2023年11月29日
整理一期天河区的产权公寓，
我发现好租的、有投资价值的公寓基本都会有这样的共性：
- 地段好，已发展成型或正发展阶段；
- 周边企业多，写字楼多，同时各种生活配套成熟，基本满足租客衣食住行所需；
- 小面积，总价低，换算回报率更高，投资成本低风险自然也低；
- 楼盘体量大，同时具备有好的物业管理，同一小区有相互召唤租客作用，比方我租一个小区整体居住效果满意，自然也会叫上我的三五好友一起租，一方面有照应，另一方面也好串门；
- 有比较多的网红打卡点，可以吸引更多小年轻过来，自然也就更加有活力有凝聚力，有召唤力。
原创作者：楼盘余经理
1 天河智慧城
万科云城米酷
提及到天河当红产权楼盘，万科云城米酷我觉得榜一大哥非他莫属，
据说，该小区刚刚卖出了一套18平的公寓，总价仅二字头，折合单价约1点几万/平！看到这个价格的时候，我瞬间觉得是不是房价*退倒**了，要知道这可是曾经的天河红盘呀，2015年开盘仅有3年多点时间，9950套公寓就全部售罄，对于公寓界来说绝对可以写进教科书，当然万科云城米酷的火，核心还是离不开地段优势
位于天河当下主流的产业区——天河智慧城，周边基本都是受高等教育出身的高薪收入白领、蓝领、金领，比方有网易、小鹏、阿里巴巴跨境电商、中兴研究院、广州高新科技园等等，据不完全统计，从业人群高达50多万，据说类似疫情期间的穗康码等都是由出自于天河智慧城里面的高薪人才；
靠近已通车的地铁21号线天河智慧城站，有地铁便利交通加持，使得不少商务型的交谈可以更好的串联起来，5站员村可换乘5号线到珠江新城、往北可到科学城板块，往南可到国际金融城以及琶洲电商总部中心、会展中心等；
由于已发展多年，有着相当成熟的配套设施，楼下小区自带的商业广场万科广场里面更是应有尽有，小编在楼下点了一份鸡排饭，消费就高达34元，当然高消费也就意味着这里的人群高收入
万科云城米酷是个超大楼盘，且是有统一管理的大型公寓社区，一共有ABC三个期区，接近一万户，人口密集，每个区域的定位不同，所以对应的租金也会不一样。
小区内部有园林有绿化有小区配套，和住宅差不多，分开放式和封闭管理两种，不过进楼都要刷卡进入，管理上算是比较严的。
现在万科的梯户比相对比较大，目前电梯只有2个，一层约有50-60户。
好在楼道不会很窄，也比较亮堂、干净。如果忽略空间的局促，其实这小区住起来还是挺不错的。
另外万科云城米酷共有三种产品，复式、跃层、平层，面积为16-55㎡之间。其中A区以复式为主，B区为跃层，C区平层、复式都有。
三种户型我都实地看了，都有晾晒的外阳台，平层和复式居住起来舒适度会高一点，跃层呢相对舒适度低一点，因为上面那层隔层确实太低，不能站直，只能弯腰进入
我认为这也是卖得火另一个原因： 产品设计 。
这小区开发商很聪明推出最小13平、18平等小户型单间，以至于总价20多万就能拿下一套天河地铁旁公寓。
由于入手成本低，所以当时不少业主都不止买一套，我目睹就有业主一口气扫下了42套米酷的公寓。
说到这里相信很多人会关心米酷的租金跟房价，我也走访了周边多家中介门店，了解到目前的租金售价，帮大家梳理一下：
为了方便大家更直观对比，我特意做了表格给大家参考一下：
从数据上分析到，整体每平方租金水平还行，但是如果要讲舒适性，这种10几个方的公寓肯定是舒适感不佳，
针对万科云城米酷的售价方面，我也做出了相应的表格，可以供大家直观了解：
万科云城米酷总结：整体上来说，米酷的租金论产权公寓市场上讲有大约4-5个点的租金回报率，比当下银行定期存款利息稍微高点，当然，如果是拿长租公寓做比较那肯定是比不上的，毕竟使用权公寓的特点就是比同地段的产权公寓投入成本更低，但是租金两者并没实际性相差，自然换算租金回报率使用权公寓的会更高，基本使用权长租公寓的租金回报率可达10个点，所以，如果你是计划短时间投资，或者只考虑靠收租赚收益的，可以比较一下同板块的使用权公寓再做决定。
天河云商汇
细心的朋友有发现，天河云商汇的租金水平整体呈上升状态，主要得益于云商汇的小区环境相对更好，园林、工区相对体面，楼龄更新，很多产品都是未出租过的一手状态，据说还要不少原先的米酷的租客转租到更体面的云商汇。
但是我们有一说一哈，天河云商汇的户型主要以双钥匙户型为主，住过公寓的小伙伴应该都清楚，公寓基本特点就是密集，私密性不强，加上假如碰上住到双钥匙其中一层的时候会发现原本4.5米层高，除掉中间楼板，吊顶跟地面瓷砖后一层只剩下2.1米左右，自然会比较压抑，我就觉得是有点“呼吸困难”的感觉，这是层高不高的双钥匙户型的特点，
不过，针对天河云商汇由于整体楼龄都比较新，加上不少业主刚需自住可能，所以暂无放盘出售，但是也围绕各户型帮大家做了租金对比表格：
天河云商汇总结：可能跟云城米酷同一板块，受到一定的租金影响，导致基本月租金跟米酷持平，要知道云商汇的户型都是比较大的，意味着业主买入时投入成本就变大了，然而换算回报率自然就不高，只有3-4个点，比定期银行存款利息稍稍高一点点，当然，不可否认出租率也不低，毕竟户型大了住起来自然就更舒适了，难怪前面说不少米酷的租户转移到云商汇这边租房。
不少人可能会拿城中村的房子来做比较，其实我觉得没有可比性，毕竟城中村第一印象就是脏乱差，不安全，握手楼，不排除刚出社会的小年轻会选择先租到城中村，包括余经理刚来广州那会也是住城中村，但是随着收入水平提高，人的生活质量自然也会跟着提高，
毕竟大家赚钱都是为了改善生活质量的嘛，当然也有虚荣心作怪，毕竟也不排除不少人是觉得从城中村搬到小区房或者有小区管理的高档公寓房是一种身份的象征，更是收入水平上升的外在体现，再说了，天河智慧城基本都是高薪企业高薪收入人群，那么当一个人每个月拿几万几十万工资的白领，根本不会在乎每个月多一千几百块的租金。
2 珠江新城
天河区其实除了智慧城公寓收益率水平高，另外还有一个地方也不容小看就是天河的珠江新城，我也走访珠江新城的几个产权公寓，发现当下比较热门的还是属富力盈丰大厦
这楼盘位于珠江新城的西区，我们都知道珠江新城分为东、中、西区，每个区的定位都有所不同，大致商业、写字楼都是集中在西区，而东区则是珠江新城的豪宅区，所这楼盘在这里可谓让附近的上班族实现下楼即可步行上班。
目前由2008年开盘有着15年楼龄的公寓，二手价依旧放盘到3万＋，这还不包含各种税费以及中介费，虽然价格比起当初买入时涨价了不止一倍，但是不可否认的是二手公寓确实很难实现交易，加上这种价格的公寓二手价跟税费都不高，估计谁都不想当冤大头，
不过针对这楼盘，为了方便大家比较，我依旧做出了租金给大家参考对比：
富力盈丰大厦总结：月租金数目挺大的，但是整体的租金回报率不高，毕竟买入的价格已经不小了，但是针对珠江新城高收入白领来讲，这个租金是可以接受的，而且也大大缩短了上下班的通勤时间，
以上天河区较为热门的典型公寓楼盘不难总结出以下几点：
- 买公寓首先看地段、其实看入手门槛，由于传统公寓都是要求5成即房价一半首付，所以如果首付是高于同地段的住宅且用于投资收租，个人就不建议了
- 其次，买公寓投资尽可能挑选小户型，一方面投入成本小，另一方面好出租转手，折算出来的租金回报率自然就不低
- 最后跟大家捋一捋，同板块的产权公寓肯定会比住宅投资收租回报率高，毕竟投入成本小，但是要是拿同板块的使用权公寓、长租公寓做比较，肯定是长租公寓更具性价比，
不过，当下市场上的公寓可谓五花八门，公寓多了，自然踩坑的人也多了，如果没有专业的判断能力，建议找一个专业且靠谱点的经纪人帮你筛选，毕竟我永远相信人与人之间都是同心同德相辅相成，脾气好的人身边遇到的都是好脾气的人，脾气不好或者心情不少的时候，可能看到个个都感觉凶神恶煞，都想干一架那种，所以我觉得消费者不需要低三下四，但也要放下架子跟脾气，不管是房产销售员，还是任何行业的销售员、工作者都是我们每天都能接触到的人，每个行业都是有存在的意义、也都是值得尊重的。
后续我们会继续给大家梳理各区域的公寓或住宅或铺位楼盘，假如你有想了解的楼盘或区域，评论区告诉我，点赞最高的先写。
楼盘余经理：（微信同号，私信要楼盘资料，有需要联系我进业主群，中介勿扰，群里不允许打广告，否则小编会受牵连）
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