01

一个人的财富水平，与什么有关?

努力拼搏很重要，那是第一桶金的重要来源。但在如今资产收益分化的年代，资产配置的选择，同样重要。

就比如，在温州买房子。有人选择了二手房，有人选择了新楼盘，从2015-2020年，仅仅5年的时间，收益相差可能有一倍之多。

以2015年为起点，温州房价开启了一波长达5年的上升期。并且这一波上升，呈现出了过往没有的价格分化。

以往的温州楼市，各板块，各楼盘基本处于同涨同跌的局面。小面积、大面积、新楼盘、二手房表现上基本差不多，你涨我也涨，你跌我也跌。虽然也会有一些差异，但不会那么泾渭分明。

而在这一波涨幅中，各版块、各楼盘的价格，出现了显著的差异。小面积涨幅明显大于大面积，新盘涨幅明显大于二手房。

俯瞰温州 来源楼市温州

二手房方面，比如上陡门70-80㎡的小面积，从2015年的大约1.3万/㎡涨到了现在约2.1-2.3万/㎡左右。而大南门160㎡以上的大面积，则只有微弱的1-3千/㎡的涨幅。

剩下的，面积段介于中间的，涨幅也介于中间。比如欧洲城1-2期90-120㎡左右的二手房，大约有3-5千/㎡的涨幅。

新盘方面，比如中央绿轴的白麓城，开盘时只有约2.3万/㎡，现在二手房价已超过4万/㎡。并且，绿轴的新楼盘，同样稳稳上到了3.5万/㎡，个别超4万/㎡。

2017年开盘的瓯江口国际新城，开盘时毛坯价格只有约0.9万/㎡，仅仅三年，同板块的美的旭辉城，开盘价格已经到了毛坯约1.35万/㎡左右。

不同的策略，经过5年的演进，产生多达5000-6000元/㎡的差距。如果以100㎡算的话，那就是50-60万的财富差距。

白麓城 来源楼市温州

2021年，我们站在了下一个5年的起点。那么未来，这样价格分化的趋势，还会继续吗？决策的时候，是应该买现在，还是博未来呢？

PS：本文所指二手房，不含热点学区因素，学区房有其独立行情，以后有机会再写一篇学区房展望。

02

要想知道趋势，就得先弄明白价格分化的原因。

我们知道，房子是综合了 居住价值 和 投资价值 两种属性，在不同时间点，不同区域表现出不同的属性倾向。

多年来，温州的房子，长期表现为强劲的投资属性，“全国地王”“单价破10万”等等都是投资属性的表现。

在那些年，房价与商业、医疗、教育等等资源的相关性不大，唯一上升的逻辑是，大家相信会有更高价格的接盘者，自己不会是最后一个。

鹿城广场 来源 楼市温州

而近年，二手房慢慢表现出了更多的居住属性 （不含学区房） ，板块出现了分化， 商业、医疗、教育、生活配套 等等因素，在房价中起到了主要的作用。

至于小面积比大面积有更好的升幅，这个和购买群体有关系。大面积总价高，动辄3-4百万的总价，在新房中也有较大的选择余地，导致这个群体很多人选择了新楼盘。

而小面积因为总价低，所以成为更多刚需的选择。比如150万左右就可以入手一套上陡门2室1厅的房子，在主城区，生活医疗、交通、教育都还不错，这是新房所难以达到的。

对于工作不久，首次置业的刚需，或者区县买入主城区的购房者有较大吸引力。购买人数更多，交易更活跃，导致了小面积涨幅更大。

瓯江口实拍 来源 瓯江口发布

再看新房市场，新房较二手房涨幅大的原因，除了改善需求的推动，投资属性较二手房强也是重要原因。 新楼盘大多出现在新板块，有众多交通、商业、教育等等利好的预期故事可讲，只要红利可以逐步落地，价格就会逐步升高，投资预期是支持其超额涨幅的重要原因。

总结来讲，普通二手房逐渐倾向居住属性，而新楼盘除了居住属性，还有较强的投资属性，进而导致了涨幅的分化。

03

明白了分化的原因，我们再来看看，这样的分化会不会持续。

长期来看，三四线城市的住房，会回归到其居住的本来属性。住房价格会与所在板块的商业、医疗、教育、交通等等配套，以及楼盘品质有关，表现出更多的商品属性，而非资产属性。

也就是普通二手房如果接着涨，也较难出现那种击鼓传花式的涨幅，而是随着周边配套的完善，中国经济的发展，出现一个相适应的涨幅。

温州也不会例外，比如欧洲城的房子， 板块配套基本已经固定，房子的价值也就处在一个稳定期，大概率只会随着温州整体房价的变化而变化。 除非，比如施教区内学校成绩，意外的异军突起，才会表现出投资属性。

欧洲城二期 来源楼市温州

再看新房市场，在一段时期内将继续表现出部分投资属性倾向，因为温州还有一些较大预期可能会释放，比如 撤县设区、地铁开建、大型交通枢纽 等等，这些对板块成熟，对城市发展，都有着深远的影响。

投资就是投预期，只要预期持续，故事持续，理论上投资就可以持续。只是经过了5年的上涨，我们需要判断的是，目前的价格是否已经透支了未来的红利。

总的来说，分化还会继续，部分房子将倾向居住属性，价格与本身价值相关。部分房子将倾向于投资属性，价格与预期落地程度有关。

04

既然分化不避免，那么我们应该买现在，还是博未来呢？

这与个人不同的现状有关。如果是无房的朋友，上车是最为重要的，不管是二手房、新房、大面积、小面积都是对的。

中国未来5年，大概率将保持每年5%以上的GDP增长，用购入房子的方式，坐上这趟列车是关键，至于是一等座还是二等座亦或是站票，那都是次要问题。

另外是 改善型需求 。可能需要考虑居住和投资的均衡，这点是有难度的，可以有一个侧重，没有房子是完美的。曾经有位楼市业内人士说，温州人买房，从来没有单纯的居住需求，每个人心里都有一颗投资的心。

最后一类是 投资导向的需求 ，那就较为简单，博未来是大概率的选择。这里 关键看红利兑现的概率 。故事讲的好，还要看落地，否则空中楼阁终有一天会掉下来的。

对温州楼市的未来，你有什么看法？欢迎留言。

PS：本文观点只是个人讨论，不构成投资建议。

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