1.川军入豫，是否会水土不服
提起领地集团，相信少有河南人知道，即便已是房地产百强企业，这个来自乐山小城的房企，在品牌性上被郑州领地天屿的置业顾问形容为“四川永威”——出了大本营没人知道
不同于广东系、福建系房企，领地和其他四川系房企一样喜欢在自己的地盘上干自己擅长的事。领地集团刘氏兄弟抓住了乐山楼市崛起期的机遇，在第一个住宅项目“乐山汇丰花园”正式落地后，接连在两年内做了4个新的项目。
并在2002年打造的乐山第一个高档写字楼地标“领地时代广场”，引入了大型商场和专业院线，不论是高档写字楼产品，还是商场和院线的配置，在当时的乐山都是首次出现，可以说刷新了乐山居民对房地产的认知。在乐山奠定龙头地位后，刘氏兄弟很快萌发了走出川蜀的念头。在2019年4月的品牌发布会上，领地集团宣布“三大布局”战略举措，完成重点省份70余个核心城市进驻，力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标，力图在2020-2021年实现千亿战略。
在这一背景下，郑州领地天屿项目落地荥阳。
2.荥阳人都感觉尴尬的区位
▲领地天屿所在区位
铁道北、垃圾电厂旁、工业区环绕、没有公园，这样的区位条件用来建低密度康养社区，都有些替钢筋水泥不值了。
▲领地天屿道路前的轨道交通产业园
相关的教育、医疗、银行、商业配套最少都在三公里以外，100米内公交站，500-1000米内地铁站的交通配套也是没有，连短距离共享交通，都没把这里设置为服务区。为少数人远距离通勤服务的运营成本过高，共享电车最北只到站南路。
和共享电车运营商的逻辑一样，市政、商业等诸多设施都会追求可服务人群最大化。在工业区里的住宅区是形单影只的存在，总体消费力不足的情况下，谁能来为服务商的成本买单？所以可以预见的结果是商业只能以社区便利店存在，教育、医疗等其他生活需求需要业主付出更多的交通成本、时间成本。
▲荥阳人熟知的垃圾电厂
工业区的噪音污染、空气污染将是业主难以回避的问题。在一般小区里，建个垃圾站都会产生拉条幅的事件，而一路之隔的巨大垃圾电厂若继续存在，其带来的恶臭气味，能让开窗通风都成为小概率事件。虽然已有通告表明垃圾电厂会搬迁，可没有动迁之前，巨大的烟囱带来的压迫感，足以让客户买单时掂量掂量。
与领地天屿区位最接近的是永威·逸阳溪畔项目，该项目同样在铁道北、科学大道南。永威·逸阳溪畔项目东侧的南水北调工程带来的环保国家防线是领地不具备的，即使如此，打着永威招牌的项目溢价能力却不如其他永威在建楼盘，可见工业区对于楼盘营销的伤害力有多大。工业区里建住宅，领地天屿的区位条件直接让营销进入了困难模式。
3.客户群体在哪里
显然，荥阳本地人不太可能成为领地的客户，领地的策划经理也不认为把这个项目包装成本地人的改善选择是个容易的事情，毕竟本地人心中“道北”概念的心里印记在几十年间。刚刚从田地转变为一个个加工厂和垃圾电厂，短时间内这里成为宜居地？不会有人这么认为。
在领地天屿案场的正中央，挂着“高新区向西五公里，省下五十万”显眼条幅。
▲领地天屿一口价均价也达到6000多
“高新区向西五公里，省下五十万”，对比的是绕城高速东侧的千亩大盘——融信朗悦·时光之城，相对于其11000-12000元/平的定价，领地6000+的价格确实能省出近五十万元。面对这样的差价，能让客户觉得五公里的距离瞬间就不那么远了，“四川永威”的顿时香起来了。
面向高新区人群，主打价格牌，领地天屿期望从高新区溢出客户中分一杯羹，但买房不是冲动刷卡，在价格对比中这种差价能多大程度吸引客户，弥补区位和配套的不足呢，还打一个问号。毕竟高新区楼盘还是很能打的，以万科城五期为例，89平小三室二手精装现房在约在105-115万左右，天健湖畔、实打实的要建地铁（已公示规划）、现房已装修、万科物业的加持都非常不错。
价格差能短时间吸引客户，但如果客户在项目周围转一圈，能够有多少客户不在乎没有直达高新区的公共交通；能够有多少客户不在乎垃圾电厂的存在，为不确定的未来买单；能够有多少客户不在乎没有商业、医疗配套？
同高新区一样，其内部企业从入驻时间来算也较为年轻，其中不乏新华三、可口可乐、远大健康、海底捞工厂、格力这样的世界或国内著名企业。雇员年轻化为高新区带来了大量外来高素质人口，也带来了创新、时尚、有朝气的生活氛围，没有生活气息的楼盘谁愿意买单？
目前高新区有万科、保利、美的、融信、永威、金科、朗悦等一众高手，领地想依靠价格差，从高新区指缝间流出沙子中筛一遍客户，还要面对绿城明月江南、金科集美公馆的竞争，着实困难！
4.样板项目的标杆意义
新品牌入市场，影响力、口碑打天下。
▲位于工业东路领地天屿售楼处
打着“千亿营收”口号的领地入郑，也是想要壮声势，但拿地在工业区，且只有500户规划的盘，又怎能匹配四川“永威”这样的品牌定位？
郑州领地天屿亦是领地缩影，按照领地最初的计划，2019年要一步跨过千亿门槛。但千亿的道路不好走，克而瑞地产研究院公布的房企销售额榜单显示，到2019年年底，领地集团的销售额为247.3亿元，在榜单中的排名第96位。
一叶知秋，地产黄金期已过，这样的标杆项目是领地贵为百强企业在扩张慢一拍的情况下，从拿地起就注定的尴尬。