大沥
没错，它就是当年南海经济火车头。改革开放之初，凭借铝材、塑料、五金产业，GDP独当一面，可谓南海土豪镇一代目。
▲图源佛山发布
当年广东省第一条建成使用的高速广佛高速，在大沥设立了3个出入口，规格拍住禅城。
南海区内两条东西及南北重要干线--广佛路和桂和路，都穿越大沥中心地带，足见大沥交通地位的重要，也是大沥发家致富的基本盘。
2005年，大沥合并盐步、黄岐，版图进一步扩大，目前内部可分为四个板块：盐步黄岐临广板块、广佛智城板块、大沥老城区板块、沥桂新城板块。
四个板块之间的价差明显，黄岐曾在2017年卖出过3万+，直接叫板千灯湖，新起之秀--沥桂板块也打起了千灯湖的名号。
广佛智城与大沥老城区相差15分钟左右车程，单价却相差了近一倍。
短短二十多年，大沥的主城区事实已历经兴隆街一带——城南新镇政府一带——广佛智城三代的变迁。兴隆街一带已经老去，但城南与广佛智城，至少在均价上，依然成双足鼎立之势。
近日，司机就走访了大沥老城区和广佛智城两个板块内在售的5个项目，事不宜迟请上车~
美的玖峰广场
智城一路之隔 质感天差地别
美的玖峰广场，正对九龙公园，18年美的以11970元/㎡的楼面价拿下，在板块内也算较贵的价钱。
体量不大，仅规划4栋住宅和1栋商办。其中住宅均为29层高，2梯6户。
目前在售2座，1座也有少量尾货待清，面积为93/118㎡带装修三四房，报2.2-2.3万/㎡，与刚开盘时出入不大。首付灵活可提供1-3个月分期，预计2021年底交楼。
尴尬的是，项目以北邻广佛智城为最主要卖点，但北端首先却规划为商办物业，相信是为了规避广佛路的严重噪音。但1座的景观被遮挡，而且躲得过初一，躲不过十五，后面的广佛新干线，彼此彼此。
户型方面：
93方竖厅三房，格局方正，主卧私密性较好。北向望九龙公园的阳台会被写字楼遮挡，南向阳台望园林。
118㎡横厅四房，大门进屋有转折，私密性继续良好表现，不过进门就是厕所，部分人会不大喜欢。南向阳台望园林，不过宽度受限。
点评：虽说离广佛智城仅相隔一条广佛路，但环境表现却差天共地。附近的南国小商品城和九龙不锈钢市场，是商贸为本的大沥两棵粗壮的摇钱树，近期基本无搬迁的可能。
偏刚需的户型设计也不是本地“人均乡间大别墅”人群的菜。
公路交通相当方便，桂和路和广佛路瞬间即达。未来规划的佛山地铁5、6号线将会在此交汇，这个看看就好。
而对开的一段广佛路，由于设计问题，早晚高峰路口的加塞变道现象十分严重，车声，喇叭声，甚至偶尔的叫骂声，声声入耳，选择中低层一定要三思。
司机认为，该盘只比较适合对环境要求不高，仅求交通方便，且对一手情有独钟的广州客。但对本地客而言，无论在广佛智城，或是大沥城南，要找出居住环境更好，而且价格还略占优势的二手盘一点都不难。
此外，附近有一盘--汇豪嘉园，除了噪音一个不少，还有附近海鲜市场传来酸爽的鱼腥味。
销售曾介绍说，因为交通方便，投资价值高，附近档口的小老板很多都选择置业于此。前半句似乎还有点道理，但后半句就感觉有点扯。
老板一不用打卡上班，二多数自有小车，为何一定为了离档口近，而牺牲自己的居住质量呢？起码司机认识的几个搞废旧金属的老板，清一色地跑到千灯湖买房，也没见他们要在工厂附近买呀。
看着现在略显黑灯瞎火的汇豪嘉园，以及二手仅1.6-1.8万/㎡左右的挂牌价，司机觉得咱还是有点见地的。
▲路过汇豪嘉园实拍
华福熹云水岸
与智城一河之隔 均价2.3万/㎡
沿着岭南路直铲，司机来到了另一个“泛广佛智城”的项目华福熹云水岸。项目毗邻香基河，与保利中央公馆隔岸相望。
项目在清货阶段，部分单位去年7月已交付使用，现在售8座92-140方三四房，带装修约2.3万/㎡，准现楼发售，相比17年10月首开时涨幅5000元/㎡左右。
此外有部分一手转名单位，均价2万/㎡上下。
▲社区规划图
此外有部分一手转名单位，均价2万/㎡上下。
户型方面：
4个户型，实际上也就2种布局，仅在部分空间大小有不同。
03户型，竖厅传统布局，有个南向阳台望香基河，主卧也朝南。02户型相较多了个入户花园，私密性会更好些。
01/04户型，均带南北双阳台，对流优秀，更大的04户型还将阳台延伸到一个客卧外。01户型四个卧室对照121㎡的面积来讲中规中矩，不过放在04的140㎡而言，表现就不太讨喜。
点评：虽然与广佛智城一桥之隔，但两边面貌的差距还是显而易见。
南向望广佛智城，景观还是OK，但背靠的雅瑶村，至今仍有大量废塑料五金厂，面貌一般，中心更是脏乱差，外面的岭南路挺多大货车。
不过选在这里置业的人群，大多都会往广佛智城方向跑了，就是没车会比较不便。
当然，食得咸鱼抵得渴，稍差的环境底下，价格肯定会“松章”。
但事实上，隔壁的万荟玖珑也有一些满2年的单位放出，贝壳挂牌毛坯也就1.6-1.8万/㎡左右，撇除装修和各项税费，省出一台奥迪A4应该问题不大。
司机觉得，除非一手情意结严重，否则反正都买到这儿了，何不再精打细算些？
合生悦公馆
即将断货 2个月后推新
随后司机转战大沥镇政府一带，首先探访了合生悦公馆。项目与碧桂园华府仅一路之隔，拿地楼面价也近万元。
提起合生，就不得不提那个在黄岐和里水交界的大盘合生君景湾。从2007年卖到2020年，5000元/㎡卖到2.5万/㎡，隔三差五就被楼盘销售列入教育“等等*党**”的教材。
回到合生悦公馆，项目体量不大，仅规划5栋16层住宅，目前在清2座120㎡余货（15套左右），95㎡户型均已售罄，带装修报价1.6-1.8万/㎡，跟首开价格差距不大。
首付灵活，可分期2个月，预计明年年底交楼。
不过据销售所言，2座卖完后，项目可能会面临约2个月的断货期。
户型方面：
03/04的95㎡竖厅三房，格局方正，跟市面上大多三房户型类似，带生活阳台，主阳台北向望大沥公园。
01/02的120㎡竖厅四房，三个卧室朝南设计，带南北双阳台，南向望园林，北向靠近市政单位，这是时下流行且热捧的户型。
点评：大沥镇政府以及金融商贸区一带，作为城南板块的延伸，曾是当年大沥重点打造的区域，无论是环境还是配套设施在大沥都是TOP级别的存在，居住氛围较好，邻近的万科金域华庭也集聚了很多本地客。
规划中的佛山地铁5、8号线将会在附近的沥西站交汇，循例说说就好。不远处就是大沥汽车客运站和广三高速，往广州交通方便。
至于美中不足，就是项目体量较小。
时代招商天禧
刚需圣地 板块相对最抢手
沿禅炭路南下，司机来到了太平村附近的两个盘。时代招商天禧，由时代操盘。
项目分A、B两区，由于佛山机场限高，规划共14栋仅15层高的住宅，配建一所幼儿园。预计明年年底交付。
目前准备推2/12座，面积为95/107/115㎡带装修三四房，具体价格以及推售时间未定，现缴3万诚意金可享开盘20万抵扣款。
另在清1/6/7/8/9/13/14座少量余货（20套左右），面积为99-129㎡带装修三四房，基本上都是天地一号，报价1.8万/㎡，部分底楼北向单位一口价1.6万/㎡，相对去年11月首开，价格有了2000元/㎡左右的涨幅，也不得不说时代推货的节奏之快。
销售还说，如今市场利好，不排除未来还会继续提价。
户型方面：
95㎡三房，在时代水岸和时代天韵都有出现，属于“大路货”了。带入户花园，阳台朝南，两客卧向西或东。
115㎡横厅四房，又是与时代天韵如出一辙。6.2米超大阳台是卖点，但大门直对主卧，全屋也仅有主卧朝南，后期需要改改。
131㎡竖厅四房，南北双阳台设计，客餐厅分区明显，厨房以及两卧室均朝南，虽然直冲主卧的问题仍在，但在这几个户型中表现算最好的。
点评：看时代的楼盘，无论是样板间质感，还是前后的服务，都让人感觉很高级，很窝心。
但真的关联到产品的一些指标，例如层高等等，时代的表现就那啥了。
项目同位于镇政府周边，配套比较完善，与太平村有融为一体的感觉，距离太平市场也不过700米左右距离。
但偏向刚需的面积段，司机有多个太平村的同学，他们家人亲戚都对这个项目不感冒。周边除村庄之外，就是一些工厂，以及机械厂店面，环境一般。
不过，若项目学位分配到太平社区，太平成远小学和许海中学都是大沥口碑较好的学校，这也不失为一个加分项。
国华新都
片区最低 毛坯最低1.2万/㎡有交易
国华新都属于片区的“老将“了，拿地较早，楼面价仅1726元/㎡。
体量比较大，共规划了52栋住宅，1/2期各26栋。一期最早在16年交楼，目前入住率高达8成，二期最早于2018年交楼，入住率仅有2成。
▲社区规划图
目前在清项目尾货，基本都是天地楼层，面积为89-143㎡平层，另外还有160㎡顶层复式，毛坯现楼，报价1.2万/㎡。
由于有大户型，所以在2014年首开之时，也受到了不少本地客的关注，不过当时高达8000元/㎡的毛坯价，开盘直接扑街。后面熬到放开限购，经历了一波牛市，2018年最高均价1.8万/㎡，跟对面时代在售价差不多。
在贝壳上，也有十来套二手盘在售，均价在1.4-1.6万/㎡不等。
户型方面：
128㎡横厅四房，各功能室围绕在客厅周围，坐在客厅，有掌控全局之感。公卫处设计巧妙，避免了直冲客厅。
199㎡竖厅四房，目标直面大沥本地人群，带南北双阳台，大门和过道有一定错开，设计师有做功课。双套卧设计，房间的表现比较理想。虽然没做成五房，但对纯改善自住人群而言，大四房也不是不能接受。
点评：国华新都的户型，对于大沥本地人群的喜恶相信也有过一定的研究，司机身边也有几个大沥朋友的家人都选择置业于此。
交通与配套与时代招商天禧一致，不再赘述。
不过，国华新都此前交付的楼栋，似乎槽点多多，感兴趣的老铁可以自行百度。
写在最后
当年被寄予厚望地并入盐步，黄岐后，历经产业转型升级，大沥的未来却越显迷茫。虽然以商贸为本，靠区内几个大型的批发市场，也能保持一定的经济效益，但地铁的遥遥无期，中心城区身份的缺失，让大沥人才大量外流桂城禅城甚至广州。
大沥老城区整体面貌比较差，开发用地也比较少，早期道路规划缺乏远见，还导致交通经常拥堵，不过胜在教育资源以及生活配套完善，有商业体以及众多省一级学校。
大沥的楼盘，除广佛智城一带外，皆以本地消化居多，加之外流而来的广州客。
二手方面大沥老城区板块，片区内大多数都是步梯项目，20年以上楼龄没有花园的项目整体挂牌价0.7-0.9万/㎡，10年左右楼龄花园项目整体挂牌价1.2万/㎡。另外南海新都汇附近一些比较新的电梯盘，比如名汇城花园、天海花园、伟业豪庭等等整体跨牌价1.5-1.6万/㎡。
广佛智城板块除了保利中央公园，不少房源都未满两年，需要额外缴纳增值税，其中居住氛围最好的是保利珑门，地处梦乐城以及九龙公园中间，挂牌价高达2.3-2.9万/㎡，媲美祖庙属于片区最贵。
至于大沥本地客，想要他们搬离村屋，首先得拥有大户型，130㎡以上最佳。因此，片区最早做大户型的南海碧桂园就饮到了“头啖汤”，180㎡的户型，有一个40㎡的超大阳台，深得大沥人之心。
其次，就是地段。
大沥人买房，除了大沥本地以外，他们都只考虑桂城。禅城，佛山新城都难进他们的法眼。但就算买桂城，大沥人都会尽量往靠近大沥的方向买。
因此早至海八路一线的江南名居，到现在千灯湖一带的创鸿水韵尚都、中海千灯湖一号等，都有不少大沥人的身影。
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