我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

提问：雕叔，对于广州市区工作且有自住+投资需求的人来讲，番禺广场和万博两者间有何优劣？另外万博今年10月应该开业了，利好是否已经用尽，没多大升值潜力了？

回答：万博的最后一“击”就是18号线的全线开通，没有增量或者利好出尽也是不对的，番禺万博一定会起来，板上钉钉 番禺广场我早就定义为“广州的莘庄”，18号线把番禺广场+番禺万博串联起来，上下站的关系 可以很自然的理解为：番禺广场就是万博的自然外溢

提问：雕叔好，投资预算300—400万，您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢？1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米，2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片，东荟城会跌吧？3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧？谢谢雕叔的指教

回答：其实，看的出来你是偏向投资多一些，也可能是自住多一些，我猜的 买房子其实就是买确定性，至少是大的确定性，你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休，就怎么怎么样，因为未来不能确定的事情，已经超出了考量的范围，就是说你不用未来不确定性（确实是不确定性）来对照和指导当下的决策 我只能说当下买东荟城的确定性比买中央城的高很多，这是板上钉钉

提问：雕叔，我向你请教，我想换房子，旧房在售，新房还没看好。 旧房子情况：天河区高胜花园，46方，天河区五一小学学位，直升广州中学，学位我孩子占用了，现在3年级。2017年末120万买入，供了3年，我可以自己结清*款贷**。现在有买家愿意出130万一次性付款，我觉得太便宜。 问题： 1.因我本来计划卖了高胜花园房子，然后以4成首付买大概400-450万的房子。但如今*款贷**额度紧张，我有顾虑不知何时能*款贷**买房。（会不会现在的限贷政策是做做样子，迟点就会放开，为了救房企、银行） 2.你觉得我高胜花园卖多少钱合理？我发链接给你

回答：银行额度紧张，对于置换客来说是最头疼的 有买家愿意全款买单的话，对你来说是莫大的优势 你要是等买家按揭*款贷**放下来的话，都是几个月后的事了，对于你卖一买来说很被动 至于130万这个价格，你可以跟卖家再协商一下，另外你早点买入4-500万的好房子，涨得也会比你高胜花园快 其实你没有多少时间可以考虑，因为现在行情开始逐步蔓延开了，之前是天河黄埔贵了，现在是海珠热起来了，下一步基本就是番禺万博、荔湾那边了

提问：雕叔，最近原本想入手香雪板块房子，没想到一波大涨，价格上浮起码10%，而且也没什么盘了，现在这个节奏是因为疫情和放松限购的阶段性大热吗，看了万博板块也有类似情况，但番禺并没放开限购啊，这种情况下的策略是建议等等呢，还是转看其他板块，如万博呢

回答：我从年初就一直提，今年会有一波，而且这一波会延续到明年，所以今年全年都是买房的好时机，听了我的话的，都已经账面浮盈10%，甚至更多，这个道理别信雕叔，信市场就行 所以，你早就该结合板块轮动去行动了，甚至我都觉得有点稍晚了

提问：你好雕叔，现在有一套如下图同样户型，在小区最新的一栋，2003年的有电梯。 学位是员村小学，最痛苦的是没有停车位，只能露天停车，我们两台车怎么停放 自主+保值，值得入手吗？

回答：还是回避吧，整体看是一个老小区，人车不分流， 员村小学也不是很好的学位，图啥呢 不如把你需求直勾勾告诉我 我给你规划一下 600万这么买太亏了

提问：雕叔，想问问我们在黄埔永和有一套房，可能这一两个月拿到证，如果卖出可能有90万首付吧，现在工作有变动，一人在番禺亚运大道就是靠近尚东尚筑这边工作，一人将到增城凤岗的科教城工作，差距75公里，是不是应该卖了置换到番禺，考虑自住，交通好些，小三房，最好有点中上学位，如果把公积金和现金全部掏空，加起来估计120万，四成首付，您觉得哪个小区比较好一点，单价大概多少？谢谢

回答：永和：大胆猜一下那就是海伦春天，还是誉山国际，还是崇和花园。一人在亚运大道，番禺客运站附近上班，一人在增长朱村，确实是只能兼顾一人啦 坚决卖掉永和的，买入番禺这边的二手， 小三房、地铁口，最好是番禺广场附近就行，120万的四成首付，倒推总价300万，如果用一点杠杆可以去到320-350万之间，所以有几个小区可以选择 尚东尚筑、美心翡翠明庭、东怡新区

提问：雕叔，如果在车陂东圃天河公园附近三房有电梯四五百万左右，有什么推荐的啊？

回答：中海康城，骏景花园，天朗明居，阳光假日园，城市假日园，盈彩3期，翠屏领东。天河公园的话会贵一些，这个预算过去买到的房子品质过不去 看天河东吧，有合适的房源就上吧

提问：鱼珠现在价已经很高了，还有别的适合投资的二手房吗？

回答：大把人。看价格吃饭。 钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了

提问：雕叔您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户： 一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。 奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。 另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。 又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。 说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭\/负债收入\/仓位情况\/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复