2022年，“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。
而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。
本期盘点刚改盘——奥林匹克花园。
不利因素梳理：
1）万科品牌物业退场，湖南安雅庆物业接手，小区业主对后期管理与服务存疑问
万科物业2017年入场奥林匹克花园，今年2月发布退场函，根据万科物业的退场函显示，主要由于物业工作推进艰难，业主对物业工作不理解，收费率低下，但是服务标准不能变，导致项目严重亏损，于4月30日退场；之前服务期间，万科物业曾经尝试过自救，希望业委会能够从公共收益中拨付一部分弥补亏损，由于采取的是包干制，物业自负盈亏，所以业委会没有搭理。
当前物业为湖南安雅庆物业公司，街道办事处选择该物业为小区进行应急物业管理，管理期限不超过1年。
2）小区楼龄偏大，林匹克花园公共水管存在老化、爆管的问题
奥林匹克花园2010年建成交付，小区楼龄超10年，楼龄略显偏长，小区随着楼龄的增加，公共基础设施出现老化，包括外墙、电梯、公共管道等等基础设置，都会产生维修费用，而这些费用都会间接转嫁到小区业主的身上；从万科之前的公告来看，奥林匹克花园公共水管存在老化、爆管的问题，同时奥利匹克花园景观园林与树木众多，这些都需要一个尽职尽责的物业管理公司花时间和精力去做维护，否则小区这些引以为傲的基础设置将会逐渐萧条。
其次随着楼龄的增长二手房市场流动性也会随之下降，并且房屋升值空间也会变得越来越小，房屋价值也会随之出现贬值，总的来说，适合自住的客户。
还需要指出的是小区非人车分流小区，对整个小区的住户出行安全存在一定的隐患，尤其是儿童与老人。
3）小区距离地铁偏远，周边公交线路偏少，出行略显不便
尽管奥林匹克花园周边有两条地铁线1号线与7号线（在建），但距离都略远，其中小区到地铁1号线省政府清风站约1.8公里，步行需要20分钟以上，距离正在建设的7号线红星大市场站约1.8公里，地铁出行略显不便。
小区周边有2个公交站点，分别是高家冲站与砂子塘湘天小学站，有25路、221路、261路、15路、115路以及230路，公交线路也略显偏少，公交线路整体辐射范围有限，对于社区居民来说，当前出行没有地铁，公共交通只能依靠公交车，出行不方便。
但小区周边有湘府路高架、韶山路、芙蓉南路等城市主干道，自驾出行便利。
有利因素梳理：
1）低容积率、全小高层，小区规划、园林设计都比较好，绿化率高，舒适宜居
奥林匹克花园小区容积率只有1.99，全小高层排布，大多都是两梯两户设计，得房率高，同时建筑品质，小区规划、园林设计都比较好，品质较高；走进小区放眼望去都是葱葱郁郁的树木，加上各式绿植种类、高低的搭配，更显艺术气息，同时小区以中轴为主，巧妙地借用地势，借鉴了北京天坛的设计理念，小区内部多处水系景观及人工湖，所以小区生态宜居的环境是强项，业主居住舒适度高。
2）对口小学为仰天湖中建小学，与小区仅隔一条马路
奥林匹克花园配套的学校是砂子塘湘天小学，是早期开发商出资建设，就在小区旁边，业主的子女上下学方便，小学同属砂子塘教育集团，拥有与本部一样的教学设备与教育资源。
2023年小升初微机派位中：一类初中有中雅培粹12人，南雅8人；二类初中有长郡雨外5人；普通初中有稻田特立94人，雅礼洋湖8人，长郡湘府15人。
3）省政府辐射与临近德思勤商圈，生活配套成熟
奥利匹克花园周边有成熟的社区商业，满足居民日常生活，同时距离德思勤商业广场不到2公里，有大型超市、品牌旗舰店、餐饮娱乐店等，能够满足购物娱乐需求，很方便。
小区也属于长沙省府核心辐射区，附近有湘府文化公园、三馆一中心（省群众艺术馆、省地质博物馆、省科技馆和省青少年活动中心）的人文配套，提升了板块居住的人文价值。
中建芙蓉嘉苑目前挂牌房源量约73套，房源挂牌价格约11000元/平方米，今年下半年少量急需出售房源价格低于10000元/平方米，户型集中105~139平方米三房，对于刚需客户来说，户型面积略微偏大，总价约110~140万，首付预计需要40万~50万。
综合来看，奥利匹克花园的小高层与社区品质都不错，首付款略高，适合看重宜居环境的刚改自住客户。