在我国房地产发展的这40年里，房产需求在不断扩大，市场体制在不断完善，而房价也在不断上涨。随着房产投资现象的持续“扩张”，中国的房子逐渐从居住属性中剥离，披上了一层金融属性。说白了也就是本应该用来居住的房子逐渐沦为了真正的商品，或者说是富人的投资工具。也就是在这样的前提下，买房这件事逐渐变得“金融化”起来了。
而就在买房金融化之后，租房市场终究也还是没逃过。
2019年中国的购房市场因为受到调控收紧的影响逐渐趋于冷淡，炒房客对房产投资需求大大降低，刚需买房的热情同样也降低了，所以房地产市场在今年其实是受到了不小的“挫折”。与此同时，租房市场也是屡屡“曝雷”。今年不但有很多房企倒闭了，也有很多租房的运营方倒闭了，很多租客因为这些运营方的倒闭，明明已经交过租金了，却还是直接被房东赶出门了。
就拿最近刚刚宣布倒闭的乐伽公寓来说，其运营方在最近因为不能为其收购房源的房东们支付欠款而倒闭了，房东们因为拿不到钱，不得已只能将租户赶了出去。其实像乐伽公寓这样的运营方在中国有很多，他们的经营模式也都是如出一辙的，就是从房东手里收购房源，然后以长租的方式租给租户。当然，他们的结局也和乐伽公寓一样，有很多最终都因为资不抵债而破产了。
那么为什么这些租房的运营商会倒闭呢?
要是从表层上的因素来分析的话，其实就是因为这些租房的运营商为了抢占市场。因为租房市场在近几年比较火热，所以很多企业都想吃上这碗饭，为了能更好的占据市场，他们普遍都会打价格战，就是尽可能降低租户的租金，并且延长交租的时间，这也是长租公寓经营的一种特性。但虽然他们给了租户低价，房东们在给出房源的时候可不会“手软”，毕竟现在的房价那么贵，所以这些运营方在收购房源的时候大都是花了高价钱的。
随着房价的持续上涨，租房运营方收购房源的成本和给出的租金价格之间的差距不断缩小，然后再加上各种运营成本，运营方的盈利能力变得越来越差。显然，这样的经营方式是有很大风险的，毕竟十分“吃资金”，一旦资金断裂，租房运营方就会变得资不抵债，那么公司就会迅速倒闭。
但是租房市场不好做的一个深层次原因，其实是因为租金回报率在逐渐降低。
所谓的租金回报率就是房子的年租金和房子售价的比值。这个比值对于直接出租自己房子的房东来说其实倒是无所谓的，反正也是自己的房子，只要能收到钱就行了，但是对于那些长租公寓或者是租房的运营方来说就是另外一回事了，毕竟是否能盈利主要看的就是租金回报率。目前很多发达国家的租金回报率在5%左右，而我国却只有2%。
而这也就是中国租房逐渐走向金融化的一个重要体现。
近几年我国很多地方的租金都是在上涨，原因也很简单，就是因为房价在上涨。因为房价上涨了，房东们觉得自己的房子更加值钱了，就觉得自己应该收取更多的房租，从而证明房子的增值性。而租房市场也因此被蒙上了一层金融属性，有的人受到了炒房的启发，开始着手“炒租房”，也就是寻找那些受众人群多的房子，自己批量租下来，然后再以更高的价格租出去，而他们赚的差价主要就是通过房价上涨后涨租金来实现的，这些人也就是大家口中的“二房东”。
只不过租金的上涨速度始终都比不上房价的上涨速度，尤其是在一些热点城市，当房价涨得越来越快之后，真正的房东就会开始涨“二房东”的租金，但是这些“二房东”虽然也会因此而涨租客的租金，却不敢多涨，因为我国已经房产已经过剩，市场上的空置房数不胜数，所以租房市场的竞争十分激烈，一旦“二房东”把租金涨得太高，很有可能就会失去市场。这一点，在那些搞长租公寓的运营方身上同样适用。
而对于这一点，李嘉诚或许都想不到。
李嘉诚曾经这样的说过：“中国房地产的租售比会越来越高，租房市场会得到更好的发展”。想必当时李嘉诚也是从租房需求不断增加这一点上看出来的，觉得只要是租房市场有需求就一定能发展好。但是他忽略了一点，就是房价的上涨在带动租金上涨的同时，租金回报率并没有升高，租金在越来越高的同时，和房价的差距也在拉大，这就意味着无论是“二房东”还是租客，最终都得承担房价上涨的“损失”。那最后的受益者又是谁呢?毋庸置疑，是真正的房东们。
因此，目前租房市场的发展对于租客来说其实还是挺“难”的。一方面，我国租房市场有着全球最低的租金回报率，另外一方面，年年上涨的房租又让很多租客直呼“租不起”，这甚至可以说是一种“畸形”的矛盾。当然，其背后的主要原因还是在于房价上涨过快，这才导致租金的相对回报率和绝对值之间出现巨大分裂。
说到底，最大的“祸害”依旧是房价的高涨!
房价的持续上涨不仅让刚需买房变得越来越难了，就连租房都要掏越来越多的钱。显然，抑制房价的过快增长是很有必要的。而国家从今年开始已经把稳定房价作为一个长期的调控机制了，效果也很明显，今年的房价相比往年而言已经大大稳定了。只不过房价依旧是保持在高位的，涨上去的房价和租金也一直没下来，未来买房和租房到底会有怎样的变化还得看房价的走向。那么对于未来房价的走向，你怎么看?