接上一篇末尾说的闽侯最近将会有一个性价比较好的新盘上市，今天就来分析一下，这个今年土拍拿地，下半年准备上市的大唐星悦世家。

地块规划

项目是个小盘，占地23.93亩，规划三栋17F的住宅、一栋14F的商务办公楼，容积率约2.6，住宅总户数316户，车位数507个，后期物业为唐人物业。无安置房配建。

土拍情况

2020年6月17日，大唐地产以3.51亿成功闽侯2020-09号地块，楼面价8461元/㎡。销售指导均价为17843元/㎡。土地面积：15954㎡（23.93亩）；容积率：1.0＜FAR≤2.6；建筑密度：D≤25%；绿化率：GAR≥30%；建筑限高：H≤80米，其中住宅高度H≤60米；出让年限：居住用地70年、商服用地40年。

分析：作为前几个月拿下的闽侯小地块项目，定位纯商地块，虽然地块较小，仅仅只有三栋和一栋办公楼，但是从楼面价8461来看，虽然后续上市限价17843，但是周边普遍二手房都在2w左右，可以说销售难度不大，而且项目已经准备在今年就开盘，可见回款的周期很短，对于开发商来说压力也较小，可以说是一个比较合算的地块。

户型情况

从目前宣传来看，项目主推小户型，集中在65，75，88。

65平：两房两厅一卫，户型紧凑，没有过多空间浪费，不过唯一的卫生间是个暗卫，其他情况都较好，对于投资出租和低首付刚需来说，这个户型比较适合。

75平：三房两厅一卫，紧凑户型，不过75做三房，每个房间都保证了一定的采光，虽然三房的空间基本都是只能放的下一个床，但是这种面积也别要求太多了，适合低首付的三代居住。

88平：三房两厅两卫，目前市面比较主流的三房户型，三开间朝南，中规中矩。

价格情况

由于土拍销售指导均价为17843元/㎡，所以可以之间看作楼盘均价在17843左右，对比周边二手房项目均价在18000左右，有一定的优势，当然楼盘自身定位只是个小盘加上还有一栋办公楼，社区的体型不大，对于居住的效果也比较一般。不过由于是新盘，如果不存在像万科又一城之类*绑捆**车位，要求高首付等情况，项目的小户型加上闽侯的低首付，对于很多只能出较低首付的刚需来说，是一个上车的好机会。

区位情况

项目位于上街板块，福州大学对面，距离二号线地铁站只有300米，对于以后的出行有极大帮助，项目距离闽侯的商圈永嘉天地和博士后购物广场也只有1公里左右。项目相邻闽侯县上街实验学校（不过目前确认不可能进去，划片浦口村小）。总体来说，虽然地处闽侯板块，但是相较于闽侯的楼盘，区位还算不错。

楼盘总结

项目定位小型纯商楼盘，虽然今年才拿的土地，不过小地块，上市的周期较短，加上由于有政府指导价，跟周边的二手房对比也存在一定优势。由于项目定位小户型设计，如果配合闽侯的20%首付，总价在115-160W之间，首付在20-35W，对于很多低首付的刚需来说，是比较容易可以上车的机会。虽然项目社区不太成型，不过区位整体较好，配合地铁二号线和不远的商圈，对于整体的居住还是有一定帮助。如果项目后续不做其他*绑捆**等操作，性价比总体尚可。

题外话

如果是投资的朋友，对于这种周边有福大和福一中，加上有65的小户型，大家觉得买一套做出租如何？