前段时间，所谓“全市商住限购”的消息炒的满天飞，因为【京房字】是一个负责任的平台，因此在那个流言纷飞、一句话都能被妄猜的阶段，我们没有太多的去说商住。最近两天，随着流言的被辟谣，媒体和市场对于商住的热情也降温了。现在我们来给大家详细的说一说商住，掰开揉碎给大家揭示商住暗藏的N个坑，希望能让广大购房者在做决定的时候能够冷静的思考；也希望开发商看到后，能够规范自身的行为，共同来维护一个健康的房地产市场。
所谓“商住”，大家都知道，其实就是一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实政府给的房本还是写着商业、办公，根本就没有“商住”这个词儿，可以说“商住”其实是一个开发商创造出来的名词。
早在2011年，市住建委就会同市发改委、市规划委、市商委、市国土局联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，目的就是防止开发商擅自改变项目规划用途，严禁“商改住”等违规行为。
一个城市在规划中，肯定会综合考虑住宅、商业、办公等多种功能的布局，比如某个区域，布局一些住宅，配套一些商业，让大家居住便利。再安排一些办公项目，为职住平衡提供可能。但试想一下，如果住宅是住宅，配套的商业等，也变成了住宅，无论是城市功能还是生活服务功能都如何实现？
所以说，其实所谓的“商住”，本身就是开发商为了利益制造出来的“伪住宅”。因为最近一些年来，住宅比商业办公好卖。而且，开发商这种行为也是政策不允许的，是违规的行为。
在早几年的时候，可以说开发商卖商住这样的违规体，还有些遮遮掩掩、藏着掖着。可最近两年，一些开发商公然打着“不限购的公寓”等招牌，此次对于商住限购传言也推波助澜，其目的是实现利益最大化。
再来具体说说商住的弊端：
一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，所以您如果居住在商住房子里，可能享受不到这些配套服务，学区房就更别想了。
二，商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。
三，买商住的话，*款贷**期限一般不能超过10年，*款贷**利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金*款贷**。
四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。
五、商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。
六、买商住不能迁入户口。
七、商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。
八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。
九、商住的物业费、供暖费，要比住宅贵很多很多。
十、由于很难成立业委会，商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。
十一、商住的宜居性较差，因为里面既有居住的、又有办公的，人员混杂，安全性差。
商住的问题远远不止这些。
看了这些，您还想买商住吗？
可能有些人会说，我买商住又不是自己住，我是投资，所以这些和我无关。
当然，【京房字】从来不鼓励投资和投机性购房。但既然要说投资，那咱们就来算算投资回报率。
我们后台的一个志愿者，3年前在某远郊区县买了一个商住，3年过去了，房价才涨了两三千元。算来算去，投资回报率不到10%，还不如银行理财的收益。
显而易见的是，近些年来，商住的价格涨幅远远低于住宅的涨幅。
另外，在大部分房地产数据中，对于库存的概念都仅仅是是上市未销售出去的房屋。但对于房地产风险的判断，库存应该考量一个更大的范围——潜在供应，即拿地未施工、施工未上市、上市未销售的，都应该是大盘子的库存。这样计算的库存量是很大的，远不是几千、几万套的概念。所以说，目前市场上所说的库存，并不等于潜在供应，潜在供应才是判断风险的重要因素。对于商住来说，是否有一个过剩的风险，以及这个风险带来的危险，无论是开发商还是购房者其实是需要仔细考量的。
（表面库存——上市未销售的房屋
潜在供应（即实际库存）——拿地未施工+施工未上市+上市未销售。）
最后，给开发商一句忠告，你们最需要一个稳定、健康的房地产市场。用炒作商住限购这种手段为自己卖房赚钱，这种扰乱市场的行为，终究会伤害自己的利益。而且，从通州的商住限购就可以看出，政府已经注意到商住存在的问题，采取了规范房地产行为的举措。如果再这样无视法律法规、无视市场，硬要去挣那几百套短视的钱，请考虑一下将来的风险自己是否可以承受。
还有，就是随着微信的崛起，自媒体的力量越来越显现出来，而有些力量却不一定是正的能量。个别开发商雇佣自媒体作为枪手，妄自猜度、传播未经证实的传言，甚至制造谣言，添油加醋地渲染市场现象、传播紧张情绪，这也是对市场造成不良影响的一个重要原因。自媒体不是法外之地，如果真是出现了扰乱市场等严重不良影响的情况，相信政府也会强力出手的。
对了，再提醒一下已经购买商住的人们，要按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。否则，作为房主，是要负直接责任的哦。
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