它不是西丽最好的楼盘，却成为了西丽的标杆，第一个突破西丽房价天花板的楼盘。除了位置、小区和配套好，更重要的是户型好，第一次看宝能城89㎡的户型，都会对它的面积产生怀疑。
89㎡标准的四房两厅两卫，不仅洗手间厨房都可以做到使用面积4㎡以上，还有一个约10㎡的阳台。
建筑面积89㎡的房子，套内使用面积约98㎡，这是宝能城现在还能达到13-14万/㎡的关键支撑点，很多楼盘是没办法对比的，特别是现在的新房。
宝能城高使用率的优势在未来还会继续引领，不仅在西丽有优势，在整个南山都有很大的优势，各方面都还不错的标准四房，同样的总价在南山并不好找。
有人说宝能城现在就值11万/㎡，我很生气，但又拿他没办法。
宝能城到底值多少钱？
现在低迷的市场中，成交价已经很明确了。新房市场中，也可以对比出来价值。
宝能城89㎡的四房套内使用面积约98㎡，对比现在的新房计算，现在新房的套内面积只有约75%，新房的套内使用面积只有约70%。也就是现在开发商建一套套内使用面积98㎡的房子，建筑面积要达到约140㎡。
拿宝能城对面小区、配套和位置更差的深铁阅山境对比，深铁阅山境套内面积约72%，套内使用面积应该低于70%，我们还是按70%计算。阅山境开盘均价约8.5万/㎡，还是毛坯交房，传言现在买还要买茶叶，说明这个价格在这里还很有市场。
按深铁阅山境推算宝能城的价格，140㎡×8.5万/㎡=1190万，这还没有算买房的装修费，宝能城也是开发商带装修卖的，但是当时情况不一样，装修是开发商和房价一起定的市场价，连冰箱都送了，这些并不是开发商当时有多好，送面积搞装修只是为了在当时的市场中卖更高的价格。
如果在宝能城旁边再建一个小区，限价约8.5万/㎡，开发商加5000元/㎡装修费，140㎡的四房，总价约1260万。
这样的房子，这样的价格，在这里的新房你们会不会去抢？
我相信你们会的。
深圳现在的新房使用率都在75%左右，能达到80%就一定会有开发商拿出来重点说明，有的甚至只有70%左右，这样的使用率在10年前是卖不出去的。
深圳这些年，特别是南山，房子的建筑面积越来越大，使用面积越来越小，监管更严了是一方面原因，主要原因是限价和合法的*绑捆**精装修造成的。
现在真正限价的楼盘，开发商拿地的那一刻起就已经决定只能卖多少建筑面积的房子，加上装修费只能卖多少钱，这些都是固定的。这些固定以后开发商就会想办法加快工期回笼资金，想办法节省成本实现更大的利润。
假如南山的一个楼盘，占地面积2万㎡，建筑面积10万㎡，限价8.5万/㎡，可以允许开发加5000元/㎡的装修费，建好以后只能卖90亿，多一块钱都没有。其中85亿是卖房子的钱，5亿是*绑捆**的装修费。
曾经有开发商的人偷偷告诉我，现在项目不愁卖，开发商在设计的时候能怎么简单就怎么简单，大户型不仅好施工，房间少，装修的时候门还可以少装一个。
一套建筑面积100㎡的房子，开发商收购房者50万硬装的装修费，按套内约75㎡的面积装修，算下来实际每平米硬装都到6666元了。
惠州的业主做梦都想不到，他们的装修费怎么比我们的房子还贵。
这些年深圳新房业主因为楼盘品质问题很不开心，深圳去年开始的*绑捆**精装修，接下来陆续要交房了，预计装修会让购房者更加不开心。
在深圳买房不管什么时候都要多看，去了解真正的市场，新房给人的感觉很好，潜在的问题也很多。最关键的是现在新房的使用面积越来越小，买过来再次换房的时候也要在二手房市场去卖，要和二手房市场上的房子去比拼的。
不管是新房还是二手房市场中，购房者买的都是使用面积，不是建筑面积。
宝能城约89㎡的经典四房在新房市场中已经成为过去，但是现在和未来还会继续在二手房市场中体现他的价值。