讲真，现在上海楼市信息多了，大家对于地段这件事似乎都是清一色的赞美和夸赞，只要觉得是稀缺的，那一定是好的
而2018年将这个理念发挥到极致的，毫无疑问就是前滩板块，这应该是上海这一年来的最红地段，从年初一直热到年尾，接受了太多的赞美以及看到太多的供不应求
看看在前滩买房，都要找个孤僻的角落租的临时售楼处都排队排成这样，你说夸张不夸张
但是今天我想说点不一样的，供你参考
01
前滩的地段好么，绝对是好的，放在全上海来看这样的地段也不枉多让
中环内的区位，黄浦江畔，三条轨交，单单就这些因素就够得上是上海上层的地段位置
但是还没完，除了地段区域还整合了大量的资源，包括教育、医疗、产业的资源。看下一些宣传资料上说的
教育资源，上海纽约大学（规划）、惠灵顿公学（已开学）、惠灵顿幼儿园（已开学），再加上民办惠立学校（小学至高中），以及华师大二附中的前滩学校（幼儿园至初中）前滩的商业配套也正在成型。陆家嘴集团与太古地产、香格里拉集团合作开发的大型商业综合体“前滩中心“正火热在建中。香格里拉大酒店，太古里商业中心等即将面世。未来的前滩，将汇聚全上海顶级的最商业设施、住宅区、办公场所，以及城市配套资源，是一个世界级的、国际化的宜商宜居板块。
还有很重要的产业模块也同样不弱
值得关注的是，这些的资源都是不可替代的，某种程度上在上海都是唯一的
所以你从任何一个角度来看前滩都整合了上海最好的资源，某种程度也想要复制下一个陆家嘴
事实上也真是如此，我们看到整个前滩的定位
所以你对前滩有任何可能的想象都是合理的，如果不出意外的话，这里也会成为整个上海的价值高地
02
但是，凡是就怕一个事太完美，然后就发生意外了。当我看到最近逐渐出让的一个商品房项目，我不经唏嘘不已
我们看到的，在这样的地段资源下，如今在前滩我们看到的产品
从整个外立面可以看到，在前滩，大量的建筑排布用了很类似办公楼的点式模式，这样的结构对于用户的舒适性其实是非常差的，采光通风的效果都会很差
当然你会说，这样的做法或许是为了天际线的考虑，或许是为了冲容积率。但是很明显拿出来的户型产品都是清一色的这样的
这是东方悦耀大家要哄抢的产品，我看着最小的户型图肾就开始疼
东方逸品的134平米的户型
不知道是不是项目太好卖户型图印倒了，结果问了，是！！！！这套户型每天可以看到太阳的时候就是两个时候，一个日出，一个日落
还有网红晶耀名邸的户型，客厅可以免费的玩密室逃脱
福晟的户型，尼玛这是住宅的户型？？？我一度怀疑起了我的专业，但是马上我又恢复了理性，因为我看到了尚峰名邸的小户型
嗯，果然是邻居做的项目
讲真，很难想象这是2018年的产品，我大概有10年没有看过户型做的这么随便的项目了
当然，你可能会说这是小户型，大户型豪宅一定会用心做的
这是三湘大家翘首以待的产品，此刻我都想找点表情包来掩盖我文字上的尴尬，中间区域大量浪费，以及户型进深拉的实在太长
再来看一个标准层了，我已经无力描述是哪个项目了
这样的产品比比皆是，你似乎在整个前滩都找寻不到好的产品，所以相比较而言无功无过的中粮前滩这样的及格线户型，在整个前滩里看就显得那么的惊艳
不仅如此，整个商品房的展示，也完全没有宇宙中心当红大盘的气场，给大家看几个项目的售楼处
某一个瞬间我还以为我到了嘉兴某个县城一个尾房销售类项目
另外，对于产品质量似乎也不太让人放心，之前还有传闻一些项目正在经历维权风波，精装修没有达标。当然，这一块就不多说了，免得被说带节奏
但是不可否认，对于如此地段的项目，交付的产品似乎一点都配不上这样的位置
03
当然，我不是单纯的来宣泄情绪的，尝试着来找下问题的源头在哪里
其实核心逻辑在于一个比较微妙的时间点，前滩的土地出让集中周期是在2014年年底到2015年
前滩九宫格格力三湘打响之后，区域内的楼板价就提升到6.5万以上的水平
而支撑这个价格是在2013年之前区域完成的产业招商以及商业项目的出让，也正是这些资源的支撑造成了大家对于前滩未来的预期
面对这样的资源但是不太低的成本，操盘手的第一反应一定是做出一个好作品，但是也要卖一个好价格
所以这几个项目都没有在2016年面市，这当然是当初所有操盘手的共识，伴随着这两年土地成本的攀升，未来对于售价的预期大家也是越来越高
那后面遇到的，大家也都知道，从2017年开始的预售证管控一直持续到2018年，很明显前滩所有的项目是在2018年开始投降的，从一开年的中粮前滩开始，后面陆陆续续项目就开始
而单价的箱体，定在了8万
正是这个价格，给到所有人极大的心理落差，过往大家一直看到12万的价格，而8万的价格，这也是前滩成为上海如今最热门的板块的原因，毕竟价格和资源太不对等
但这也是产品品质下滑的源头，因为价格低但能去化，所以操盘手秉持着反正赚个成本就随便弄弄的心态，这也是为什么我们如今看到的产品是这样的
当然，还有一个重要原因，整个前滩并没有一家认真做产品的房企品牌
放眼目前扎堆的项目吧，且不说格力福晟这些门外汉了，三湘中粮都已经久疏战场了
不是说没有品牌就不能做楼盘，而是没有品牌的房企在这个时候更加容易放弃对产品的要求。
如果不出意外的话，未来交付后也会出现各种各样的质量问题，当然聚众维权可能不太会出现，毕竟买家都是有头有脸的人，或许会换个方式去解决这个问题
04
另外除了产品，我还要说说我认为可能的隐患
我公司有一个姑娘特别喜欢前滩，有一次我和他争吵，我核心表达的是，可能前滩不一定能够达到目前人们的预期
我们单独的来看区位，其实真的非常类似陆家嘴，一整块土地单侧临着黄浦江
而对于这样的地块，因为单侧因为水系阻隔，并且区域东侧还有高架，所以地块内的人流天然是没办法融会贯通的
一个板块，归根到底要有人流的贯穿才能盘活所有资源
当然，这个问题不是不能解决，最好的解决方法就是类似陆家嘴模式
在端头处引入强势产品，自己本身成为人气聚集区，然后沿着世纪大道一条轴线往下贯穿
是的，前滩的变数其实就在产业这块。如今的产业虽然从目前来看不错，但是清一色的国企进入，最大的问题就是未来是否能够构成产业链
陆家嘴最成功的地方作为金融中心，区域内的产业群非常密切且高度咬合，这是先机的优势也是规划的用心，未来在前滩有没有可能如此，其实我有点自己的担心
其实在上海，并不是没有规划和现实反差明显的案例
最鲜活的案例其实就是新江湾。
入行早一点的人大概都知道，十年前新江湾的规划风头正兴风风火火，要做上海第三代国际化社区
而从当时的规划来看这个故事也说得通，位置在上海的中环边上，拥有上海最大的一块湿地，整个区域低密度的地块，南向链接五角场教育产业
其实你现在看这些维度似乎也能构成一个高端社区的样子。但是这么多年过去了新江湾再也不提当初这个规划了，房子价格也不便宜，但是你说这里是上海最高的居住板块，可能很多人也会呵呵了
理由其实就三个，第一产业引入破灭，单体的教育产生不了足够的产业群，其他产业也没进来，第二地块北侧东侧临江，半壁被包裹区域相对封闭，第三低密度导致低住户人数，三个因素招招针对人流
而且最不巧的是，新江湾资源最好的一块地给到了铁狮门，这也是当初人们最大的想象，期待铁狮门能够带来地标性产品。没想到的是，铁狮门来了之后做的第一件事就是把土地分割成无数个小地，然后慢慢慢慢的对外转让赚取差价
而这块最好的地，如今成为了一个创伤，贴在新江湾的门面上
其实各位不要小看人流这件事，与之对应的大宁其实就是典范，所有的地理资源都比不上新江湾，但是就是因为闸北这么多年继续了足够密度的人群层
所以只要我们仔细想，前滩面对的问题其实和当年的新江湾是一样的，要破这个题其实核心也是在产业这一块
这一块现在没有答案，但是前滩也一定不是看起来的那么一帆风顺。另外值得一提的是，铁狮门以股权入股的方式，也进入到前滩的开发，同样也占据最好的位置
05
当然，也必须承认，这丝毫不影响前滩的热销，甚至如果你是我朋友问我如今有房票投资哪里更好，前滩依然是上海的不二选择。只是我觉得作为这么好的位置，确实有点可惜
我们回望上海每一个金贵的地方，陆家嘴有汤臣一品，仁恒滨江，还有世茂，新天地有翠湖天地华府天地，还有古北、联洋、世纪公园，你都能说得出几个拿得出手的作品，随着时间的推移这些二手房历久弥新永远被业内怀念市场追捧
而前滩十年后到底留下了点什么
除了飞机划过还不错的天际线，作为个体生活在其中的我们看到的又是什么。我其实很难想象未来住在这里的用户站在窗外看风景，再回头看看自己所在的小区，是不是会有落差感
有一天的晚上，我一个人骑着摩拜把前滩里里外外走了一圈，印象最深的其实是这张画面
这栋楼位于前滩最核心的位置，很明显一些财大气粗的企业主包下了一些楼层，开始火热的办公，但是不能掩盖目前整体的荒凉
而更加明显的是，这栋楼的背后，是你隐约可以看到的钢筋水泥建筑背后的一片黑暗
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