北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥，您好，关注您很久了。我们家孩子目前是四年级，在朝阳奥森片区，学校很一般。我们想在接下来半年换个学区（可能小学不好换，但是中学是一定要换），预算在1500万，我们的想法是兼具居住，保值和学区功能，至少是个三居室，请问章哥有什么建议吗？关于预算，目前暂定是1500，后续或许可以加到1800。
回答：
1、 兼顾居住、保值和学区功能。那从目前来看，能做到这几点的很少，也就是西城的德胜金融街，海淀的万柳上地，朝阳的太阳宫、望京和陈经纶的。其他的学区都不太好说。
2、 德胜的选择不多，现在也不太好买到。而且今年西城教委已经明确说了，德胜不接收转学生，没学位。所以除非是有关系，否则不建议。
金融街也涉及跨区转学，如果没有过硬的关系，那直升校是不可能接收的。房源现在应该也不多，1800万以下能买到两居室吧。
西城的优势就是教育资源均衡，但731之后不知道如何执行多校。小升初转学更是说不好，相当于赌一把，所以不是太建议。
3、 海淀也不太建议，除非是真正的牛娃和虎妈，否则转入海淀未必能适应那种拼命鸡娃的氛围。而且海淀是丘陵地带，就算买到了上地的房子，派位不错，那也未必能得到多少利好。毕竟海淀可以说没有学区房，一切都拼成绩，都是课外鸡娃拼来的。
4、 相对来讲还是朝阳合适些。主要是单校划片，肯定能进入目标学校。而且学校的质量也很好，并不比东西海的差。所以如果能买到朝阳的头部学区，就没必要去西海冒险小升初派位。
从学校来讲应该首选朝外，而且这里不接收中考生，想进入高中只能是学区房+努力学习。但朝外本校周边没什么适合投资的，只有来广营校区的新北苑挺好。可新北苑的校区和本校的关系不太紧密，实在说不好。这自己考虑一下吧。
其次就是太阳宫的人朝学校了，成绩质量在朝阳绝对拔尖儿。如果是小升初转学则没必要买红太丰火了，可以看土星园，裘马都和大通澜石，还有水星园、金星园和半岛国际，中学都是人朝。1500万都能买到不错的房子，全能做到自住+保值。
望京的好学校多，陈分和清朝望京就很好，而且这里也没有学区溢价，适合投资保值。可以看橄榄城、东湖湾、国风北京、澳洲康都、新航线等等。1800万的话可以看万和公馆、中央公园等等。不过望京近期很热门，不太好买到合适的。1500万以上的相对还好些，这咨询一下当地中介吧，想买尽快。
还有陈经纶的两个，帝景和嘉铭。不过从近年成绩来说，陈经纶略逊于人朝，从房产升值来说，也不如太阳宫和望京，所以作为备选吧。帝景的学区房就是珠江帝景，嘉铭的以嘉铭桐城为主，周边的几个也都挺好，选择板楼就行，都是跟上了大盘走势的。
5、 总之，建议还在朝阳置换，保险。如果小学就想转学的话，那最好买太阳宫的红太丰火四个小区，学位不算太紧张，应该能进入人朝实验学校，对学习来讲更好。另外提醒一下，现在北京的学区房很火爆，西城海淀的好学区都涨幅不小，其他学区也在跟进，如果有需求就尽快。仅供参考。