我一直以为晟通牡丹舸是个标准的豪宅社区，里面应该都是大户型，后来看了项目的一期户型配比，才知道这个项目的143平米面积段的户型占了70%。
从这个面积段来看，这个小区的客群定位仍是以二改客户为主力，用另一个说法是品质改善的客户。我们可以来看看每一个户型的情况。
143平米有两种户型，全部是两梯三户的设计，Y字形的。
143平米—A户型
143平米—B户型
如果在其他项目中，143平米是可以做四房的。比如洋湖的深业鹭栖府项目，也有这种类似的两梯三户的产品。深业项目的产品面积分别是140平米和130平米的。
深业鹭栖府140平米
深业鹭栖府130平米
晟通这样做比起深业来更有故事讲，整体楼栋规划呈现u字形的，这样可以达到户户观湖的效果。
项目一期销售时就是这样宣传的，因为原来一期前面的三期规划的是别墅，等一期交了房后，三期的规划变成了5层洋房和两栋百米高层，这让业主们感觉很不爽，从户户一线观湖，变成了观“一线”湖。当然也有其他销售承诺未在交房时兑现的，比如学区问题，一期交房时西雅中小学还未建成，小区只能暂定学区；再比如说小区是与地铁2号线无缝对接的，就像金茂府一样，但是对接的口子是在二期的商业和写字楼下，二期未建的情况下，自然谈不到地铁口通到楼下，业主们还需要绕行到地铁口，时间上耽误了不少。
再比如上表中面积都是143平米的，从户型看是2+1的户型，就是有一个房间是只计一半面积的，但是在销售过程中我记得这个小区是有150平米或160平米的户型的，后来问了一个朋友才知道，由于阳台是全封闭交房的，所以是计全面积的，减掉赠送的一半面积后，自然建筑面积从143平米涨到了150平米了。
身边有不少想买160平米以上面积朋友，我觉得这个项目的三房都做到了150平米左右，在产品的舒适性上是其他项目无法匹敌的。
牡丹舸143平米户型尺寸
项目占据中央园林景观最佳位置规划了两个单元233平米的大户型以及两个单元188平米的大户型。项目188平米、233平米规划了3+1户型，188平米是两梯三户的，233平米是两梯两户的，确实是属于舒适性产品。
牡丹舸188平米户型
牡丹舸233平米户型
这个项目一期已经交房入住，现在再来讲这个项目已经没有太大意义。而且我们现在审视这个项目的面积段，基于原来的规划条件及人口结构来说，项目规划70%的面积都是144平米以下的，这个面积还说不上是豪宅的产品配置，只能说是入门级别的。
万科紫台188平米，可以与牡丹舸188平米对比一下
中建江山壹号190平米户型
这个项目如果不是2016年后长沙房价在周边城市房价挤压下上升，估计这个项目还在为去化发愁。正是在上海、深圳的湖南人回乡置业才挽救了这个项目。我曾经去看过这里面的一套房子，业主是在外省工作的，买这套房就是想投资，因此拿到房后，就简单地装了下修，里面劣质装修的气味辣眼睛，味道大得进不去人。估计这个业主也没有想过自己住，又不想花很多钱来装修，业主自己对外报月租4500元/平米，说真心话，这房子白让人住，人都还要打个问号。一方面是生命安全问题，另一方面物业费到了3.98元/平米，停车每月还要600块，装成这样的房子让人怎么住？
这个项目真正的意义在于项目的配置可以参考用来打造高端产品。比如12米挑高的社区入户大堂，面积1000平米；小区整体抬高3.6米，与外界区隔；4万平米的中央园林，结合无边界泳池打造；植被全冠移植，四季有花；架空层设置泛会所，打造小区内部的社交平台；铝合金门窗采用三层中空LOW—E玻璃，有效隔断噪音；精装的地下车库，车库全铝吊顶，地面采用环氧地坪，把地下车库也作为社区脸面进行打造；这些细节方面是可以给高端项目做参考的。
