世界上最悲伤的故事莫过于买错房。
今年，整个南京市场上，不少热门板块、楼盘都在应声涨价，但却有很多楼盘，非但涨不动，竟然还在亏本。
有人爆料：3年前买了一套左邻右里的小户型，如今房价没涨，直接亏损20万！
对于自住客来说，影响不大，但对于投资客来说却是晴天霹雳！
最近，微博上有博主爆料，2017年将自己一套位于左邻右里的75㎡房子以250万卖掉了。
但现在看看整个小区的成交价还在250万，房价3年没涨！
当初那个买家是150万首付，100万商业*款贷**。
首付150万按照年化4%理财收入计算，100万商业*款贷**按5%按揭利率计算，3年的资金成本是18万+15万，共计33万，再减去每年3.6万，共计11万左右的租金收入。
3年持有下来，买家相当于亏了20万。
对此，笔者也特地核实了一下，岔路口的左邻右里小区，的确已经横盘多年。
类似户型的房源，如今的成交价与3年前相差无几，微薄的涨幅在巨大的资金成本面前，根本是杯水车薪。
整个左邻右里小区有优点也有缺点。
首先，小区附带学区，将来宏运小学会是小区的学区。其次，小区整体品质还不错，绿化等都比较好。
同时，缺点也有一些。比如小区一些楼栋不带电梯，一些老人上下楼会不太方便。小区物业一般，不过物业费也就5毛钱/㎡，算是物业费比较低的了。
不得不承认，在近几年时间里，横盘的项目太多，房价依然停留在3年前的水平，甚至还跌了，2-3年前重仓于此的一大批投资客全被深深套牢！
1、招商依云郡：2年房价降了3000元/㎡
曾经的禄口作为刚需重地，吸引了不少想置业南京又预算有限的年轻人们。与此同时，巨大的需求量下，逐渐高涨的二手房价格让投资客也嗅到了一丝金钱的味道。
前几年，禄口的房子经常供不应求。彼时的禄口，二手房已攀升至1.6万/㎡以上，新房却在1.2万/㎡左右。毕竟低总价+高倒挂，简直没有比这更适合投资的地方了。
但实际上，在区域利好逐渐停滞、人口流入不足等多重因素的夹击下，区域的需求量已经带不动房价继续上扬了，区域内大多数楼盘都出现了横盘现象。
近期，招商依云郡成交了一套建面约69㎡的房源，满2年，成交总价125万，折合单价1.8万/㎡。
实际上，在2年前，小区类似户型房源成交单价约2.1万/㎡。不仅如此，这套2.1万/㎡的房子还未满2年，其中差价要比看得到的还要大。
相比之下，2年间房价至少跌了约3000元/㎡。
从折线图上可以看出，招商依云郡的上涨行情已经过去，逐渐进入平稳状态。
2、威尼斯水城：房价回到3年前
桥北的住宅密集程度可谓是家喻户晓。
638路公交，仅仅威尼斯水城一个楼盘，足足有6个公交站台。
近期，威尼斯水城成交量不少，成交单价普遍在1.8-2.2万/㎡之间。
现在的价格，还是与3年前相差无几。
周边小区的巨大体量是导致房价难涨的最大因素。
目前，整个桥北二手房在售数量多，上达千套！房源之间比价严重，价格难涨。
另外，受到区域新房的冲击，加上本来房源优势不明显，一二手房没倒挂，新房难卖，二手房成交更难。
事实上，南京这些出现“横盘”现象的区域不在少数，但大多遵循2种可能：一是人口导入不足，直接导致接盘侠变少；二是房源供应过多，导致想卖房价格并涨不上去。
所有房子的投资价值，都是建立在自住价值上的。如果没有自住价值，房价炒得再高也是无本之源，投资价值便不复存在。
目前，南京新政频频，供应端：限地价、限房价、限精装；需求端：限购、限离婚套取首套房资格、限售3年……调控越来越严格。
对于很多投资客来说，现在想买房挣钱，不仅困难重重、资金要求更高，对于未来的溢价情况也无法肯定了。
相对来说，拥有以下特征的房子更容易陷入房价“瓶颈期”。
1、房龄较久的老小区
一般来说，老小区的房价很难再有明显涨幅，唯一的特例就是名校学区房。
毕竟老房子的户型设计、小区环境都跟不上新房、次新房，甚至部分银行会对老小区的*款贷**审核严格，受众就更少了。
2、没有品牌开发商加持、没有优质的物业管理
和所有普通商品一样，带有品牌价值的房子会更受认可。反之，没有品牌加持，也没有物业好好保养的小区，未来上升空间会比较有限。
3、没有足量人口流入的板块
人口是一切的基石，没有人口流入意味着没有新的利好注入，更没有足量的需求量。价格会随着需求量的减少而做出牺牲。
河西、南部新城、江北新区之所以能够成为楼市热土，很大程度上是因为足量的利好注入、未来会吸引更多的产业和人口，对于房子的需求量也会更大。
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