前言：大家好，我是腾讯众创空间（武汉）运营公司总经理肖承，写此篇文章主要想跟大家分享一下我在孵化行业多年，所总结的一些经验和感受，以及踩过的坑，通过文字的形式跟大家做交流和探讨，也为孵化同行提供一些参考和借鉴。
我们正在从事的是一件“驱动创新”的工作，只不过人们把这件工作包装在一个叫“空间”的名词里。
大部分人都远远低估了，做好一个空间的难度。
一、空间的基本逻辑
空间应该跟着创业者聚集地走，“助力”创业者，而不应该建在一个偏远的地方去“吸引”创业者。创业团队是1，服务公司是0，单独的服务公司是无意义的，只有跟在创业团队后面才有能体现价值。
空间本质上是提供一个专业性的服务，解决办公的所有需求。比如如何选址，办公室如何设计可以布局更合理，如何提供更健康的环境，让员工更加愉悦，并且可以专注于工作，如何利用科技的手段管理，从而提升办公室的运营效率等等。把这些专业的事件都通过技术的手段找到最优解，并形成一整套方案，就可以规模化复制。
如果是场地扩张，要满足几个基本条件。规模扩张的基础是健康的运营数据——成本投入可控、实现盈利预期、保证服务质量，几个方面都不可或缺，不以盈利为目的盲目扩张，都是徒劳。
移动互联时代虽然极大的缩短了空间限制，但仍然无法取代距离和地段对优秀企业的吸引力。交通便利非常重要，地铁周边是首选。
办公空间服务企业的基本商业逻辑之一，仍然是对较低租金的位置进行重新装修、设计、优化、提高效率，以更高的溢价出租给企业和个人。所以各个环节都要做到极致才好。例如：楼栋选择，相同的3000平米，在一层楼上，比分散在三层楼上要省很多成本。多楼层就意味着多公摊，三层的厕所、电梯、消防通道、强弱电井加起来会占用很多面积，如果都在一层楼上，至少能提升15%的使用面积。提高使用效率非常重要，要压缩不合理的公摊成本。地产行业有个值得大家学习的词叫坪效。
前期准备要充分，后期的实际运营管理团队越早介入选址环节越好。空间是一个重运营的项目，所有环节都应该以方便运营团队管理、提高运营效率为主要目的，来提出改进意见。一个没有运营团队参与建设的空间，是一个没有灵魂的空间。
选址、设计、建设、运营最好都要参与，从运营的角度给予建议，如果环节接不上会给后续运营留下很多坑。
二、空间的规划设计
外行人去空间参观，通常都会对空间的设计有一个最直接的观感，好看或者不好看，甚至以此来评判空间的好坏。其实好看的空间是花架子，不被看见或者注意的细节通常才是重点。
好的办公空间不是设计师设计出来的，而是对组织行为学有着深刻理解和研究的团队设计出来的，组织之下的个体行为获得满足，效率和舒适度也极大提升。好的设计不仅给人以美感，更关键的是通过设计影响人的行为。空间的规划设计需要计算、需要遵循组织行为学。空间与人是互动的。体验是科技、商业与设计的综合体，是设计与科技的结合。
空间周边场地，单位面积市场上的价格是多少一定要摸清楚，这是一个重要的参考数据。通常情况下一个工位使用面积（包括公摊）大概是6-8平米，总面积除以6，得到总工位数。
一般情况下至少要保证空间80%入驻率左右的时候能做到收支平衡，越低当然越好，再高就不合适了。用80%的成本倒推出一个工位或者一平米多少钱，如果这个数据远远高于周边市场的价格，那这个地方可能就不太适合做空间了。
在满足工位数的情况下，剩下的面积才能规划成会议室和休闲区。2个人左右私密交谈的封闭小空间、4-6个人开小会的封闭空间利用率会比较高。休闲区是有服务半径的，距离最远的办公室最好控制在300米内，如果多层公用一个休闲区楼层，最好选择在最中间的楼层。楼层与楼层之间一定要内部打通，从外面电梯楼层切换的方式体验非常不友好。
前台要和休闲区结合在一起，管理团队人员尽量敞开式办公，管理团队在休闲区办公能带动社区氛围，入驻团队也方便第一时间找到大家反馈问题。前台通常是来访者合影最多的地方，所以LOGO、背景及灯光非常关键，LOGO千万不要发光的，要不然拍照的时候前面的人会显的特别的黑，不利于分享宣传。最好采用射灯照射在LOGO上，这样拍出来的效果会很好。整个空间的灯光是很烘托气氛的，越敞亮越温暖的灯光越能带来好体验，建议找专业的人来规划、测试、调试。
空间入口最好是能控制在一个入口进出，不光是便于管理，更是考虑到组织行为学的因素。进入空间第一个接触的场景是休闲区，这样更容易引导大家在休闲区办公，更有利于空间社群氛围。休闲区应该尽量兼带生活区的功能，比如洗手台、饮水机等，单独设立类似茶水间利用率不高，结合在休闲区会提高利用率的同时提升用户体验。
休闲区的桌椅其实很有讲究。纯休闲的桌椅 - 拿笔记本电脑办公的时候放在桌子上太低、放在大腿上椅子又不太舒适，只适合半坐着聊天谈事情；适合办公的桌椅 - 笔记本电脑放在桌子上高度适合、有插座（可以有网线）、有合适的灯光，椅子适合长时间坐着办公，一定程度上也是可以兼顾坐着聊天谈事情的场景；生活场景的桌椅 - 最常见的就是洗手台附近的高脚椅和吧台，这种临时坐一下、吃个零售、喝杯饮料、打个招呼、聊个临时的天，是适合的，用来办公会累死。千万不要混用，我见过很多空间就是简单的觉得椅子就是用来坐的、桌子就是用来放东西的，只从设计角度考虑到了好看，没有从应用角度考虑到场景。这些细节考虑的不周全会破坏空间社群的建立、阻碍社群活动的涌现。
独立房间的办公桌椅保证灵活性很重要，这点看起来貌似有点反常识。很多空间把网线、电源线走在桌子里，这种方式导致工位固定，桌子布局很难改动。例如，一个6人的独立房间，通常情况下不会真的坐满6人，会有空的位置，这时候灵活摆放多余桌子的需求就会涌现，而这个需求在最开始团队通常是意识不到有这个需求的。入驻团队会不断变动，对空间来说最兼容的方式才是最优的，每个团队的诉求都不一样，可以灵活任意拼工位的方式更兼容各种客户需求。电源插座、网线接口可以留在墙上（四面的墙上最好都预留接口），高度要刚好适合在桌子上面一点，方便插拔。管理团队需要提供电源插线板和网线，根据入驻团队自己的布局做简单走线。桌子尽量采用靠墙摆放的方式提高效率，比如，6人房间要么6个人都对着墙坐，要么4个人对坐2个人对墙，如果6个人都对坐，空间会显的很小，活动位置会很受限。相同面积下靠墙能放更多的工位。
空间的房间布局。中间部分房间要尽量横平竖直的规整。边缘部分房间因为受楼层原有设计的影响，会出现边边角角的异形结构，这时候就需要因地制宜的做设计提高利用率，适合放多少个工位就放多少个工位，千万不要勉强设定一个具体的工位数。独立房间的工位数，可以从1到35人每种人数的房间都配备，1-15人的可以配比接近50%（单一人数的房间数量尽量不要超过10%），剩下的逐渐减少每种人数的配比，超过20人的房间尽量每种人数只有一个房间。这样的好处是，团队不会因为没有正好适合目前团队人数的房间而流失，21个人的团队拿23人的房间也是可以接受。一般情况下20个人以上的房间要配2个小房间（经理室、财务室、冥想室之类的，大概4工位的面积即可），室内小房间通常位于不靠窗、不靠走廊、房间与房间隔墙的位置，或者利用边边角角异形的位置。
网络这一块是看不见的服务，所以很多空间用家用光纤（类似下行100M上行4M），对外宣传是100M光纤，100M企业级的专线光纤（类似下行100M上行100M）和100M家用光纤价格差距很多（一年十几万费用和几千费用的差别），为了节省成本，很多空间都用“100M光纤”的模糊概念忽悠入驻者，最关键的是大部分公司的人都不清楚其中的差别。网络不稳定、*载下**、上传速度慢非常影响用户体验。
如果空间面积很大一定要记得使用AP（覆盖面积会受品牌及建筑影响，一般一个大房间至少一个AP）来搭建Wi-Fi，一个AP按连接25-30个设备的上限来计算，要保证每个人有2个移动设备能连接AP又不超出上限最合适。有线网络和无线网络建议分开，两条独立的光纤可以保证网速不受干扰。中国国内WiFi大都是13个信道的，信道之间会有信号干扰影响网速，所以建议大家把信道固定分开，如果是三层楼的话每层楼的AP信道可以分别设置为 1,6,11（至于为什么是这几个信道自己去百度）。实践证明信道优化能提升最高40%左右的WiFi网速，这对移动办公体验影响至关重要。
还有个小细节，就是WiFi用户名和密码，很多空间都用很长的用户名（通常是空间名称拼音）和很长的密码（通常是电话号码），这样体验很不好，用户名和密码要尽量短、尽量简单。但凡你对陌生人说一次，别人记不住还要问你一次密码（用户名）的都不是好密码（用户名）。
如果条件允许可以搞一个机房集中管理网络，每个团队房间配上两条有线网络+公用WiFi。一个团队房间两条网线的好处是，另外一条备用的可以允许团队自己接外面的网络或者接固定电话线。
三、空间的运营
空间是一个重运营的项目，所以运营管理团队的组成非常关键。运营管理团队成员的背景决定了空间运营的方向、重点、气质、成败。
政府背景的运营人员通常会把空间做成“科技成果转化”为主的空间；地产背景的运营人员通常会把成本控制的很好；互联网背景运营人员通常把空间流程搞的很顺畅、很人性化；海外背景的运营人员通常会很注重社群、商务交流；投资人背景的运营人员通常提供商务咨询、投融资对接服务等等。并没有说哪种运营策略不好的意思，而是想表达，做好一个空间需要的技能是很杂的，如果一个团队内包含多种技能的人才，那这个空间就会有更多可能性。通过改变团队成员结构，即在保持其他因素不变的情况下，用一个新成员替换掉一个现有成员，可以提高团队产生创意的能力。
只有把空间当成正式的创业项目，才可能真正做好。从选址到设计、销售、运营管理，这个链条会比较长，每一个环节都有效率提升的空间。作为服务公司，能把整个链条都做好并不容易，需要很强悍的团队、超强的执行力。
运营管理团队人员数量要尽量做到精干。如果是连锁的，新开一个2千平米以内的点，人员要控制在新增2个人以内。如果不是连锁的，单一空间，能少尽量少，一般在10人以内。
空间运营当中去组织一些活动是有必要的，活动要与空间气质、主题相符。比如，WeWork大都是“瑜伽”“品酒会”“健身课”“小技能”的活动，这些都很符合WeWork鼓励社交、商务范儿、提高工作效率的理念。但是，不要让空间变成一家活动公司，要注意用户体验、控制频率，做有意义的事情，做有灵魂的路演。YC一年也就只做一次大的项目投资路演。能体现独特资源优势的活动优先，你能做别人也能做的事情优先级要低一些。
空间*共中**享的不只是空间，还有信息和资源。帮入驻团队解决眼前的很多微小问题，才是空间的常态，简单的把团队需求理解为“缺钱、缺人”是不准确的懒政行为，毕竟能拿到投资的团队是少数。细微之处才是运营能力的体现。
如果是开放式工位场地，运营团队要优先在门口或者在休闲区办公，兼带入驻团队的前台服务功能，便于团队能随时找到运营团队反馈问题，同时也能让第一次来空间的人感受到服务。
运营管理团队有一整套硬件+软件的管理系统才能发挥出最大优势，尤其是连锁型空间，几乎是必备的，这会大大提升管理效率、降低管理成本。能靠设备完成的管理，千万不要靠堆人力去解决。
比如：门禁是使用非常频繁的设备，不管是绑定微信、软件还是IC卡，都比用物理锁体验更好，也更容易管理。空调的使用，尤其是小空间，公用的地方多，怎么收费，使用时长控制，靠人力统计和管理是很不科学的。只能白天上班时间用空调的空间不是个好空间，只能周一到周五使用空调的空间也不是个好空间。提供用户自己充值，全天候随时使用空调的能力，用户体验好，还能给运营管理团队省下不少成本。
大规模集群管理和小面积管理差距非常大，轻资产有轻资产的玩法，重资产有重资产的活法，切记不可乱套用经验。大园区的管理方式相对“粗放”、“顶层设计”一些，通常不是靠坪效来盈利，很多大园区看起来做的好，其实是因为大园区享受到了城市扩张的红利和政策红利。小空间的运营管理必须要重视服务体验、成本控制、坪效利用率等细节，小空间的运营者通常都不是物业持有方，城市扩张的红利享受不到，即使是政策红利，也是大园区政策的低配、扩张版，所以千万不要被大园区的成功路径所误导。
入驻率和收入正相关，空置率是所有运营管理团队都会碰到的问题。空间招商要提前做预测和持续投入，及时了解有退出苗头的团队，潜在客户在入驻前会有一个挑选期，不断做潜在客户回访与关系维护非常重要，很多生意都是由“友谊”转化过来的。女孩子做招商更合适一些，我们的公众账号里每天都单独发一篇招商文章，带漂亮招商女同事照片和招商联系方式，阅读人数不比其他文章少。
四、空间的价值及意义
选择一个空间即选择一种价值观。创业者是否会把合作伙伴、朋友们带到空间，这表明了他们对空间的认可。
空间因“双创”政策掀起过高潮，甚至在一段时间内“空间”约等同于“双创”。空间的“好坏”也受“双创”“可衡量”评价体系影响。按“双创”政策评价标准，空间的“可衡量”价值体现在，通过了什么级别的认证、拿了多少块牌子、团队获得了多少融资、入驻团队拥有多少专利、出了多少家高新技术企业（或者独角兽）等。
但是，无法量化的事情，往往都会被低估，“创新”这件事情之所以能叫“创新”，就是因为它无法用统一的“可衡量”标准去衡量。新生态是“长”出来的，不是“建”出来的。“双创”的价值也远远不在于当下是否出现了多少好的公司或者大的公司，而是在于让创新创业融入到我们的民族精神之中。
并非所有的创新都正确，但重要的是保持创新发生的土壤，空间作为创新发生的土壤，不应该受“级别”“牌子”“专利”“高企”来衡量好坏、高低。空间应该让每一个有创造力的个体能发挥他的价值，做成长型客户，这样大客户自然涌现出来。
空间“重资产”，盈利天花板较低，很难靠长周期的回报活下来，细节把握不好很容易天生注定要亏损，做空间真的不挣钱，就是交个朋友。所以，每一个靠市场活下来的空间，都是好空间。
仅以此文与大家交流，希望共勉，如有不妥之处还望见谅，以后与有机会再一起深入探讨。