清远没毛病、恒大银湖城本身也没啥问题，但是作为一个资金预算非常有限的刚需，试图购入该物业并作为第一居所，我敬你是个韭皇。

为什么?

因为需求错配。

一切要从一位朋友想入手恒大银湖城说起。

这盘和美林湖、北部万科城一起，镇守广清交界处，几年来也着实吸引了不少广州天河、白云、花都等区的客户。

应该来说，这种郊大新，在楼价尚处于较低水位的时候，对于“5+2”型客户、偏好长期持有而非短期收益的客户，确实有一定的吸引力。

但是，作为一个在广州主城工作、现在还没有女朋友却希望三年内结婚、五年内抱娃、日后希望父母帮忙带娃的大龄单身男青年，置业清远且将其作为第一居所，简直就是自绝于灯红酒绿、职场交际，手动升级朝五晚九社畜Pro。

正片开始前，先来了解下项目的基本情况。

来，先看看恒大银湖城在哪儿。

清远市广清高速古钱岭（嘉福）出口附近，离广州市天河区珠江新城66.6公里、距清远市中心接近26公里，一个不止广州人觉得偏、清远本地人也觉得远的地方。

住在清远、工作广州，我第一个反应是，出行问题如何解决？

对曰：自驾。

嗯，好想法。

不过我建议你最好在那附近找个酒店住那么一个礼拜，每天傍晚六点半出发、次日早上六点半返城，提前感受下双城生活。

而且交通成本也不低，油费、路费，每天往返130元上下是跑不了的了，一个月妥妥的额外支出两千多块钱，这钱补贴在月供也好过耗在路上啊。

连着开一个星期来回你试试

当然，为了降低出行成本，楼巴是最经济的选择，还可以补眠。

可是银湖城每日往返广州纪念堂的班次合计只有20趟，这还是疫情期间增加了班次的。

以我司近郊某大型社区楼巴运营的经验，很负责任地告诉大家，这么点班次是绝对不够的。以早高峰为例，6:30-7:30这三班车，即便是61座宇通，载客量也不过183人，如果小区入住率高且广州业户居多，你确定你挤得上去？

为免说我唯经验论，我又去查了下美林湖和北部万科城的楼巴时刻表，前者疫情前全天往返楼巴112趟，疫情期间调整了部分班次，仍保留了90趟楼巴；北部万科城班次少许多，也有36趟。

你以为美林湖钱多烧的，开这么多楼巴?

银湖城楼巴时刻表

美林湖楼巴时刻表

北部万科城楼巴时刻表

至于案场重点讲解的广清城轨一期，嗯，高铁站是有的，离银湖城据说三公里左右。

广清城轨一期广州北站至清远站也终于完成了所有土建工程，接触网也于日前全部架设完成贯通，离通车又近了一步。

通车后，最早发车时间6:00，收车时间24:00，日行车量近期90对，远期120对。其中上班高峰期（早上6点到9点），近期有12趟车，远期有14趟；下班高峰期（下午4点到8点），近期有25趟，远期有36趟；加班后车次（晚上9点到12点），远期近期都是9趟。班次也不少。

但是，那是城轨，不是地铁。清远到广州25分钟指的只是清远站到广州北站25分钟。

英德到广州高铁也才30分钟，英德楼价还更便宜呢，怎么不买英德？哈哈哈。

交通，始终是自住型买家首要考虑的核心要素。

除了便捷的交通，自住型物业最少不了什么？

无非是文卫娱购。当然，这个排序纯粹是为了易读好上口，并不是说谁比谁就更重要些。

四者里头，“购”是最容易满足的。

一方面，银湖城号称拥有风情商业街以及两所综合楼，粤菜酒楼及超 500 ㎡的大型肉菜市场已正式开业，先不管体量大小、品种多少、里头商品价格是平是贵，只要它能解决日常采买需求，就可以打个60分了；当然，如果价廉物美那就直接飙80分了。

另一方面，网购这么发达，只要冰箱够大，囤货还是很容易的。

方圆两公里内，吃饭的地方都没两家

娱呢，主要是交际需求。

有些朋友可能会说，经此一疫，我算是明白了，我是真宅，所以呢，小区里跑跑步、健身房撸撸铁，足矣。

可是就算是死宅，也有正常的交友需求、正当的职场交际需求啊。

工作之余，同事、朋友约一起打打球、吹吹水、吃个宵夜，总是有的；陪领导、陪客户吃个饭、喝两杯，也是很正常的。

这个时候，你就得在去与不去间苦苦挣扎了。去吧。估摸着不到凌晨你是回不了家了；不去吧，一次两次好说，次数多了，人家再有活动也不约你啦。而且如果是工作应酬，是你想不去就不去的么？

就算以上都不需要，作为一个大龄单身男青年，你不是还想着拍拖的么？人家拍拖相约逛街吃饭网红店打卡，你拍拖约人家来看绿水青山兼玩煮饭仔，你愿意也得别人敢来啊。

好吧，这个问题，其实还是“远”惹的祸。

来，发个邀请函给你女朋友

至于文卫配套，对于卫星城项目，尤其是一个位于卫星城镇里的孤盘而言，其重要性绝对是幂次方级别的，因为你没得选啊。

银湖城规划建造三所幼儿园、一所公立小学和一所公立中学，其中一所幼儿园及小学已经开学， 中学尚在建设中。

和北部万科城引进广铁一中相比，只能说聊胜于无。

在楼楼栋及主要配套示意

至于卫，绝对是最大的短板，社区内仅有一个社区诊所。

是不是觉得自己年富力强、身强体壮，一年感冒都没有一次，所以基本用不上？有个社区诊所能买点感冒药、止血贴啥的就可以了？

不不不，目光放长远点。

回归你的初心，买房是为了啥来着？拍拖、结婚、生娃、凑仔对不？

你住这儿，老婆产检去哪里？老婆生娃去哪里？方圆几公里才能找到定点医院？

娃出生了，孩子打疫苗去哪里？半夜不明原因啼哭去哪里？磕了碰了去哪里？感冒发烧去哪里？人类幼崽自出生至幼儿园阶段，不舒服的几率不要太高，新手爸妈做好心理准备。

而且你还指望老人家帮你带娃，那医院的重要性更是直线上升，为啥？因为人年龄大了，本来就容易这里疼那里痛，带娃又是个操劳的活儿，搞到腰酸背痛腿抽筋、失眠多梦无力行那是再正常不过的事儿了。

你指望这些都靠一个社区诊所的力量来解决？

兄dei，你太看得起它了。

另外，是不是觉得，反正还要两年才能收楼，说不定到时社区配套慢慢就起来了？

发展了七年，它的配套还只是这些，你指望再过两三年它能有质的飞跃？

而且，这个盘最大的问题是什么？是孤盘、是周边缺乏市政配套投入啊。

孤盘，意味着它没办法和周边项目互通有无、没办法打造片区居住氛围；缺乏市政配套投入，意味着它的文、卫、行、商等大配套注定缺乏。

这么个房子，怎么就看中了呢？

“便宜啊，单价七八千，一百来方的房子，首付二十万出头搞定，我几个同事都买了”。

这怎么说呢。

如果说有闲钱、不看重短期收益、持有周期起码在十年以上，买上一间也无不可。

问题是这位兄台，你是首套、自住、999的纯刚需。

你把仅有的积蓄全掏出来交了首付、背着房贷，自己却不住。那无非就两个选择：收了楼，租出去，好歹贴补点月供；又或者过个五年八年再卖出去，换一套近点儿的。

可是，一个没有产业规划和导入、没有大规模人口流入的地方，房产有可能取得理想的增值么？

何况银湖城体量多大？总占地约95万㎡，总建筑面积超240万㎡，规划总户数约16000户。

别说卖，租都未必好租呢。

这个时候，销售可能会和你说，“不会的，你看，我们在长隆旁，番禺长隆一带的租金多高”。

来，套路来了

先不说银盏和华南板块在不在一个量级、一个银湖城又能不能和华南板块八大金刚正面刚，我们只谈长隆及长隆所带动的旅居需求。

汉溪长隆及万博板块确实聚集了众多的民宿及短租公寓，入住率及房晚价格也还不错。房源基本以大单间、一居室为主，多为委托经营，日租、短租、长租皆有。

银湖城的主要户型则是约53方-147方的一房至四房，且约53方一房占比并不高，其户配针对的是标准居家需求，何况这附近似乎也无运营公司进驻。

银湖城的租金，顶多参考下美林湖——美林湖一套65方的单元，月租也不过800-1000元。

买房，还是那一句，可租、可住，二者总得占一样。

如果纯粹因为便宜，而让你萌生出“想买”的念头，还是冷静一下吧。

何况，二套房认房又认贷，这个*款贷**记录是全国范围内的，仅仅因为一个不知道租好还是住好的项目，而浪费了首套房的*款贷**资格，值得么？

作为一个首次置业的纯刚需，真要买，首选的也该是主城或交通便利的主城边缘小面积带学位二手房，日后住也好、租也好、卖也好，主动权更大。