科技城——金茂府
01.地块介绍
2017年2月15日，金茂溢价30.86%以17667元/㎡楼面价竞得科技城金茂府地块，容积率2.0，自带小型商业体。
值得一提的是，该地块有不少于30000平方米的人才公寓房源，人才公寓户型建筑面积为90-100平方米和120-130平方米两种，户型比例为各50％， 人才公寓定向销售的基准价格为19500元/平米 。
金茂府高层目前均价在3.3万左右，这个价格相对周边二手房有一定倒挂空间，而人才公寓的价格仅为1.95w，你心不心动，心动就好好读书。
目前关于人才公寓政策暂未制定，预计明年中下旬可能会入市。
如上图所示，金茂府位于科技城医院西边，紧邻朗诗绿洲天屿，离新区实验中学青城山路和科技城二实小都很近，整体属于科技城核心居住区。
02.项目介绍
金茂府10月底刚刚领取最后一批高层的预售， 备案均价32777元，是苏州“三座新城”所有新房备案价最高的。
另外今年4月底开盘的叠墅上个月也交付了，整体环境还不错。
本次加推房源有三个户型110㎡、117㎡和142㎡，主力户型仍是110㎡和117㎡两个小户。
110㎡和117㎡户型差不多，都是这种南北不通透的小阳台户型，户型不是很好，考虑到该案科技住宅，南北不通透其实没啥影响。
多说一句去年二期96㎡也是这个户型，相对就很好看，现在多了将近20㎡，户型功能性却没有太大改善，将就一下吧，谁让人家卖的好嘞。
另外该案预计年后加推中间黄线框内的洋房，也是精装科技住宅，全部142㎡， 总价450万左右预算的客户不妨多留意一下。
还有就是地块要求的人才房是上图红线框内两幢高层，预计明年洋房卖完以后可能会有相关政策。
以上是项目整体信息，物业是金茂自己的，这么大体量的小区，非常考验物业管理水平，好在是科技住宅以及分区管理，从目前已交付的一期和叠墅品质来看，还是非常有保障的。
03.价格分析和竞品比较
金茂府从去年开始就是科技城最火的楼盘，二期最火的时候开一次清一次，笔者应该讲过很多次，截止目前为止一期小户9月的时候90㎡小户有成交记录，单价3.9万，不满2年。
这里多说一句，一期小高层的装标比后面高层装标要稍微好一些，而且90㎡的小户跟110㎡户型基本没区别，都是中间户3房2卫。
所以并不能完全以3.9万来衡量110㎡的价格，麦子个人对目前金茂府在售新房估的市场价大概在3.5万左右。
有一定倒挂空间但不是很大，考虑到110㎡总价相对较高，而且多数楼幢位置偏西，靠近科技城医院，导致这两批高层去化速度不如去年二期和今年叠墅那么火爆。
尽管与去年二期高层相比存在一些缺陷，但从性价比考虑，金茂府依旧值得入手。
跟周边新房比较：
之前一篇讲科技的前山澜庭由于一些其他原因，麦子删掉了（不是公关），那篇文章我曾提到过，科技城新房能跟金茂府做竞品的暂时就前山澜庭。
熙境云庭定位不一样，不需要比较，另外全新的浅悦静庭主要竞品是熙境云庭，也不是金茂府，因为年底不出意外金茂府高层就没了，等到明年开始卖142㎡的洋房，主要竞品就是前山澜庭170㎡的洋房。
但不管周边竞品如何，金茂府的学区有一定优势，目前来看新区实验中学青城山路校区是比锦峰校区更受市场认可的。
所以综合来讲，金茂府是科技城最好的新房，当然总价和门槛也是最高的那个。
04.项目优点
（1）精装科技住宅以及自身品质适合改善
（2）有一定倒挂空间
（3）周边配套齐全，尤其学校优势明显
05.项目缺点
（1）户型一般（142㎡还可以），总价和门槛较高（相对科技城而言）
（2）物业费+科技系统使用费较高
（3）目前在售楼幢较靠西临近科技城医院
06.总结
科技城少有的纯改善住宅，跟前山澜庭一样没有小户（90㎡也是3房2卫），整体品质不错，加上小区自带商业能满足日常生活需要，如果预算足够350万又考虑改善的购房者，是个很好的选择， 前提是以科技城//新区为生活圈的购房者 。
考虑投资目前在售的房源并没有太大倒挂空间，好处是科技城区域发展前景不错，过去几年房价涨幅不输狮山。
如果从A/B/C/D/E这5个购买等级划分， 可以评为A-级。