"跳单"也要付费
"跳单"是房产经纪行业的行话，所谓"跳单"，简单讲就是买卖双方甩开中介直接交易，少交或不交中介费的一种行为。从法律上讲，"跳单"是指买受人或者出卖人与中介（公司）签署了委托协议，中介（公司）按照协议履行了提供房源信息并促使买卖双方达成交易服务的义务，但买卖双方或一方为规避少交或不交中介费而绕开中介签订买卖合同的行为。
一、"跳单"也要付费
"跳单"对于经纪人来说，意味着没有任何报酬无偿为他人服务，对经纪人来讲很不公平；从合同角度讲是中介合同一方违背了诚实信用原则。对此，法律规定"跳单"仍需向中介人支付报酬。《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
根据上述《民法典》的规定，构成"跳单"，需满足三个条件：一是委托人接受了中介人的服务；二是中介人提供了交易机会或者媒介服务；三是绕开中介人直接订立合同。
此外，需要明确两点：一是委托人与中介人签订的合同在《民法典》之前称为"居间合同"，民法典之后称为"中介合同"。二是"居间合同"与"中介合同"二者没有实质的差异。原《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
二、案例分析-哪种行为不属于"跳单"
"跳单"是一种违约行为，哪种行为不属于"跳单"呢？本文结合一则最高院指导案例对此进行分析（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（2009）沪二中民二（民）终字第1508号）。
基本案情：原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。首先，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；之后，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻看了该房屋。最后，上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》，该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。最后，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付了佣金。对此，中原公司将陶德华诉至法院。
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止"跳单"格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却"跳"过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否"跳单"违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成"跳单"违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
案例分析：从上面的案例可以看出，首先，房屋买卖居间合同中可以约定禁止买方"跳单"的条款，该约定合法有效。其次，但是如卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，不构成违约。
三、中介服务注意事项
根据《民法典》的规定，中介服务应注意以下事项：
一是中介人有如实向委托人告知的义务。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并承担赔偿责任。
二是中介人未促成合同成立的，不得请求支付中介费，因为没有达到合同目的；但是可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要合理费用。
三是中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付中介费。另外，因在中介服务过程中，中介人不仅向委托人提供了订立房产信息等服务内容，还与合同第三人买方或卖方进行联系洽谈而使第三人受益，因此除合同另有约定或另有交易习惯外，中介费由该合同的当事人平均负担。但是，因中介活动的费用已作为成本计算在报酬之内，中介人不得再另外请求给付中介活动的费用。
四是对于支付中介费没有约定或约定不明的，由双方进行协商；协商不成的，按照合同相关条款和交易习惯确定；如仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。