在京唐城际铁路全面“ 铺轨 ”后，平谷线，也就是“ 北京22号线 ”的列车组也终于确定下来了，将会采用“ 双流制D型车辆 ”，时速达到160公里/小时。
根据目前最新的消息确认，目前已经开工的平谷线，将会在2025年12月28日全线竣工，最快会在 2026年6月左右 全线正式投入运营。
也就是说，平谷线要比京唐城际晚开通4年左右： 平谷线是2026年6月，京唐城际是2022年9月 。
这就意味着河北燕郊将会在5年后，正式进入“ 北京地铁时代 ”。
那么，五年以后的燕郊，也就是到了2026年中旬，燕郊房价究竟会达到多少，是很多燕郊投资客非常关心的问题。
首先我们先来看，目前的燕郊房价究竟是多少，从目前燕郊的新房和二手房的价格来看，房价的“ 中位值 ”应该在2万/平米左右。
其中最高的新盘楼盘价格已经达到2.7万/平米，而部分二手房的房价甚至仅有1.35万/平米，应该说新盘和二手房之间的价差还是比较大。
同时也可以看到所谓的“ 地铁房 ”在燕郊房价明显偏高，平均已经 达到2.2-2.3万/平米 。
那么，到了2026年中旬，平谷线开通后，燕郊的房价会达到多少呢？
我们根据燕郊的区位，把燕郊地铁房和北京六环外的地铁房做一个比较分析，就可以相对清晰对未来燕郊房价做一个判断。
燕郊地区整体处于北京东六环外，将来通地铁后，将会成为北京六环外通地铁的“ 六大片区之一 ”，未来的房价应该具有同等参考的价值。
第一大片区：顺义六环外的15号线沿线片区， 目前均价3.8万/平米 。
在北京东北部的顺义六环外，15号线沿线，存在着三个站点： 石门站、顺义站及俸伯站 。
这条线主要是吸引望京地区的小白领向顺义东六环外转移居住，二手房均价水平达到 3.8万/平米 。
很显然，东北六环外的15号线沿线房价均价要比燕郊高出至少80%。
第二大片区：昌平的北六环外地区，昌平线沿线，目前均价也是在 3.8万/平米左右 。
昌平线的北六环地区，一共有6个站点：分别是南邵站、北邵洼站、昌平东关站、昌平站等。
这个片区主要吸引海淀的小白领向北转移过来居住，二手房的平均房价也在 3.8万/平米左右 ，距离较近的南邵站房价相对较高，均价达到了4.3万/平米。
第三大片区：门头沟的S1号线沿线，西六环外地区，目前二手房 均价在4万/平米左右 。
S1号线在门头沟的西六环外一共有5个站点，分别是：四道桥、桥户营、上岸等站点，主要是吸引石景山、金融街的小白领过来居住。
这个片区二手房房价相对高一点， 达到了均价4万/平米 ，个别品质特别高的低密度类项目甚至均价达到了6万。
第四大片区：房山的南六环片区，燕房线沿线，这个片区房价相对较低，均价 仅有2.6万/平米 ，与燕郊已经非常接近。
燕房线的六环外地区一共有3站：分别是紫草坞、阎村和星城等站点，主要是承接部分丰台、房山的人过来改善居住。
这边由于发展相对落户，所以虽然是“地铁房”，但房价不高， 均价仅有2.6万/平米 ，最高二手房房价 大概是3.3万/平米 。
第五大片区：大兴南六环外的4号线沿线，也就是“ 天宫院 ”片区，目前二手房均价在 3.8万/平米 。
4号线在南六环外一共有两站：分别是天宫院站、生物医药基地站，这个片区主要是4号线沿线及生物医药基地内部的小白领居住需求。
这个片区的二手房均价3.8万/平米，最高二手房项目为“ 住总万科橙 ”，均价达到了4.7万/平米。
综上所述，我们就可以看到，北京地区六环外的地铁房，二手房均价一般大概在3.8万/平米左右，也有特别低的房山，仅有2.6万/平米左右，也有略高一点的，达到了4万/平米左右。
当然这个房价未来5年，可能还会持续上涨，但是在目前房住不炒的背景下，我们认为涨幅还是相对有限的，我们暂时按照“不涨”来评估最保守的状态。
从以上对比上看，我们可以得出以下几个结论：
第一，燕郊地区就算是通地铁，房价也不可能超过3.8万/平米，也就是说，燕郊地铁房的 上限几乎就是 “ 3.8万/平米 ”。
第二，但是如果燕郊地铁房的房价达到3.8万/平米，那么北漂一族就选择在北京买房了，就不会去燕郊买房，因此我们认为燕郊地铁房应该在北京地铁房的基础上“ 至少打八折 ”。
也就意味着燕郊地铁房在通地铁后，均价应该会达到“ 3万/平米左右 ”。
也就是通地铁后，在北京房价不涨的背景下，燕郊地铁房房价会从目前的2.2万上涨到3万左右， 五年上涨幅度达到40%-50% 。
第三，由于未来北京六环外的地铁房也会上涨，从而会带动燕郊房价的上涨，我们判断未来五年，北京六环外地区的地铁房至少会达到 4.5万/平米 。
所以未来五年燕郊地铁房的均价最有可能达到的最高水平是“ 3.5万/平米 ”，上涨幅度达到 60%左右 。
最终结论是：五年平谷线通车后，燕郊房价会不会翻倍？答案当然是不可能的， 最有可能的涨幅应该是达到60%左右，地铁房平均价格是3.5万左右 。
燕郊的地铁房至少要比北京六环外的地铁房，每平米低20%。
根据这个房价，每个人应该大概知道燕郊地铁房值不值得投资了。
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