很多大型房产公司都有自己的物业公司，这样为了“肥水不流外人田”。开发商不断通过一次性销售房产而赚取一笔利润，而且通过物业服务，养了一头“现金奶牛”，不断为大型房产公司贡献利润。
万科集团的万科物业，绿地集团的绿地物业，碧桂园的碧桂园物业，保利地产的保利物业，恒大集团的金碧物业，龙湖地产的龙湖物业，金科地产的金科物业。在物业公司前10名中，房地产公司自己的物业公司就占据了七席。
那么这些房地产公司为什么要让自己物业公司“接管”自己开发的楼盘？
因为太有利可图，卖房时还强调是房产公司自己的物业公司，好像消费者捡了很大便宜一样。把开发商自己的物业公司服务描绘得高大上，好把物管费用定得高一些，就像奶粉一样，价格便宜了，消费者反而怀疑服务质量。
物业秘密之一：定价比较高的物管费
越是到近期开发的楼盘，物管费用越高。这些大型房产公司的物业定价就更高了。根据本人的调查，本地新开楼盘物管费都接近3元每平米每月。而自己所住小区才1.2元每平每月，物管还是挺好的。有的业主还在说价格高，殊不知这已经算比较便宜的了。
自己查了一下网上资料，虽然是“旧闻”了，但也可以证明物管费是家庭非常大的一笔开支。图中小区物业费是十三元每平方，然后要强制*交性**半年，这让小区的业主很难接受。一位买了200平方的业主算了一笔账，一年就要交三万块钱的费用。本人都好想开发一个大型楼盘，用自己物业赚钱，但又没有那个本金呀。
物业秘密之二：设施维护费装进“腰包”
对于一个新建小区而言，设备都是新的，头一年维护责任都归设备厂商，其后至少三到五年内也不容易出大的故障，因此这期间的物业费多一半都被物业赚走了。
房地产商为何愿意给楼盘配上自己的物业公司就不难理解了。对于一个新小区而言，物业公司是相当赚钱的。随着小区的年限变长，日积月累的问题日益暴露时，一个老小区想找到愿意接手的物业公司是很难。
物业秘密之三：新房验收预交物业费
买了新房的业主们往往都会碰到这样的情况：新房验收的同时，物业公司要求业主预交一段时间的物业费，我们这边楼盘都要先交1年。实际上，物业公司预收物业费的做法没有依据。
按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。遇到物业公司借此拒交业主钥匙的情况，业主完全可以向物业管理部门和物价部门投诉。
物业秘密之四：公共设施的收益
电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。
然而，即使业主在账目上能够看到这笔收入，它却不会被发到业主手中。因为按规定，这些钱应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或规划房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。但问题在于，房屋维修基金和公用设施基金被物业公司花在了哪里？花了多少？业主往往既不知道自己赚了多少钱，也不知道钱是被如何花掉的，钱都在物业手中，业主没有知情权和支配权，业主和物业公司之间普遍存在着“信息不对称”的问题。物业完全可以把这部分钱拿去投资。
物业秘密之五：停车位收益
小区停车位收益也是非常喜人的。本人以自己所住小区为例，由于开发商为上市公司，设计比较超前，停车库为地下两层，停车位相对充足，因此购买停车位的比较少。据自己观察，负一层基本停满，负二层也停了一些，车辆具体数字不是太明白，但2000辆车还是有的。每月300元停车费，一个月就有60万收入，一年就有720万。即使买了车位，还得缴纳每月50元管理费用。我们不计算管理费用，除去保安开支，仅仅车位收益至少有700万每年。
物业秘密之六：业主的个人信息
很多小区的开发商都有自己配套的物业公司，当楼盘交付业主使用的同时，物业公司从自己所在的开发商公司接过业主名录，里面往往有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等详细信息。手中掌握了业主信息的物业人员，有时会偷偷把名录复印出来向有需求的公司兜售，以此获取私利。
物业秘密之七：业主能享用的“免费保修期”很短暂
业主家中的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。但是起始日期却是从工程竣工验收合格之日开始计算的。部分所谓的免费维修，甚至在业主还没买到房子的时候它就已经过期了。只有供热、防水、各类管道等设施的保修期相对长一些，在2至5年左右。 而事实上，甚至连单元楼下的安全电子门、单元内的电梯坏了，业主也可能需要付钱。虽然物业公司通常会说，维修和购置新设施的费用可以启用公用设置基金，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。且不说会不会得到业主的同意，就是这笔公共设置基金到底有多少，有哪个业主是清楚的？够不够用业主根本就不知道，要不要业主添钱完全由物业公司说了算。
第七条不是适合所有的小区，只适合精装房小区。但其他六条都适合其他小区。
开发商自己的物业公司也有自己的好处：1、物业公司有资金支持。2、开发商和物业公司好沟通。
3、开发商自己配置的物业，管理和服务责任心相对更重视。4、相对熟悉自己项目和市政配套设施。
但这些大型房产公司自己的物业服务就一定会很好吗？这个还真不一定。下面以万科物业为例。
广州黄埔万科的近400户业主停放在地下车库的398台车全部浸水，由于大雨过后，万科金色梦想的两层地下车库进水严重。
该楼盘的楼价，物业费管理费等价格水平高于周边，但此次也成为了唯一一个车库被淹的小区。而业主们目前正在发愁该如何为爱车“讨回公道” ，拿到应有的补偿。
业主们认为，万科金色梦想在规划上的失误、以及物业过慢的反应速度，才导致了事故。据称，当晚凌晨1点多，少量雨水已经灌入负二层车库，但是万科物管并未及时采取措施和提醒业主挪车。而等到凌晨3点多时，不知是刚刚发现还是反应迟钝，眼见车库的积水逐渐严重，万科物业终于通知业主，可为时已晚。
万科后续的处理方式和排险速度，也令业主不满。在发生了水浸事件之后，万科的物业并未给出具体的赔偿方案与解决措施，而是建议业主们先找保险公司定损，这样的做法于理本身并无程序错误，但是于情并没有做好业主的情绪安抚工作。事后还是小区业主自己把车库里面的水抽干。
据称，在本次水淹事件中，小区物业表示：“这属于天灾不是*祸人**，赔偿是不可能的，你们可以去告。”目前，受灾车主已联系律师准备维权。
万科物业在业内非常出名，2019年就被评为2019中国物业服务百强企业第一名，连续第10年蝉联百强榜首。万科集团也一直将物业服务作为房子卖点。
万科2019年年报显示，来自房地产及相关业务的营业收入3526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入127.0亿元，占比3.5%。而郁亮曾经说过，万科物业是可以发展到千亿规模的，届时再考虑上市。千亿还有点远，而万科物业确实迟迟未上市。如果是这样投诉频发的状况，恐怕也确实不适合上市。
这可是连续10年排名第一的物业公司，各位读者也可以自己到网上查阅资料，看看这些物业公司的投诉。
有的物业管理公司工作人员态度极差，对于小区业主利益视而不见，任意践踏。对于这种物管必须替换。
总结：房地产公司用自己物业，主要是为了利益，也各有利弊，但这些物业公司有业务“高枕无忧”，服务“有点堪忧”的倾向。建议这些小区业主委员会定期评估本小区物管服务水平，决定是否继续由开发商自己物业公司管理。社会上也要加大物管管理公司的竞争，这样业主利益才会得到充分保障。但也为以后小区物业公司的更替纠纷埋下了伏笔。