刚需大盘:一站到黄埔，三站天河？
近日，黄埔君经过暹岗地铁站，中介给我递过来了一张楼盘宣传单，我接过来瞄了眼说：“中新 镇时代倾城，这不是增城的楼盘吗？黄埔上班买太偏了吧！”
中介热情地给我介绍:"项目位于中新知识城、广州科教城、黄埔科学城三地的交界地带，不限购，区位很有优势，从项目中新地铁站出发，1站到黄埔，快线三站到天河，均价才2万元/㎡，可以加个微信了解下！”黄埔君就是这么机缘巧合下了解到这个楼盘，恰好后台粉丝也在问，那今日就给大家解析下时代倾城（又名为“时代丰鼎花园”）。
中新板块区位图
这是继知识城的时代天韵、时代印记之后，时代中国又一新盘，从其开盘后的广告宣传来看，主打“地铁盘”的营销。虽然地铁盘没有官方说法，按业内公认的标准，距离小于500米，步行约7分钟以内为纯地铁盘；距离500—100米，步行约7—14分钟为准地铁盘；距离1000—1500米，步行约14—21分钟为近地铁盘。
时代倾城项目实景图
项目宣传图标示，时代倾城距离中新地铁站A口约3公里，这个距离按照业内标准连“近地铁盘”都够不上。“一站黄埔”指的是到知识城的镇龙，“三站天河”指可通过21号线快车三站到天河黄村站。
去化过半，周边竞盘多
截止至8月11日阳光家缘的网签数据，取得预售证并已开始出售的住宅总数为1080套，已售589套，总体去化率刚过半，而距离开盘时间已过了将近9个月。从销控表来看，15栋、16栋卖得最好，余量都在10套左右；1栋、14栋次之，余量则都在20—30套左右；剩余几栋则大部分显示为未售出状态。后续北地块会推新楼栋，南地块仍在建。
源于阳光家缘网签数据
从目前的销售情况来看，并不算十分理想，而且时代倾城所处的中新板块楼盘“星罗密布”，同一条新新大道公路周边就有增城万科城、金地香山湖、恒大山水郡、中铁建国际公馆、近日开盘的御溪世家，以及上半年网签成交951套的合景誉山国际等，都是强而有力的竞盘。在中新板块各大开发商都想瓜分一杯羹，消费者肯定都要货比三家，多重夹击下时代倾城的销售备受压力。
数据源于乐居网、阳光家缘
时代加速布局，黄埔、增城“攻城略地”
3月初，时代中国公布了2019年年度业绩报告，全年实现销售额783.6亿元，同比增长29.3%，超额完成年度业绩目标。归母核心净利为54.7亿元，同比增幅为30%，优于行业平均水平。作为一家起步于广州的房企，时代中国通过房地产、城市更新项目等持续布局粤港澳大湾区。截至2019年底，时代中国的城市更新项目总数已超过120个，潜在总建筑面积约为4300万平方米。比如2019年上半年，得益于广州黄埔区红卫村旧改项目、广州金融城旧厂等项目，该部分业务板块就录得收入超6亿元。
时代中国总部大楼
近年来，时代中国在黄埔、增城大幅拿地，加速布局。如增城中新镇3宗宅地在2018年底以47亿拿下，耗时一年时间时代倾城（北地块）产品入市；黄埔知识城的时代印记、时代天韵等产品已入市，在科学城也是接二连三拿地，如首次拿地开发的时代春树里，去年拿地即将面世的时代天境项目，还 有 近日以总成交价约67.8亿再拿下科学城两宗宅地。
时代中国近期拿下科学城两宗宅地
再回到时代倾城项目本身，要吸引到黄埔购房的客群，除了在增城中新板块内脱颖而出，还要比黄埔的楼盘更具性价比，随着黄埔楼市限购松绑，该区域的不限购红利也被稀释，再加上位置略偏，产品真的“能打”吗？从下面我们来详细解析下时代倾城的项目价值。
时代倾城（中新）•楼盘概况分析
（1）区位板块
时代倾城位于广州市增城区中新镇九和村，值得一提的是，项目三宗宅地的前身为广州丰鼎五金制品有限公司，其背后控股公司是时代集团，土拍后还是由“老东家”收入囊中，折合楼面价约12000 元/平方米。项目分为两个地块开发，目前在售的是北地块，南地块尚在建设中。
时代倾城营销中心实景
在区位上，中新板块位于增城、黄埔、从化三区的交界地带，产业基础薄弱，配套欠缺，较大的亮点是毗邻广州科教城和知识城的镇龙TOD枢纽。尤其是镇龙TOD枢纽离中新板块只有一站之隔，未来待TOD综合体建设成型，对于周边板块也有一定的红利辐射。
图源于广州中原研究发展部
众多房企扎堆在这里开发显然有其道理，虽然这里位置偏僻但拿地价也低，21号线的开通也大大增强交通便利性，此外还可以承接三地尤其是没有房票的购房者。具体到时代倾城项目本身，离地铁站距离远是硬伤，即使未来板块有溢价，那溢价空间最高的肯定是纯/准地铁盘，地段表现略逊一筹。
（2）交通
地铁：离项目最近的是21号线中新地铁站，百度地图的数据显示，步行距离约为3公里，耗时41分钟。
源于百度地图数据
从中新地铁站坐21号线慢车出发，到镇龙站需约4分钟，到科学城站需约23分钟，到天河黄村站需约36分钟。当然21号线快车耗时更短，但站点较少，而且一旦错过班车，等待时长超30分钟。此外，还可在镇龙站换乘地铁14号线支线，去知识城各大站点也相对方便。
项目交通
新白广城际（穗莞深北延线）在镇龙也有设站，北与广清城际、南与穗莞深城际相连直达深圳，据相关媒体信源预计2022年全线开通。项目未来通过在镇龙站换乘新白广城际，可以快速到达白云机场、深圳机场。
新白广城际（穗莞深北延线）
楼巴：项目与如约巴士约定为两个阶段的合作。销售合作周期为2019年10月1日至2021年3月31日止，为期18个月；收楼期合作期为2021年4月1日起至2024年3月31日止，为期36个月。
高速:项目经广河高速、华南快速干线到达广州主城区，自驾约1公里可接驳花莞高速（计划2020年10月1日前建成，年内通车），未来经增天高速（规划中）可畅达天河。
公交：增城35路/36路九和村公交车站。
（3）教育
在学校配套上，时代倾城配建18班幼儿园和小学，目前没有确切消息要引进什么学校。但据未经证实的小道消息，可能是华师附小或暨大附小，八字还没一撇，以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准，尤其看重学位的置业者要详细了解清楚并慎重抉择。
时代倾城学校沙盘图
不过，现在位置偏僻的盘配个名校确实能卖得红红火火，同样处于新新大道的万科城就深谙购房者心理，配套了24班的广大附中实验小学。在地段、配套、以及价格等相差不大的情况下，优质学位肯定是一记强力杀器。
（4）商业&医疗配套
由于地段偏僻，周边基本无大型的商业配套，都是一些小型的商超、食肆等，不过项目有自建的社区商业街，约22间商铺目前在招商中；医疗方面，周边都是一些基本的医疗公共设施，如集丰村卫生站，要去往综合医院——中新镇中心卫生院，驾车约7分钟，大型的三甲医院都离得甚远。
增城中新医院实景图
（5）环境
周边山水资源丰富，发源于白云区帽峰山的金坑河流经项目南北两个地块之间，河长约24公里，项目南边还有荔湖高尔夫球场，南香山森林公园等，自然环境宜居，也是业主休闲的好去处。
南香山森林公园
（6）其他因素
货车噪音问题
值得注意的是，定位为面向粤港澳大湾区的公铁联运路货枢纽，广州东部物流储运中心的增城西站，位于中新镇南部，其东北货车外绕线途经九和村南边，目前仍在建中，实际的行车和噪音对项目影响不好评判。不过预计近期开通，待开通后购房者看房时可以重点评估其具体影响。
增城西站枢纽&东北货车外绕线
车位分布&配比
时代倾城项目总户数为3734户，机动车停车位共2247个，非机动车位3688个。其中北区地上停车位447个，地下机动车停车位仅368个、非机动车停车位2733个；南区地上机动车停车位134个，地下机动车停车位1298个、非机动车停车位955个。
时代倾城周边停车实景图
从上面的数据来看，非机动车位明显多于机动车位，两类车位都算上，车位配比约为1：1.6，而且现在小区人均一台机动车，随着入住率的上升可能会出现机动车位供应不足的情况。而且北区的住户更多，但配置的机动车位比南区少很多，届时北区的业主如要把车停到南区也是很不方便，这也是一个尴尬的槽点。
时代天境（中新）•楼盘户型价值解读
房价：均价约2万元/㎡
时代倾城（中新）项目总占地面积约12万㎡，总建筑面积约58万㎡，容积率3.2，绿化率30%，由2栋小高层和21栋高层组成。
项目分为两个地块，北地块由2栋小高层和14栋高层组成，南地块由7栋高层组成。小区内有配套社区商业街、约1000㎡的肉菜市场、幼儿园、小学、文化活动站、以及星光老年之家等。
时代倾城项目规划图
时代倾城采用围合式布局，楼间距较宽，园林设计也有加分，住宅与各项小区配套错落有致。楼栋价值上，除去朝向、采光等差异外，其中7栋、8栋、9栋位置最好，离新新公路最远，私密性好，且东面可瞰金坑河景，西面可望园林；1栋比较靠近新新公路一侧，可能会有行车噪音影响；15栋、16栋靠近垃圾收集站，物业处理好的话，一般没什么异味，学校、操场可能会有一定噪音。
户型
时代倾城的户型较多，涵盖了75-130㎡的二房至四房单位，1栋-16栋为2梯6户，下面我们主要说下三个主力户型。
A户型 75㎡两房两厅一卫：北向户型，竖厅设计，采光不足，优点是动静分区，空间利用率高，适合刚需的新婚家庭、三口之家等。
B户型 88㎡三房两厅一卫：南向户型，阳台与双卧室均朝南，采光佳，动静分区，户型方正实用，不足的地方就是卫生间少，尤其是工作日早上，使用较紧张。
C户型 103㎡三房两厅两卫：南向户型，阳台比前两个户型宽很多，横厅设计，采光更佳，主卧私密性好，且配备衣帽间。不足的地方就是动静分区不明显，次卧的门分别对着客厅跟卫生间洗手盘，总体上还是偏实用舒适。
总结
总体分析下来，时代倾城对于黄埔购房者的吸引力真的有限。
首先，决定房产增值的关键因素是地段，无论是科学城还是知识城板块，从长远看升值潜力都比中新板块好；
其次，在政策上黄埔楼市限购松绑，获得房票并不难；
第三，目前黄埔各大版块都有多个一手楼盘在售，且即将入市的新楼盘也不少，比如科学城的时代天境、水西的星樾山畔，长岭居五矿壹云台新推的洋房、以及知识城镇龙站的星汇城住宅项目，直接坐享镇龙TOD红利，比它更香。货比三家之后，黄埔购房者自会做出精明的选择。
时代倾城项目效果图
从另一个层面说，房子遇到符合的客群，总是能卖出去的。比如那些没有房票又着急上车，市区的房买不起，只能选择偏郊区近地铁盘的购房者，时代倾城在小区设计、户型方面也是有一定优势，小户型总价低，首付分期还可减轻购房者压力。
但作为位置较偏的郊区盘，购房者首要考虑肯定是通勤时间，学位也是重磅加分因素，时代倾城的通勤比不上同板块准地铁盘，引进学位未定，周边竞盘多重夹击下，后续的销售压力可想而知。
以上只是笔者个人观点，欢迎各位购房者和吃瓜群众在文末参与留言互动！
附楼盘照片：
时代倾城实景图
时代倾城沙盘图
时代倾城样板房效果图