况,我觉得以资产优化的思路把加州水郡出掉集中资金买一套优质霸盘是对的;北京整个城市的产业布局发展轴是以东南为主,西北有海淀,中部有金融街、西南有丽泽,再想发展出一个新的产业似乎有点困难,房山明显的缺乏产业支撑，商圈很难形成长阳属于丰台的溢出,未来丽泽人口饱满一部分刚需客在核心地段上车压力偏大会选择在长阳上车;涨幅比较受限制.
2、建议是先用800的首付上车,以其他方式加杠杆,总价还是控制在1500左右,赶在这一轮上车,等市场好时把加州水郡的房子出掉,
3、莱圳家园、上林溪、润泽公馆、中铁国际城都可,这些盘不是这一轮上涨的厉害,是因为区域有购买力,正常的市场每半年大概是20%左右,如果遇到市场利好可能是40以上,然后遇到市场冷静期可能会回调个10%左右,下一个市场会继续往上爬,大家觉得这些盘涨的很夸张,其实跟盘的关系不大,我们只是选筹上正确,搭乘了这座城市的经济增长和行业红利,本质是市场上的货币多了,有持续的购买力,所以才会涨价.
4、海淀热门区域的品质房流通率都还可,您这个预算应该关注的是领涨盘霸主商圈,田村，四季青，永定路涨幅还可,但不能成为领涨,海淀的产业聚集在以中关村为点向北,南部的动力不足,所以过往的涨幅一般
4、海淀北部新区目前的配套确实差了点,您现在8万买过来存在溢价,发展成熟之后可能卖9万,10万,这个数字可能是一年两年,但前面的不确定您的熬着.
5、北沙滩学府公馆这个盘建在了G6以西,农大东校区以东,南边是老旧小区,北高速切割没有商圈配套,整个板块可开发的土地基本没有,如果以投资的角度建议回避.置换的逻辑是:抵押或者卖出现有的劣质资产,购入优质资产,如果相同产品进行置换,一般是不建议的,因为北京受政策影响,置换的成本比较高,还包括时间成本和机会成本.我觉得您的购房是没有思路的,全区域都看,这样没法聚集,您的有一个点,如我在什么地方工作,期望住在什么地方,几居室可以,兼顾保值升值,还是以保值升值作为重点,兼顾居住,否则您是没有具体的目标的
建议认真阅读星球置顶的文章 《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题再向我提问.
Q:提问: 京总您好，首次提问，拜读了您星球的精华文章，受益匪浅，本人在海淀安宁庄锦顺佳园有套2009年的143平三室两卫,主卧和客厅朝南，2次卧朝北，11层的次顶层。另外，到2022年底有800到900万预算，打算给孩子买三居室，预计孩子7年后用房，主要想保值增值。向您请教以下问题:1.给孩子买房是三居室还是两居好？哪些楼盘增值空间较大？2.望京和亦庄哪个区域更好些？能否推荐具体楼盘？3.安宁庄的三居未来5年还有升值空间吗？能跑赢大盘吗？从保值增值角度，近期有调换必要吗？谢谢！
A:回答: 您好,感谢信任!1、安宁庄锦顺佳园楼盘还可,并且您持有的房源各个方面很优质,这个盘从去年开始到今年上涨的大概13%左右,我在 《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》 这篇文章中已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源*款贷**去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;如果没有精力持有核心地段的优质物业即可,长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;您既然已经持有好物业直接加仓即可
2、中长期看,2居室的涨幅要比1居室有优势,3-4居室最优,北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体;刚需已经被市场掏空,望京和亦庄相比,望京的发展已经很成熟,房价的天花板比较高,而亦庄正处于刚起步阶段,两个地方从投资角度都可,我个人认为望京更稳健一些;毕竟是为数不多的城中区产住结合,祝一切顺利!
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问: 东四环融创一号院新房13.5万，总共4栋楼，性价比如何？与旁边霄云路8号13万和泛海兰海园11.5万二手房比较呢？兰海园楼龄虽然有十二年，但小区自然环境感觉更好
A:回答: 您好,独木难成林,投资不买孤盘,融创一号院没有商圈氛围,朝阳公园泛海国际这几个盘除了产品本身稀缺以外,商圈也很稀缺,无法复制独一无二.祝一切顺利!
Q:提问: 霄云路8号12万单价投资价值大不大，和泛海国际兰海园（可看市政公园）比较怎样呢？
A:回答: 您好,霄云路8号位置算不上绝佳,除了顶豪定位以外,没有附加的价值,已经卖了十多年了,期间换过很多个名字,请了很多明星代言,顶豪的投资价值比较弱,市场流通性很差,纯属是卖给外地的土豪,本地人购买的很少,能接盘的人少之又少,这个盘谈不上投资,只能作为改善看个人喜欢的程度,祝一切顺利!
以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答
重要内容只在知识星球发布
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#不懂杠杆，就无法进阶
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中···