CRR CHINA
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中国商业地产观察者
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*以下所有资讯及数据均来源于CRR CHINA完整踩盘后的真实数据
文 | 王笑笑/毯爷说/TERRY
摄影 | 张卓
制图 | Stephinie
5月26日，合景泰富·成都悠方正式开业，这是合景泰富集团在西南地区的第一个悠方项目，也是继上海悠方、苏州悠方之后再全国的第三座悠方项目。至此，合景泰富已经完成在中国商业发展最为迅速的江浙沪地区和成都的商业布局。
位于成都城南金融城CBD核心地带的成都悠方
By Terry
从去年年初我们开始接触成都悠方，彼时的项目定位在5.26最终的呈现度极高，初心未变，成绩斐然——与邻居银泰in99和仁和春天的错位竞争态度明朗，商圈共荣思路清晰，不争不抢不卑不亢的品牌逻辑，令人印象深刻。
作为2018年成都城南金融城商圈最受业内外市场关注的新增项目，成都悠方从去年开始陆续发声，Branding层面的良性收效，反映在原本就成绩不俗的Leasing方面成效明显——截至目前，成都悠方应该是成都商业市场上Young Fashion定位项目中呈现度最完善的一个标杆项目。
与此同时，首秀西南的TeamLab等前沿科技互动及文化艺术的加持、Marketing和Branding高品质基因的赋能、以及圈内外日积月累的“细分化社群”的沉淀，让成都悠方在业内外备受瞩目。
合景泰富·成都悠方5.26正式开业 by Ricky
循例，我们先来看看基本面数据。
项目整体包含2栋写字楼、2栋服务式公寓、W酒店、“誉峰”高端住宅、以及成都悠方购物中心，总建筑面积超过80万方。
其中成都悠方面积共12万方，携手香港著名建筑设计公司lead8、日本顶级灯光照明设计公司Worktecht、香港知名景观设计团队雅邦、新媒体艺术团队TeamLab等联合呈现。
成都悠方地下B2级B3层为停车场，总车位数约2000余个；B1至L6为商业部分，总计入驻品牌近300个。截至2018年5月27日我们发稿时，打围待开业铺位总数为27个，整体招商率95%，开业率90%左右（按照面积计算）。
品牌方面除了西南首家W酒店、英皇UA影院、舒适堡健身房、Meland、星际传奇、椰壳超市等主力店外，还引入了不少成都首店、城南首店以及形象升级店，数量多达86家。
其中不乏DKNY、Badgley Mischka、bebe、Giming、小绿洲、七田真、作物等全业态的首进成都品牌，以及i.t、Marc O’Polo、MAKE UP FOR EVER、FRED PERRY、HARDY HARDY等首次进驻成都城南的品牌。
从品牌数量上来看，主力店占比3%，零售业态占比52%，F&B占比36%，生活美学及其他业态占比9%（按照数量计算）。
再来，我们来看看合景泰富。
于1995年成立的合景泰富，是一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化港资房企，并于2003年正式开拓商业地产领域。
合景泰富开发的项目目前已经涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店、购物中心、智慧产业园、旅游小镇以及长租公寓等业态，其中购物中心部分已经形成了悠方、摩方两大产品线。
从2014年开始，合景泰富逐步加快购物中心的建设速度，仅2018年上半年就先后开出了上海悠方、苏州悠方和成都悠方三个项目。尽管悠方产品更多还是以区域社区配套型商业进行定位和招商，但每个开出的悠方从硬件上来看都远超社区商业的预期。
成都悠方内部空间 by Bryan
接下来，我们聊聊成都悠方的布局。
1. OVER ALL BRIEFING.
作为已经开出的三座悠方里地理区位优势最大、合景泰富期望值最高的成都悠方，无论是水景式空间、生态景观屋顶花园、宠物公园（在建）、酒吧街（在建）还是室内艺展空间（在建）、儿童互动屏等设施，都再次超出了我们此前对这个项目的预期。
这样稀缺性的艺术型商业，不仅成为了整个城南区域的亮眼建筑物，也为周边居民、商务人士提供了更理想的社交、休闲和生活空间。这或许是成都悠方能在开业前半年，就能吸引到300余家品牌签约入驻的一大原因。
从悠方在上海和苏州的选址来看，合景泰富在打造悠方这一系列产品时青睐区域型潜力商圈，并辐射成熟住宅小区及高端写字楼，成都悠方同样如此。
成都悠方内部空间 by Bryan
我们从前期调研数据中看到，成都悠方辐射3公里范围内的常驻居民约20万，而1KM范围内的常驻商务人口约44万，整个项目呈东西走向，东侧衔接益州大道，西侧接入写字楼及酒店建筑群。
2. 先看看项目平面图。
最早期的悠方工程平面图
成都悠方盒子内部的动线规划以”I 型”动线将各品类品牌做联通，此前CRR向项目方了解到，W酒店和酒吧街区与购物中心以连廊的形式连通。整个项目的内部动线比较清晰，但是过道相对狭窄。
再来，我们把每层楼都扫了一遍。
- B1层 -
B1层主要由生活零售、运动体验和餐饮构成，其中adidas mega店，Nike Beacon店， Under Armour成都最大的全品类概念店、PUMA黑标店等高级别店铺，都是该层的亮点。
B1层另一个亮点就是没有采用聚合式餐饮模式（比如大食代等），转而选择自主招商，将大量中小型店铺分租给不同的餐饮品牌，并在落位上形成一个美食集群，每个店铺则独立装修、独立收银，且在选择品牌入驻时，同类品牌里面择高线品牌签约，整体效果非常棒。
值得一提的是，屈臣氏成都悠方店将呈现该品牌最新形象店G-Next，增加了Premium Hair，还具备专业皮肤测试区和Make up Studio美妆互动区，利用AR技术，为顾客实现“虚拟试妆”以及提供彩妆建议。
此外，对标OCE的名创优品旗下的NOME也是一个你应该重点看看的品牌。
接下来我们就来仔细看看B1层的分品牌吧。
- L1层 -
1层由Young Fashion类品牌构成，其中i.t是首次进入成都城南，并首次在店内引入非联乘系列的Champion、Under Garden品牌专柜；蓝蛙开设的成都二店、全新的形象升级店元気寿司、桃园眷村城南首店、宜北町旗下全新升级品牌去茶山旗舰店（也是成都悠方唯一一个跨层店），皆是1楼的亮点餐饮品牌。
接下来我们就来仔细看看L1层的品牌。
- L2层 -
整个成都悠方的2层以女装成衣品牌为主，80%以上为国内设计师品牌，另有雷朋眼镜和Adidas三叶草等少量国际品牌。
接下来我们就来仔细看看L2层的品牌。
- L3层 -
3层依然以服饰为主，搭配了部分轻餐饮。中段部分有以凌志集团和依恋集团为主的几个常规品牌露出，西侧有七田真国际教育、小绿洲国际家庭早教俱乐部等首进成都的亲子品牌。
- L4层 -
L4将大型儿童零售互动体验区和生活美学区搭配在一起，还有FAMEGALLERY誉画廊、Painting Tower、以及成都悠方自持运营的800㎡的合景艺述馆等艺术空间的植入。
值得一提的是L4的Harry's kitchen哈里小屋，首店开设于上海K11，第二家店铺开设在武汉光谷K11，随后才开始陆续进入其他购物中心。成都悠方的这间门店，也是该品牌首进成都城南市场。
- L5层 -
5-6楼均以餐饮及休闲娱乐体验业态为主，其中包括英皇UA影院、焱铁烧旗下品牌柿子烤肉、山葵家旗下品牌喜豚和久赞，台湾品牌黑龙茶旗下的大沏黑龙，皆是品牌旗下全新子品牌在成都的首次亮相。此外，炉绘南洋里成都悠方店是其品牌最近升级的黑金店。
部分餐饮品牌 by Ricky
*由于数量太多，L3-L6的楼层品牌照片敬请后台留言联系我们索取。
那么来再看看官方的购物指南吧。
成都悠方购物指南扫描文件 By Terry
最后，聊聊社区商业之上的艺术逻辑。
合景泰富旗下悠方系列对艺术融入生活一直以来都非常看重，从上海悠方和苏州悠方一直延续的“艺述•生态•乐活”理念，直至传承到成都这座悠闲城市，三位一体的品牌概念也从而衍生到“艺述•态度•共生”。悠方在上海、苏州的呈现，放大了生态与商业的结合，而在成都悠方，“放大镜”则被安置在艺术与生活的结合。
外部艺术互动场景空间的“艺术”与“时尚”，在盒子内部以更科技、更多彩的形象展出。富有故事性的Space rain，通过低、中、高空三大系列，把“熊猫星球”嵌入到购物中心的空间中，就像成都悠方以一个外来者的身份，以有趣、生动的姿态融入到这座“熊猫城市”，比如处处自带BGM的“HELLO CHANGDU”和充满童趣又能激发孩子们想象力的儿童游戏互动屏。
Space rain by Ricky
而在1楼，也可以看到成都悠方把大面积让位给艺术展区、演艺舞台。比如波普艺术展“Hello Andy Warhol”，中庭的舞台更是开业后持续一个月的亮点——“Hello Chengdu”城市空间音乐&艺术季的主舞台。
“Hello Chengdu”城市空间音乐&艺术季的主舞台 by Ricky
这种融合并非只是停留在视觉，成都悠方在未开业时就已打通成都这座城市的“艺术人文血脉”——
•2016年，成都悠方携手众多品牌联手打造”life is a party玩味新经典”的主题派对，把时尚品牌与艺术文化做跨界融合，倡导高品质、优质生活理念。
•2017年，成都悠方携手四川龙桥黑熊救护中心（亚洲动物基金）及世界各地艺术家，举办了一场“Warm Ur Life”的专场音乐会，这次的，以一种有温度、有情怀的态度，关注人类生活和自然的共生环境。
•2018年，正式开业的成都悠方在开业前期以一场“Hello Chengdu”城市空间音乐&艺术季，连续四周带来40余场音乐演出、艺术展示，携手摩登天空、平凡人演唱会打造城市音乐季，而所有参与者本身就自带“成都”城市标签，或能够引起成都人的情感共鸣。
5月26日，成都悠方这座以时尚、艺术和趣味为DNA的项目，自此将给成都商业地产带来一种新的互动体验，甚至与所在城市产生更有温度的联系——共生共长。
诚然，新开项目普遍存在的导视不完善、工程细节处理不完美、停车场扬尘问题未根治、前线员工服务水准参差不齐等问题，成都悠方同样也未能达到100分，但开业综合评分及服务细节考虑已是近几年开业的项目中首屈一指的水准了。
ANDY WARHOL的展览现场
打通“城市脉搏”的合景泰富，在商业领域也行走了十余年，目前已经以多元化的形式布局全国。而随着上海悠方、苏州悠方、成都悠方以及未来北京摩方、广州悠方的陆续亮相，合景泰富也将打通华东、华北、西南、华南版块。
这一次是“HELLO CHENGDU”，下一次或许将是“HELLO WORLD”。合景泰富商业版图扩张速度正在全面提速，以”高体验感、高品质感、高融合度 “出现在中国核心城市。
最后的最后，一些细节补充。
•服务设施：负1至6层均设有洗手间、残疾人洗手间和母婴室；负1层、1层和3层均设有服务台，2层、4层和5层均设有吸烟区；3层专门设有衣物修改室——
服务细节十分周详 By Terry
•服务配套及会员制度：
By Terry
•公共空间：线条简洁明快的中庭顶部设计——
Photo By Terry
4层有专门的合景艺述馆（UART SPACE）——
Photo By Terry
洗手间配色稳重，灯光柔和，环境整洁舒适——
Photo By Bryan
•品牌看点：英皇UA电影院在成都悠方与重庆新光天地大有不同——
极富未来感的成都悠方店 Photo By Bryan
充满金属感的重庆新光天地店 Photo By Bryan
宏图Brookstone首次与顺电同台PK，且是相邻铺位，可见其“宏图野心”——
Photo By Bryan
Photo By Bryan
DAYDAYCOOK开在超市里，有种即买即食的落位概念。
更多关于成都悠方的细节，相信友商同行都有自己不同的见解和观点，不妨与我们聊聊，你所看到的成都悠方是怎样的？
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本文仅为作者个人观点
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