文：园长
土拍结束了，除了天河燕塘进入疯狂摇，其他也就那样了。
民企残，区属国企央企兜底。
这次拍地 ，给本不富裕的广州，雪中送了一点炭，但是没啥用。
整个上半年，广州土拍收入551亿。
这数据对比下你就知道伤害了，去年上半年广州是土拍千亿俱乐部，如今的上半年，拍地过千亿的只有北上杭。
开发商为什么不爱玩了？？为什么又跟杭州玩儿？
此处删掉600字。
我们广州，从来不玩炒房手段，所以土拍这个结果很正常啊……
而且，现在 的同学，也学精了。
10-14万的琶洲南 1万5-1万7的朱村保利，2万3-2万4的番禺保利领秀海，2万7-4万的黄埔新城……
卖得好的，几乎都是货值一致的。
为什么10万琶洲南可以满身高光但14万汇景台要被市场扇巴掌，就是这个道理。
群众现在追捧的是，好的产品好的价格和相对价格匹配的资源。
前瞻性地段卖未来的价格？市场会教训你。
所以， 未来广州的趋势，拍地的限制会进一步放松，开发商也会逐渐适应少利+价值匹配的产品+快中流速的销售模式。
你说慢慢卖？不可能的。
不信你看看，刚拍完地，挖掘机就进了场。
说回本次的土拍，各个地块，讲一下自己的看法。
关于燕塘地块的野生猜测
首先是最火的要摇号的燕塘地块，根据拆神的测算，算上配建楼面价至少去到了5万/平。
这块地能拍到5万的原因，第一是天河宅地稀缺，第二这是天河成熟区，通达性较强，3号线能到珠城，第三，附近城市面貌也不算太差（仅仅说出门走路10分钟内），第四，附近有京溪南方医院系的高购买力也积累了挺久的置换需求。
本质上，这里的城市面貌跟琶洲金融城这些地方不能比，只能算上一代的体面区，本地附近的同学能接受，但是天河珠城的新贵如果有更好的替代，这个项目可能也只能排排坐备选吃果果。
区域就是早年的改善区，周边没啥景观，豪宅的氛围也不浓厚，产品可能定位高阶中产，以改善户型为主的大平层。
110-200的改善为主吧。产品的品质感和实用率可能会做的比较高，比如同样面积多一房（感觉好适合珠实，）不然没办法说服区域的人置换。
这个区域的问题是，周边的二手次新还不少，这个地方没故事，全看实收，靠一个楼盘拉动板块的价格，有点艰难，极端考验开发商。
琶洲西地块 定向广州娇宝越秀
这块地定向是给广州娇宝越秀的，跟另外一块地*绑捆**，配建不少，承担起市之重任，也当然也有回馈--3万3的地价。
当然，经过琶洲南以后，群众已经不天真了，我们都成熟地让人心疼：这块地肯定要卖10万以上的，不信你看看航拍图……
园长觉得这块地给大家的核心启发是，以后的产品怎么样，大家现在要不要努力够一够琶洲南和映澜台。
这块地有一点，土地很小，容积率不低，多半是大平层，园林必然袖珍……
所以，你看着要不要等吧。
海珠锌片厂 果然是给了亲生儿
这块地，不太近地铁，稀缺江景，旁边是老派海珠名校宝玉直，学校+江景+海珠+新产品，还是很值得期待的
越秀+海珠城市服务拿下--都是亲生的
缺陷是靠近鹤洞大桥可能有点吵。
不过，海珠少有的江景地，未来江边在建住宅的几率其实并不太高，因此，做好产品，还是很有价值的。
荔湾地块 珠实+保利
荔湾南岸仓地块是珠实的，成交楼面价33000。
西塱地块保利拿下，楼面价22000
地块俯瞰
与地块一路之隔的其它楼盘
南岸仓这块地，没有江景看了，被西关海挡了，侧面看能不能瞄到一点点。
多半是卖给西区的老板和中产们的，如果是珠实家的同样面积多一房，价格，园长预估在6万左右吧。。。
保利的西塱地块，有个很大落差。
最开始看航拍图，园长的心是凉的，哪里有现代化的感觉啊，但是仔细拉了拉跟地铁站的距离，再再看看旁边不被遮挡的河景和附近100米范围的景观，觉得还是能抢救一下的。。。
距离广钢1公里，距离地铁站800-900米，2万2的地价也不贵，保利最近开卷广州，效果都不错，领秀海，水木芳华产品有迭代进步，都是诚意价格+诚意产品，好吧，期待。
南沙保利广隆地块 会不会狠起来连自家兄弟都打
距离两个地铁站都只有800米左右，算地铁盘，不过双地铁站好像没啥意义。
有山景，环境OK，拿地价不贵，9000多。
整个南沙竞争很激烈，这块地，关键看保利的产品和价格。
看了看这块地没有要求配建，如果保利拿出领秀海和水木芳华的气势，微利入市，估计会杀疯南沙。。。。
但是酱紫可能会伤到自家的南沙保利天汇，具体会怎样呢，等明年吧
以上全为我猜测，对唔住，不付任何责任撒
保利黄埔地块 估计要死刷产品
这块地，在岭南雅筑的旁边，优点是隔壁学校都很好，可以蹭现成的，缺点是云埔现在不像5年前辣么稀缺了，科学城本地，天河都专宠她，现在不管是科学城还是天河客户，可选的都眼花缭乱的，竞争有点大。
但是呢，这块地的命还可以，因为明年入市的时候，刚好赶上区府没啥货，星樾已经卖完，罗兰估计也差不多了，壮壮好像明年也没什么货，山畔是个慢性子，几棍子都打不出供应的，还是能卡一卡的。
有人说，哎呀我等星河湾，中央城行不行。
这种旧改项目，都要搞很多年，首期入市的产品都是几年前做的设计，一般都过时了，跟新拿地的没法比。
过去93做3房，现在90能做4房，假设都在科学城上班，通勤差不多，你是不是选多一房？？
这里保利有一个赢面牌，那就是黄埔过去的存量，现有的产品都非常一般（黄陂的中铁建花语岭南，越秀TOD 星航，招商臻珑府这些是佼佼者哈，从这个你就知道水平。。），保利出个领秀海的产品就能跑赢了
这块地，保利死刷产品的可能性极大。
白云区黄金围 很大很大
这块地没去过，但是整个白云竞争都很激烈，新加入一个，大家报团取暖抱头痛哭都一起，也是患难的交情
希望开发商建议一下，先拍滘心，把滘心的学校和商业，搞起来~~~
集中火力打版啊，东一榔头西一棒子酱紫不行的
以上，今天的土拍瞎扯。