在郑州，只要你有买房需求，一定绕不开的一个区域就是管城区。
管城区北接金水核心区和郑东新区，南接新郑市北，同时近几年发展正盛的郑州市经济技术开发区也是管城区的下属区域，也是郑州市行政区域里面拥有悠久历史的一个行政区。
在近几年的城市规划上更是受益匪浅，“东强、南动”的城市发展基调注定了管城区未来的不平凡，特别是经开区滨河组团和管南商都新区组团更是整个郑州东南发展的桥头堡。
楼市分布上分为管城老城区、管南新区、经开老城区、滨河国际新城、经开物流园区等板块。单看楼盘售价来说，房价也是从6000多的绿都上悦城到22000左右的龙湖雅宝天钜，涵盖了买房从刚需到改善的所有群体。
那么这个区域对于买房的你该怎么选择？今天小编先给大家客观分析一下关注度最高的管南新区板块：
管南新区地处郑州市城市中轴---中州大道的正南方向，交通干道纵向有京广快速路、紫荆山南路、中州大道、郑新快速路、东三环，以及横向的南三环、南四环、绕城高速。立体交通四通八达，无论是去往老城区还是东区很是方便。
但管南新区不像金水区那样有强势教育、医疗资源，，也不像如“郑州后花园”惠济区环境优美。反而管南片区多物流仓储园区，片区形象差；其所依赖的产业基础、教育、医疗、商业等配套也相对较弱，待开发空间很大。这注定了，整个片区很难瞬间成熟，需要时间。
不过优点也很明显：管南片区有良好的居住氛围：北有老“管南三杰”：绿都、永威、鑫苑，南三环沿线多年深耕；南有“刚需天堂”南龙湖，五六年间的大量人口导入。对于地市客户来讲，管南片区有天生的亲和感和号召力。管南位于郑州城区与南龙湖间的城建空白地带，地多、历史包袱少，在郑州市多年的重点规划里，金岱产业园区和小李庄站片区也都是整个郑州32个核心板块里尤为有前景的区域。
管南新区板块以南四环为界，分为东北金岱科创城板块、东南小李庄火车站板块、西北宇通老厂片区以及西南的十八里河城改板块，片区分布了碧桂园时代城、康桥未来公元、永威城、绿都紫荆华庭、绿都澜湾、富田城九鼎公馆、九鼎华府、融创城、新城时光印象、绿地花语城、正商生态城等11个在售项目，从名字可以看出，一众项目无一例外均是千亩以上甚至万亩城改项目，虽说听着气势宏大，却也成了目前管南的一大诟病。
宇通老厂区板块
2015年，管南三雄绿都、永威、鑫苑逐步面世，销售刚一开始就将这个区域拉入了全郑州买房人的视野，三方你来我往，“你方唱罢我登场”，硬是连续4年将全郑州区域销量排行榜第一名锁定在管城区。
经过多年的热销，绿都率先结束，绿都紫荆华庭、绿都澜湾成就了绿都地产在管南的销售佳话。永威城也算顺风顺水，不过也是受制于民企这两年资金紧张的问题，目前还有地块还未开发，造城还未结束。相比之下鑫苑国际新城就黯淡了很多，业主们每天在业主群里抱怨：“只见时间在走，不见砖瓦上墙”就可看见鑫苑国际新城的造城进度。
综合来说，该区域入手建议二手房，新房已无楼盘推荐，民企的造城能力确实无法支撑当前形势下你购房的信心，这个讨论文末也会分析。
西南十八里河城改板块
该区域目前在售的只剩碧桂园时代城和康桥未来公元了：
碧桂园时代城：
占地近6000亩，项目整体开发用地近1200亩，目前开发了将近50%，项目优势明显，教育、公园、交通等属于均好，不特别突出，但整体指标不差，购买该项目时，一定要看清楚自己购买地块的周边情况，或者简单来说，价格便宜的地块都有较大的缺点，价格坚挺的一定是地铁口附近的两个地块。说完优势，也汇总下劣势：整体开发周期不确定，片区内公共配套落地时间不定；装修质量不要期望过高，价格决定产品呈现；较多地块临高架，购房时选好自己所在地块及楼栋；片区安置房入住率上来后交通情况堪忧。入手建议：西南片区工作及地缘人群可关注，交付风险不大，刚需可适时入手。
康桥未来公元：
管城区柴郭城中村改造项目，总占地2000余亩，目前也是开发到了3期，一期销售火爆，给了开发商信心，随着开发商的节奏加快，各个项目深受其累，未来公元也不例外，加上项目是城改项目，安置房都还没开始建设，高额的过渡费及土地开发和建安费用使得该项目的未来让小编无法推荐该项目，项目优劣势也很明显，优势：四环内；“康桥地产”，本土景观房企代表；社区智能化；创新街小学加持。劣势：本土房企“康桥地产”，资金链紧张，今年马上过完三分之一，房子同样停滞不前；高架；高铁；不列举了，总之不推荐，毕竟价格也没有卖到1万左右，当前行情下比着碧桂园没什么可豪横的。
东北金岱科创城板块
这个区域是管南目前价格最高的区域，沿着原来的管南三雄（绿都澜湾、永威城等）向东，过了中州大道就到了该区域，区域位置优越，规划前卫，紧靠主城但同样摆脱不了城改开发的节奏，目前代表项目：新城时光印象、富田九鼎公馆、融创城。
新城时光印象：
金岱板块河西村合村并城项目，北邻南三环，位置优越，总用地500多亩，目前一二期同步开发，一期还未售罄，二期洋房也在推售。优劣势：全国前十房企，三条红线也是绿档，交付问题不大；新城首入主城项目，重视程度高；地铁配套适中；精装修。劣势：教育资源匮乏，引入进度未知；片区成熟度差，周边城市界面差；商业配套未知，周期长，不过这也是整个管南所有项目的通病。推荐指数来说，资金可以的话，首选新城。
融创城：
距离金岱板块核心区最远的一个项目，也是价格最便宜的一个项目。项目总占地约1086亩，开发节奏得益于前期地块前几年良好的去化速度，和碧桂园时代城进度差不多，目前首期地块已经开始交付部分楼栋，同样的锦旗也送到了融创城交付现场。优势：位置优越，开车一族出行方便；价格算是金岱板块最便宜的，入手门槛低；品牌力对项目后期加分不少，不过前提是融创能度过此次“深坎”，能按时保质交付。劣势：近期融创的债务到期较多，基本上超过了管南其他房企上半年到期债务之和，风险较大；交通依赖自驾，地铁口距离较远；购房过程较为刺激，往往“过山车”的营销手法，价格波动太大。入手建议：关注融创近期债务偿还能力的前提下，适时出手，建议下半年。
富田城九鼎公馆：
是振兴集团首次接手的万亩城改项目，占地万亩，开发节奏一般，随着市场成交放缓，开发难度加大，整体位于金岱科创园核心区域，个别地块地铁入户，市政河流项目内部穿过，位置优越，硬件指标较好。楼盘没有十全十美的，缺点也很明显：个别地块距离姚庄公墓较近，公墓短期变更可能性几乎为零；开发商首次接手如此大的城改项目，资金压力大（近期工地施工情况就可看出）；优质地块价格过高，兑现难度大；便宜地块不利因素较多；教育资源兑现周期较长；外聘物业一般。最后说说入手建议：以价格为考量，结合交房时间选择优质地块，毕竟万亩项目开发周期是个问题，建议慎重。
东南小李庄客运站板块
作为整个郑州32个核心板块里唯一一个以交通枢纽为核心的内驱动板块，自一开始就备受瞩目，总规划面积24平方公里，核心枢纽板块区域3.3平方公里，自2018年规划出炉之后就一直是管南的未来承担者。区域代表项目有绿地公园城（花语城）、富田城九鼎华府、正商生态城。
绿地花语城（公园城）：
国企操盘，一二期已经交付，原本最让人放心的国企楼盘，却成为了最先出问题的一个，整个地块最为方正，北至南四环，东至京广高铁，西至郑新快速路，南至十七里河，可以说环境好，临小李庄客运站板块核心区，交通方便，价格实惠，但目前开发进度极其缓慢，安置房停工时间较长，资金成本巨大；推荐指数：一二期剩余现房，其他勿入手。
富田城九鼎华府：
项目和九鼎公馆同属振兴的万亩富田城，以南四环为界，以北公馆，以南华府，相比较同板块的其他项目，优势跟公馆差不多，但临地铁地块只有四环附近4、7号院，价格也是直逼1.5w，基本上毫无性价比了。新推地块价格较低，但地块属性太差，三栋楼，丁字形排布，与华府宣传的生态、地铁几乎没有任何关系，整体上目前处于较为尴尬的境地：优质地块基本售罄，新地块相比之前高利润地块指标相差太多，去化速度较慢。入手建议很公馆类似：以价格为考量，结合交房时间选择优质地块。
正商生态城：
正商集团打造完正商智慧城之后又一旗舰大盘，总占地近万亩，占据了小李庄客运枢纽的核心区域，如果单说距离小李庄客运枢纽核心区最近的项目，那一定非生态城莫属。同时环境数一数二，国家中线饮水工程的南水北调运河，十七里河双河环绕，2800亩公园已经呈现，各项指标着实不错，但项目也是目前管南最南边的一个项目，所依赖的未来价值目前来看只有小李庄客运枢纽了，好在今年的政府重点项目上列出了今年开工的小李庄客运枢纽。总的来说正商集团在企业运营上还是较为稳健的，去年本土四大房企唯一一个没有在债务和工地问题上爆雷的本土房企，同时也是管南千亩以上开发商中为数不多有过造城（正商城、中州城、智慧城）经验的房企。该项目分析这么多也是因为综合比较下小编较为推荐的一个项目，毕竟9字开头的价格在当前经济形势下还是亲民的，毕竟属于管城区，一条铁路之隔的九鼎华府还在1.2w以上了。推荐指数来说，南龙湖的客户加点钱入手生态城一定是个明智的选择，同时相信郑州东南发展城运的投资客也建议考虑。
至此管南所有代表项目已经简单分析完毕，但是管南这些千亩城改项目的共性问题也是显而易见：
所有楼盘均为千亩以上且是民企开发者，除了国企背景的绿都澜湾已经造城完毕，其他房企均是陷入城改泥潭，而且纵观整个郑州，有千亩城改经验的民企也就升龙、正商，而且还是在前几年市场一片大好的情况下，才勉强开发完毕，为什么成本管控良好的央企国企并未介入郑州的城中村改造（保利也是今年开始介入）；
管南商业配套、教育配套相比郑州其他区域落后差距过大，整个管城区20万方以上的知名商业圈几乎没有，教育资源更是一个管城外国语小学打天下，每个千亩大盘内部规划的中小学用地虽然较多，但在落地上却迟迟看不到知名初中、高中的落地；
管南“准问题千亩大盘”的剩余地块能否引入央企国企入驻合作开发，为这些千亩城改项目增强市场发声和信心；
建议以上千亩大盘的开发者，尽快将前期地块保质保量按时或提前交付，增加市场对本项目的信心，要明白在建越多，意味着风险越大，特别是当前市场下，不要过度解读自己的千亩、万亩概念，给人感觉就是一个起步十年的开发周期，当前市场下，哪有购房者敢入手这类项目？
建议政府在以上城改项目的货币化安置上政策活用，尽快落定或者调整补偿方案，尝试将部分商品房纳入本城改项目的货币化安置上。
小编在此希望管城的城市布局者能认真考虑以上问题，并尽快推动管南客运枢纽的建设，毕竟当前形势下想拉升管南的地产形势，短期来看是央企、国企介入，增强片区关注度，长期来说还是需要小李庄客运枢纽的如火如荼建设。
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