文/田大叔
无锡城市化发展迈入3.0时代
在前几期《围炉论市》中，我和另外两位常驻嘉宾聊过乡镇板块崛起和乡镇板块与主城区融入的话题。
乡镇板块崛起主要体现在土地价值上，例如马山、胡埭、阳山、玉祁、港下、羊尖、鸿山、硕放等区域的地价在朝着“万元地”迈进。
▲无锡乡镇板块土拍一览
从中我们不难发现，相关部门正在从南到北、从东到西，把无锡边缘城镇连成一条线向主城区“挤压”。
这种城镇向主城区“挤压”标志着无锡城市化发展已经迈入3.0时代。
无锡城市化发展1.0时代是“龟背壳”时代，一条解放路圈出无锡至今难以撼动的主城区。
▲来源：网络
随着造城运动的兴起，“新城概念”在无锡逐步推进，太湖新城、锡东新城、蠡湖新城、天一新城、惠山新城把无锡城市化发展2.0时代推向高潮。
也由此，洛社、钱桥、安镇、梅村等板块随着交通网“骨架”的不断拉大，也从无锡乡镇板块蜕变成无锡副主城区。
随着各个新城10年以上的快速发展，大家突然发现一个问题，各个新城发展趋于饱和，如果站在更高的格局考虑前瞻性的问题，新城不得不拉拢属下“卫星小镇”。
▲无锡各个新城发展示意图
比如我们提出太湖新城没有边界线的概念，锡东新城发展是否可以向外辐射，带着羊尖、梅村、鸿山等组成“大锡东”概念。
通过这几轮土拍，我们发现相关部门对城市化发展的布局运筹帷幄，不仅把无锡边缘乡镇板块拉入到主城区，同时还契合了“苏锡城”一体化协同发展的理念。
▲来源：网络（快速发展的无锡主城区）
例如胡埭、马山、阳山、玉祁无论在城镇化发展还是城市化发展中都与常州完美衔接；再有港下、羊尖、鸿山、鹅湖与苏州无缝对接。
羊尖和鹅湖部分楼盘汇总的数据显示，在这两个区域置业的苏州人占50%以上，他们在拓客上不得不主打苏州市场。
这是无锡城市化发展迈入3.0时代的开端，也是城市融入的新起点。
惠山新城、徐霞客镇成为城市融合新核心
城市融入应该是个新概念。
简单来说，就是大有大圈小有小圈。
例如长三角城市群就是一个大的“朋友圈”，这个大“朋友圈”定义太广泛，概念太空洞，各个城市协同发展很难协调，不过这是大城市圈的融入。
既然大局难组，三两个城市坐下来聚聚，在核心价值观一致的情况下可以考虑同进步、共发展的问题。
于是，苏锡常一体化发展从之前的民间认同上升到政府认同。
为此，苏锡常三个小伙伴还进行了一次“圆桌会议”，关于苏锡常都市圈建设和一体化发展交换意见，促进区域协调发展，助推长三角一体化。
▲首届苏锡常一体化发展合作峰会现场
苏锡常“朋友圈”虽然只有三个城市，但是来头和意义非常大，这三座城市的GDP总量甚至可以碾压上海，在城市格局上实现1+1+1＞3的效果。
苏锡常三市虽然苏州GDP总量最高，但无锡市的人均GDP却略胜苏州，常州虽然在苏锡常之中排位最后但放眼全国实力依旧不容小觑。
▲2019年江苏省各市GDP排名
苏州在苏锡常之中独特的优势除了距离上海这一经济辐射核心更近外。
苏州地域面积无论是总面积还是市区直管面积都是最大的，如果将所代管县级市的面积剔除的话，无锡是苏锡常三个城市中面积最小的一个，这与其经济地位是完全不符的。
换言之，无锡继续扩大市域面积是大势所趋，是向东向西，还是向南向北，向东向西有苏州、常州边界线，现在虽然提倡苏锡常一体化协同发展，但是在城市化进程中，单个城市发展还是想把重要资源集中在自己的城市。
无锡向南有着天然的屏障——太湖，无论如何都突破不了这种天然阻隔。
不知道大家有没有发现，无论是苏锡常一体化还是锡澄一体化，惠山新城和霞客镇都是这两个都市圈的核心，也是无锡市区和江阴城市融入最紧密的地方。
▲锡澄一体化受益区
所以，无锡发展只能向北，看准江阴，打造锡澄一体化真正的半小时生活圈。
这与江阴城市向南发展的思路不谋而合，因为江阴在城市发展上遇到和无锡市区一样的问题，向东向西没有发展的余地，向北被一条天然屏障长江阻隔，所以，江阴发展只能向南。
中奥成为锡澄发展先遣兵
其实，锡澄一体化这一战略定位早有提出。
资料显示，在2011年的时候，无锡出台《关于推进锡澄一体化发展的实施意见》，指出加快推进无锡-江阴在基础设施、空间布局、产业发展、公共服务等方面的一体化建设。
▲来源：无锡市规划局
据当时的官方媒体报道，锡澄两地要围绕设施对接、均衡协同、融合互补、循序渐进四方面策略，推进以交通为重点的基础设施一体化，以功能耦合为特征的空间布局一体化，以优势互补为目标的产业发展一体化，和以有序衔接为要求的公共服务一体化。
在当时就已经提出“融合”这个概念，只是没有说明怎样“融合”。
后来官方补充了锡澄“融合互补”的范围，包括无锡玉祁、前洲、惠山新城和江阴的青阳镇、徐霞客镇、祝塘镇，定位为无锡新时代具有区域影响力的生态文明和产业创新示范区。
▲锡澄协同发展区
当然，锡澄一体化联系最为紧密的要数惠山新城和徐霞客镇，从区域发展的角度来看，惠山新城和徐霞客镇已经连为一体，可以更好的优势互补，填补两个板块的短板。
为了锡澄一体化更紧密的连接，更快速的发展，2019年，在《无锡政府工作报告》中指出，加快锡澄锡一体化发展，推进锡澄城际轨道S1线开工进程，促进无锡市区与江阴市区的城市融合。
锡澄城际轻轨S1线与无锡地铁1号线无缝对接，江阴段的首站是徐霞客站，投入使用后大大提升区域价值。
▲图来源：江阴交通
目前来看，锡澄一体化无锡段的惠山新城发展已经成熟，区域内不仅有商业综合体、名校、地铁、湿地公园，还有很多知名楼盘抢驻惠山新城。
进驻房企硬生生把惠山新城的房价从5000元/平拉倒现在的20000元/平以上，四年的时间，房价翻了4倍多。
5月14日，惠山新城要拍一块地，该地块的起拍价就是惠山区的“地王”，何况包括万科、龙湖、绿城、美的等知名房企已经对该幅地块虎视眈眈。
▲惠山区5幅万元地一览
说明惠山新城的发展和潜力不止于此，后期无论是苏锡常一体化还是锡澄一体化，都会发挥积极重要的作用。
我们再来看锡澄一体化江阴段，江阴段在锡澄一体化中起到至关重要作用的当属徐霞客镇，因为徐霞客镇与堰桥、长安一衣带水，协同发展更加便捷快速。
如果徐霞客镇和惠山新城做对标的话，会发现一个问题，两个区域虽然融合，但不是一个等量级的，徐霞客镇更像10年前的惠山新城，这恰恰凸显了徐霞客镇的发展潜力和未来空间。
▲徐霞客镇整体发展鸟瞰图
像10年前的太湖新城、锡东新城和惠山新城，老无锡人怎能明白，这些远郊乡镇板块10年后如何让他们高攀不起。
不过，有些开发商的眼光是敏锐的，譬如中奥，中奥站在城市发展的风口中，敢做第一个先行者和探路者，成为真正的城市服务营运商。
据了解，徐霞客镇打造全新的大文旅新城，3000亩生态文旅小镇+300亩生态湿地公园，配备世界电影主题公园、世界级休闲度假中心、主题精品酒店、文旅古镇等。
▲徐霞客文旅小镇鸟瞰图
这一动作将整体提升徐霞客镇的区域价值和板块量级，再加上中奥的强势入驻，再次提升了整个板块的格局，逐渐和惠山新城拉到同一水平。
抢占！无锡最后一块价格洼地！
接下来，我会花点时间聊一聊中奥为何看中徐霞客镇。
首先，中奥的眼光比较敏锐，中奥可以看到徐霞客镇未来三年、五年，甚至十年的发展潜力和空间，这是对锡澄一体化快速发展的支持，也是对自身企业的自信。
其次，徐霞客镇还是一块“处女地”，开发进程和速度刚刚起步，未来还有很大的规划空间，上海陆家嘴的例子就不举了，大家可以脑补一下，还未开发前的陆家嘴还不如现在的徐霞客镇。
▲上海陆家嘴商务区
还有太湖新城这个概念刚提出来的时候，很多开发商是不敢冒然进的，认为主城区就是天生的“王者”，只有少量房企敢拿时间换空间，也只有这波房企和买了这些房企开发项目的业主尝到了甜头。
中奥进驻徐霞客镇不仅给了刚需首次置业的机会，而且还给了投资客赚钱的机会，这样双赢的机会错过再无。
据了解，中奥在徐霞客镇重点打造两个项目：中奥光年和中奥天悦湾，这两个项目都属于“轻轨洋房”，尤其是中奥光年，距离S1线首站徐霞客站约300米。
▲中奥光年、中奥天悦湾区位图
仅从便捷的交通上来看，中奥光年的投资价值和升值潜力很有空间。
再有，中奥光年和中奥天悦湾几乎享受惠山新城所有的配套，距离惠山万达约10分钟，这样更加体现出锡澄一体化的生活便捷。
▲中奥光年项目规划图
今天的内容很充实，对中奥光年和中奥天悦湾的细节和产品解析就不做过多的阐述，后期会对这两个项目进行详细的产品解读。
接下来我简单梳理下中奥的品牌，最近有很多粉丝问我，中奥是什么来头？为何在苏南快速布局？
中奥成立于1995年，来自江西南昌，属于“赣系”房企中的佼佼者。
在这25年里，中奥除了深耕江西，也一直拓疆全国，重点布局长三角、珠三角等区域。
▲中奥发展史
2020年更先后在全国12座城市，拿下了近20幅地块！
从中奥拿地的动作中就可以看出，中奥非常看重长三角城市群，更加看重苏南几个城市，所以今年在无锡、常州、江阴拿地的频次较高，可以看出中奥的城市战略布局和拿地的独特眼光。
好了，关于中奥知识就普及到这里，如果大家对中奥和中奥的项目感兴趣，一是可以来咨询我，二可以到中奥光年和中奥天悦湾项目上实地参观考察。
▲中奥天悦湾项目规划图
总结一句话，站在苏锡常一体化和锡澄一体化的城市格局中，惠山新城和徐霞客镇是核心；站在区域发展的角度上看，徐霞客镇是一种机会；站在投资和置业的位置上看，中奥光年和中奥天悦湾是未来与潜力。