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问答138期
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问：预算100万，高新或大学城附近的二手房，选哪些？
答：按照最小70平，100万预算可选的空间在一万四以内，这还没包括税费和3%的中介费，目前高新区这个价格的二手房基本没有，大寨路沿线融侨城，恒大城，东方米兰已经在两万以上；丈八北路沿线玫瑰公馆，利君明天，龙城铭园也在一万七朝上，老小区枫韵蓝湾最小82平的在15000块左右；
大学城附近目前的二手房小区包括南山花园，万科城，悦美国际，雅居乐湖居笔记，智慧城，部分小区房子满三不满二，价格围绕在一万二上下，其中万科城，国色天香已经过一万七，位置上西长安街算区域内主干道，北侧小区，南侧高校小区，商业交通配套教好，房子易出租。
问：西安房子公摊都超级大，有同感吗？
答：应该说北方的房子公摊都挺大，同样100平的小三室，在西安公摊面积先占了25平，实际使用率75%，同样在广州，高层住宅电梯楼的正常使用率基本上都是在80%以上，其中80%到83%是主流，达到85%的都是比较优秀的；
在广州的商品房买卖合同（一手房现售），不但要求填写“该商品房产权登记建筑面积数”，同时还要求注明“套内建筑面积”和“共有分摊面积”的具体数目；不动产产权证上也列明套内建筑面积、共有分摊面积、单元总建筑面积；
再加上所谓公摊面积，电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、地下室、值班警卫室这些，业主又很难自行测量，所以更加不透明；
但公摊也不是越小越好，对于改善的项目通常会把公共走廊、大堂、电梯建得很大，使公共空间更舒适气派，这样一来，牺牲了住房使用率，提高了公摊面积。而对于刚需房来说，业主就宁愿电梯小一点，走廊窄一点，来提高使用率，减少公摊面积。
问：高新比较核心的区域，将来还有大开发商的楼盘吗？
答：在现在的高新版图上，除了甘家寨，南窑头，沙井村，鱼化寨，小烟庄等成片的城中村外，基本看不到太多的空余土地，外加高新产业区的定位，住宅用地本身也不多；
这几年能看到的住宅项目屈指可数，包括融创星美御，万科翡翠天誉，翡翠国宾，保利天悦，算得上卖一个少一个；剩下面世的就是此前的城改盘，包括华洲城，南飞鸿等，但已非高新核心区；主要原因还是在于区域内供地太少了；
最近的拿地信息还是17年5月，荣民地产在高新的项目，位置就在丈八北路东侧、科技一路以南、科技二路以北，性质为住宅，只有45亩，不算大盘，但一直没有进展；
再下来就是绿城介入鸿基新城剩余地块的开发，后期还有千亩左右可开发用地，非常难得，去年5月，高新区回复绿城公司已接手鸿基新城祥园三期项目，这可能是高新二期规模最大的大开发商盘了。
业内有句话叫，这年头谁能在高新区拿到地，才是最牛掰的开发商。
问：求中海长安府详细分析，可以依靠高新三期发展吗？
答：上周末长安府开盘，共推出9号楼，10号楼四个单元，共计534套房子，但最终只卖出去了110套，在上周开盘的12个小区中垫底，倒数第二是中建锦绣天下，这也能从一方面看出长安府的热度；
虽然中海的盘在西安可谓开盘必售罄，但从曲江大城，长安府开始，业主热度也没有那么高，说到底还是价格，长安府这次开的高层，均价已经到近15000块，这在区域内算是最高了；
虽然项目本身定位中高端，规划品牌物业都不错，但此前长安区板块均价仅在一万一左右，以海亮德文郡和万科润园等刚需项目为主；
同时区域内还有位置更好的紫薇睿纳时代和融创南长安街壹号，这俩盘配套，交通远强于学府大街两侧，导致认可度一般；
最后，15000块的预算在西安可以选到浐灞和曲江的洋房产品，备选项目太多，导致长安府变成刚需买不起，高端没看上的尴尬处境；
高新三期规划是挺好，包含450亩湿地花园，666米、520米及369米超高层各一栋，几十栋200至300米超高层建筑，配套大剧院、音乐厅等，但距离长安府也在7公里之外了，实在有点远，学府大街板块还是得靠大学城的发展带动了。
问：点评下旭辉国悦府，小区位置好，均价15000是不是贵了？
答：因为配套成熟，交通发达，外加区域内地铁，公园，商业都有，大民工板块在城北的热度一直不低，在建正荣府，旭辉国悦府，中海太华府，恒大悦龙台等多个小区，旭辉算是最微型的小区，前后只有四栋楼；
价格也处于不高不低的状态，没钱的会看正荣，大唐府邸，有钱的会看西派国际，中海和恒大，旭辉夹在中间很尴尬，虽然大品牌，装修不错，也没有什么Bug，但小区规模的局限让配套设置，绿化等没有发挥的空间；
这就和此前的远洋落子栖一样，位置房子都不错，就是小区太小，自住难受，出租划不来。
问：金辉高新云璟怎么样，鱼化寨环境能不能改善？
答：虽然叫高新云璟，但位置属于莲湖区大土门村，周边没有太好的学校，最近的为鱼化小学，980米开外；整个小区配套极好，附近公交地铁一应俱全，人人乐，华润万家就在附近，算是一个好位置；
但受制于城改本身，4.5的容积率偏高，小区地块不算大，规划了12栋楼，物业费也挺贵，户型中规中矩，无太多硬伤，一万六的价格在目前区域内在售盘中属于最低，保利天悦已经一万八，万科翡翠国宾两万，但确实定位也比金辉要高；
鱼化寨现在已经启动*迁拆**，但这么大面积，算上*迁拆**改造招商的时间，会很长，未来鱼化寨一定会换个模样，毕竟高新核心区这么大的地非常难得，但这个周期会很长很长。
同时建议改善和投资的需求分离，一种产品无法兼顾，改善看重的是环境，品牌，居住舒适度，投资则完全是以最小的投入获得最大的回报了，目的不同选择方向也不同。
以这个维度去判断，铭城和建邦华庭70年性质的小面积住宅，更适合投资一些。
问：预算110万，东关工作，周边有无好点的小区？
答：在主城区范围内，基本上很少有大开发商的商品房小区，仅有的一些因为地块大小的限制，也基本是高密度的筒子楼；剩下则是大量的单位家属院，比如公安碑林分局家属院，质监局，设计院家属院，医药公司家属院，药材公司家属院；
能看到的高层住宅小区只有高山流水和新兴新庆坊，就掌灯，一般老城区的二手房以15年房龄为界限，太老的小区在户型设计，小区规划，排水防水，停车位规划上都很老旧了，虽然说都是老年人住安静不吵，但也会面临*迁拆**的问题。
问：公园壹号，天朗大兴郡怎么选，周边有无性价比更高的？
答：大兴板块最大的小区就是大兴郡，从一期到五期，占据了区域内最好的地段，外加小区环境，物业配套等都还不错，现在二手房的价格最低也在一万五起步了，区域内还有龙湖水晶郦城，金辉C园，天鹅湾，大兴九臻，鑫苑大都汇等商品房小区，但符合满三满二交易条件的只有一半；
除此以外，区域内还有大量的经适房，小产权，城改安置房，价格虽然低，但小区环境，物业会差一些，价格从7000到10000块不等；
公园壹号（大兴公园府邸）虽然位置很好，磨蹭这么多年也勉强交房了，但证件还是不全，小区密度不低，小开发商，外加无法*款贷**，只能分期或者一把付，并不建议买，没有保障。
问：万科东方传奇二手能否入手 ，看中位置但纠结价格？
答：由于东南西北新房的大量上市，最近的二手房市场平静了一些，但有好地段，好学区，好配套的还是不愁卖的，东方传奇算一个；
西边有曲江二小，北侧有地铁5号线，南侧是海德堡和阳光城丽兹公馆的成熟小区，东侧是唐顿庄园，旁边还有雁翔文化创意谷和旺座曲江的办公区，这还都是在三环内，地段确实没得说，外加小区本身体量也大，交房后的环境，物业都还不错，因此目前价格在一万九左右，远高于区域内新房（阳光城翡丽曲江）一万四的售价，建议可以和对面海德堡Park对比选择；
如果不想看二手房，区域内的新房包含真爱万科公园华府，阳光城丽兹公馆，海亮唐宁府，价格要低一些。
问：非刚需，软件园上班，50万预算能买高新吗？
答：科技二路周边确实寸土寸金了，50万首付，一万二预算内能看到的只有三环边的南飞鸿鸿锦城，以及科技西路沿线的绿地兰庭公馆，目前高新区起步价都在一万六了；
建议往两个方向看，一是长安，包括紫薇睿纳时代，海亮德文郡等小区，二是沣东，包括中南上悦城，蓝光公园华府，保利和光尘樾等小区，虽说距离高新有点距离，但开车还算方便，50万买高新，确实有点难。
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作者：西安房哥
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