关于优秀房企的定义，每个时代都有不一样的答案。
当行业不再“唯规模论”，运营稳健、质效合一、产品力突出，且有可持续发展能力的企业更受市场青睐。
近年来，我们看到一种以产品力驱动的企业综合实力增长，更能经受起行业复杂环境的考验， 绿城中国 就是一个典型的案例。
3月22日晚发布的绿城中国2023年度业绩公告显示，公司营收1314亿元，货币资金734亿元，经营性现金流230亿元，三项数字均达历史新高。归母净利润31亿元，同比增幅达13%。
几天前，中指院、易居研究院两家单位相继发布“房企综合实力榜单”，其中top10中有9家房企同时上榜，绿城也赫然在列。
这个榜单上的优秀房企虽都是全面发展的选手，但各自的“核心竞争力”不同——
有的依托于资质和背书，有的依托于全产业布局，有的依托于产城运营和综合开发能力。 绿城是一个很特殊的样本，它的根基是扎实的产品实力和卓越的客户口碑。
为什么这么说？一方面，无论是在业内人士，还是社会大众心中，“产品主义者”已成绿城公认的标签。
另一方面， 根据中指院、易居研究院、克而瑞3家机构的测评结果，绿城的产品力和交付力均名列前茅。
这两种能力同时成为了驱动绿城综合经营能力全面提升的关键。在这个以“居住”为导向的市场上，实现了对公司业绩的反哺。
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从市场的角度来看，这一轮需求端的变化策动了房企产品力的集体跃升，受制于“规模惯性”的行业第一次从空间生意、金融生意，落地到“以人为本”。
但不同于那些“被动卷”的房企，绿城其它层面的能力均由产品力直接或间接驱动。 换言之，产品思维是绿城的底层思维。
△绿城桂月云翠园 实景
就以架构来说， 绿城中国早在一年多前就把客研从营销中剥离，提升为集团一级部门，并组建了专门的客研中心和客研委员会 。
虽然这个举动并非行业首创，但在同等体量的房企中几乎是不太可能的事。
毕竟，统一各方意见，让产品引领架构变革，需要相当的勇气和魄力。 这也证明了“最懂客户”不是一句口号，而是打在企业架构上的行动钢印。
客研中心研究城市、板块和客户，像python一样在抓取海量营销信息，形成了提升各项综合能力的“大模型”。
△绿城芝澜月华轩 实景
比如，产品革新。如今的改善时代，当客户见过很多同质化的产品之后，工程质量，交付品质才是未来核心诉求。
以杭州为例，无论是保利、招商、滨江等头部力量，还是大家房产、兴耀、保亿等“杭派精工”，都在推出或升级新的产品系。
在竞争如此激烈的市场上，绿城落地了一项前无古人的举动—— 在项目首开前，落地全维实景示范区。
△西安春熙海棠 实景示范区
从杭州月依星河轩开始， 绿城在全国落地了16个实景示范区 ，不仅呈现了样板间和售楼部，部分项目甚至提前做好了会所、泳池、部分园林和地下车库（局部）。
绿城敢于开放实景不仅源于自身的“产品自信”，更从骨子里践行了“最懂客户”。 绿城深知，购房者之所以举棋不定，既出自对房企运营状况的担忧，也出自对交付后货不对板的焦虑。
△嘉兴晓风印月 实景示范区
而比全维实景示范区更能打动人心的是交付，去年 绿城在全国交付了254个项目，共18.8万套新房，刷新了公司的年度交付纪录。
在人人担忧交付延期的时代， 绿城体现了稳健而有执行力的一面，自投交付面积1777万方，同比提升37%；交付较合同约定日期平均提前41天，同比提前了10天。
△绿城交付项目（左滑）
杭州江河鸣翠/春风金沙/礼贤未来社区
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产品力这一沉淀在历史中的隐形资产，筑成了绿城的企业护城河，又被赋予了更多超越其本身的意义。
比如，身份构建。绿城出品附加的理念、审美、品质、服务，让其在天南海北都拥有一批忠实的“绿粉”。 2023年，绿城在16座城市获得满意度第一名，7座城市获得忠诚度第一名。
△绿城咏溪云庐示范区实景
再比如，资产上升空间。绿城的小区交付后在存量市场上有更高的溢价率。仅在杭州，绿城的二手房平均比板块内其它房源贵10%左右。
附加的品牌价值，也让轻资产公司绿城管理的规模遥遥领先，2023年收入、毛利润增幅均超24%，归母净利润和现金流增长超30%。
这些因素不仅促进了绿城销售额、营业收入、利润的稳定增长，还让绿城愈发追求“质”的提升。
年报显示， 2023年绿城当年的销售转化549亿元，转化率近4成。权益占比74%，较上年提升5个百分点 。
△宁波春熙云境实景
除了产品驱动，绿城的布局能力也愈发稳健。
空间布局方面，2023年绿城新增项目数量38个，新增货值1425亿元，84%位于一、二线城市，58%位于北京、上海和杭州，且多布局于核心区位。
在上海，落子闵行、嘉定和青浦，铺就了“繁花三章”。在杭州，芝澜月华位于钱二核心，熙海棠饮上了云谷这一产业高地的头口水。
△绿城沁蘭园示范区实景
房地产走过了俯拾是金的时代，在行业深水期，这些城市的人口红利和财富厚度保障了基本流速，市场回暖后，这些城市也率先苏醒。
年报显示， 去年绿城项目首开去化率达82%，同比增加7个百分点，销售回款率100%+，继续稳定在行业头部 。
高去化、强回款支持了公司的再投资，也让金融机构看到了绿城的强大韧性。 2023年绿城的综合融资成本约4.3%，同比下降10个BP，现金短债比2.3，依然维持在高位。
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2022年初，绿城中国董事会主席张亚东表示，绿城要走“全品质”之路。
在“全品质”的要求下，绿城由产品品质发力，全面提升了组织品质、队伍品质、服务品质、经营品质，促进了综合经营力的全面提升。
而绿城的产品直觉，早在高速的市场化浪潮中转化为了敏锐的市场直觉。
绿城对政策、市场有敏锐的判断力和深度探究能力，超前的战略眼光使之能快速预判宏观及微观层面的变化。
△绿城重仓的杭州，是中国地产的压舱石之一
（祝立铭/摄）
在2020年就提出“战略2025”方案，几年时间里快速补强企业短板，在“全面发展优等生”的道路上一路前进。
2024年初，绿城又提早布局“战略2030”，这个庞大的战略模型将成为指导下一个5年的行动纲领。
成熟且完整的产品研发团队和体系，促使绿城的产品能在接下来以自住为导向的市场上继续领先。坚持布局核心城市、把现金流安全作为底线等举动，都为企业未来的可持续发展打下光明的基础。
△紫棠园-紫棠微漾
概括而言，房企的综合能力，可以浓缩成产品力、运营力、可持续发展力3大维度。
拆分来看，绿城是为数不多能在三项能力上均占据领先地位的佼佼者。这是时代对产品主义者和长期主义者的犒赏，也是绿城得以持续稳健发展的核心竞争力和底层思维。
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