今年以来，无论是政策利好、行业革新还是市场浪潮奔涌，都指向一个方向：住房租赁行业迎来历史机遇。
哪些事件能成为历史路标？哪些租赁住房能作为城市地标？哪些面孔能代表时代风标？哪些思考能给出人生坐标？
带着这些问题，URI推出全新频道「 访谈录·URInterview 」，与行业领袖发起对谈，解密重要节点、重要抉择、重大场景下的真实思考。他们的直觉和资源获得，他们坚守发展目标和方向，或许可以带我们看到更高的风景。
本期，我们迎来微领地集团CEO周君强。
租赁很有料
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在房地产业向新发展模式平稳过渡的背景下，租赁住房规模正飞速增长。尤其是随着首批保障性租赁住房公募REITs的平稳运营一周年，意味着覆盖保租房“投-融-建-管-退”全链条的资产管理闭环愈发明晰，未来可期。
“租购并举”的加速嬗变，把住房租赁企业置于一个更大更新的坐标系，冲刷着市场上的积弊痼疾，改变着程式套路，也改变着每一个市场主体。
这股巨浪在强健企业“肌体”同时，更重要的是在深层次上激活这一蓝海。未来企业不再靠单一单元、单一要素能力的构建，而是能够研判在资管链条中自身的价值体系。从资产持有方、资产管理方还是资产运营方，各类企业都必须在大格局中重新思考和判定：“ 我是谁、我在哪里、我要干什么 ？”
2021年，微领地拿下6个重资产大社区项目，其中浦江公园项目是民企取得的第一块R4用地，建成后将是一个5000间以上的超级社区。截至目前， 微领地持有8个重资产项目 ，2个已稳定运营，总房量超过32000间，是目前最大的社会化青年社区租赁住房平台。
这个过程，看似是“瞬间爆发”的结果，其实是“静水流深”的过程，其背后是积淀与创新，是求深与求实。今天，我们把视角投向微领地和周君强，体察其在实践中的制胜机理。
Part.1
思维·情怀
关键词：从首批入市到率先改造
回顾创业初期的心境，周君强称，作为资深沪漂，他和创始团队对外地来沪青年的租房困境感同身受，于是选择这一赛道深耕，并将企业定位为：聚焦青年客群，做 高品质、低价格、小户型、大社区产品 。
每一种思维，都要从经受过硬的历练开始。起步时，国内缺少成熟的参照模式，几位创始人对国外的住房市场进行反复研究，确认了走资产管理路径。其首个项目微领地中环沪太路社区便是初尝试。
12年来，“ 让年轻人生活得更好 ”初心不改。但随着客群变化，以及建筑本体进入翻新维护阶段，该项目亟需新的跃升。刚刚进入职场的Z世代，不仅对空间设计风格、配套设施有了新的要求，同时，也有更多精神诉求。周君强认为，好的租赁住房产品不仅要照顾到人的生理、安全需要，还要照顾到社交、尊重等心理需求。基于此，2021年，微领地中环沪太路社区开始迭代升级。
不同于一般意义上“非改居”，作为最早一批投入市场的租赁大社区，中环沪太路项目不仅通过重新定位，全新运营赋能，优化空间利用率，同时，完善周边业态，使青年人在生活便捷之余，更可深度探寻本地社区的氛围。因此，于住房租赁行业而言，其作为租赁大社区“先行先试”探索的新模式，不仅对行业同仁具有借鉴意义，也驱动行业品质的升级。
周君强表示， 中环社区是行业内少有的在经营状态下进入翻新改造的项目 ，同时面对防疫、换租、招租、装修四大难关。改造前，微领地与原有住户充分沟通，提供了多样选择方案，包括未改楼栋临时安置、原户原价返租、续约优惠券等，并采购了专业搬家公司服务为租户提供免费搬家。改造过程中，通过逐栋翻新的形式对整个社区进行升级，并通过精细化工程管理，将施工过程对住户生活的干扰尽可能降低。改造后，整体的续租率较改造前提升了5%，违退率则下降了20%，出租率已达到98%。
谈及此，周君强也感慨颇多：“中环沪太路项目用运营9年来的业绩，印证了大社区的可持续发展之路，也让我们不断地认清使命。最初我们希望让年轻人居住得更好，现在希望能给年轻人提供一种生活方式，我们将定位调整为让年轻人生活得更好。”
“中环项目是微领地梦开始的地方，此次翻新不仅符合我们的初心，更是一种从‘居住’到‘生活’的思维之变，我们在改造模式和改造方法上不断创新，探索社区翻新的生成路径。”
Part.2
旧貌·新颜
关键词：从“工业锈带”到“生活秀带”
旧城改造、存量盘活是每座城市发展到一定阶段的必然选择。如何保护城市文化肌理、如何科学投资运营、如何实现可持续发展，对于城市更新的参与者而言，既是挑战、也是机遇。
2021年，微领地通过主动转型和跨前布局，将位于浦江镇的工厂集体宿舍转型为共计 3116间租赁住房的保租房社区， 一条“生活秀带”就此展开：在居住空间上，床品、储物空间、卫生间等功能配套齐全；在公区配套上，设置了篮球场、书店、自习室、共享厨房、共享餐厅、共享大件洗衣房、休闲桌游室等多重生活设施；在出行上，每5分钟就有班车接驳，为住户创造了便捷的交通条件。
“当3000多间房租满，4000多人住进来的时候，周边的商业也跟着活跃起来，开出了一些超市、餐厅，以及年轻人喜欢的剧本推理、密室逃脱等娱乐空间，带来了生活气息。”
社区内新生代潮流的设计，结合丰富的室外配套设施种类，给予了住户独特的使用感受，甚至创造了一种身份属性， 从住在这里到制造回忆 ，使浦江中心社区逐渐成为当地文化组成的一部分。
“一些企业会到浦江中心社区招聘，我们也会联合闵行区开展一些互动，为产业服务，最终目标是实现职住平衡。这种改变虽然是缓慢的，却是后期持续改变的动力。正如种子一样，突破泥土前的变化是不明显的，但值得期待与持续灌溉。”周君强表示。
目前，浦江中心社区住户大部分来自于浦江镇周边企业，如漕河泾、航天城。其中，科技类人才最多， IT人员第二，金融、专业技术人员、律师、会计师等人员也较多。可以说，项目成功地重塑了从前被忽视与遗忘的存量空间，使其成为了如今功能性、包容性与吸引力兼具的综合租赁住房空间，使得工业元素、居住容器、现代创意、产业发展碰撞出更多火花。
与浦江中心社区共同转型的，是微领地企业本身。2021年，微领地借助深耕行业积累的能力和经验，抓住了保障性租赁住房兴起契机，成功向重资产转型， 剑指全国领先租赁住房资产管理平台 。在资产管理模式中，“募投建管”整个链条的能力均须完备，且不能有短板。观其生命力，很大程度上取决于每一环节的价值取向和目标所向。
正如周君强所说，“我们发现企业文化也应该作为一种能力，正是‘ 简单、透明、正气、进取 ’的微领地风格，保证了创新的实现，高效的执行，带来了企业能量的澎湃不已。”
“我们看好刚需和租住体验升级带来的机会，也看重对闲置资产、过剩空间的二次利用，浦江中心项目是个里程碑，我们不仅升级原有空间功能，也完成了企业重资产模式转型，不仅改善了城市人居环境，兼具经济和社会效益，而且进一步提高了区域能级，这是我们的能力，也是我们的热情所在。”
Part.3
公转·自转
关键词：从管理到共生共享共创
当重资产模式的“公转速度”加快，各个大型社区的“自转速度”必须要跟上。值得一提的是，这些年来，微领地正积极 构建共生共享共创的“超级社区 ”。
微领地的英文名叫VLINKER 。成立之初，微领地就想作为一个连接者，将与人相关的衣食住行等生活方方面面连接起来，并将其外延扩大。相比起“单栋楼”式的长租公寓，租赁社区在公共空间的大小上具备天然优势，也让微领地有了发挥“连接”的空间。
为了让住户更有归属感，微领地时常邀请租户参与到空间功能的设计中来。据社区管家介绍，根据住户喜好和意愿设计出来的公共空间，使用率远高于其他区域。客厅“回声小岛”就是用户共创而来，租户在这里举办二手市集、一日主理人展览、兴趣分享会等等活动，空间内甚至还有猫爬架，爱猫人士可以带着爱猫来参加活动。这份“归属感”也为微领地社区吸引到各个行业的青年英才，共同推动公共空间变得更为丰富。
在此之上，微领地挖掘了更具增长性的想象空间，从流量和品牌方面吸引了头部品牌与其合作。如浦江中心项目积极与在社区周边3-5公里生活圈相衔接，针对当代年轻人的生活方式，将福利场景拓展至美食、美业、宠物、休闲娱乐、技能提升等类别，和餐饮、理发店、宠物医院、瑜伽馆等商家开展合作，完善社区服务设施的同时，为青年人提供全场景的生活服务便利， 全方位打造15分钟YOU好生活圈。
在周君强看来，微领地提供了物理空间出来，每一个鲜活的人在里面，大家会创造很多意想不到的内容。“企业做公寓，要少那个‘爹味’，你不能总像家长去照顾孩子，在保障安全的前提下，应该让这些租户通过共生共享共创的方式让他们自然发展。”周君强表示，所有的定位和升级，都是为了让社区不再是一处封闭的建筑空间，而是逐渐往实体建筑之外走，让联通经济社会微循环的“毛细血管”更加通畅，也在为经济发展的“肌体”增添更多活力。
未来，随着资源不断整合以及更多品牌加入社区“共建”，微领地的社区无疑还将有更大的想象空间，从而成为服务社区、畅通社区“微循环”的一支有生力量。
“所有的定位和升级，都是为了让社区不再是一处封闭的建筑空间，而是逐渐往实体建筑之外走，让联通经济社会微循环的“毛细血管”更加通畅，也在为经济发展的“肌体”增添更多活力。”
时至目前，周君强称，住房租赁行业没有发生本质变化，可将其称为“雪厚坡长”，产品周期长，产品线又比较多，可能是改革开放40多年留下了一个很完整的赛道，未来仍有着较大的机会。
在此背景下，展望未来，微领地坚持在上海做大体量，将青年公寓这一单品做好， 力争到2026年达到10万间的规模。 拆分目标来看，目前已有3.2万间，预计到年底可达4万间，未来三年争取每年有2万间左右的扩展规模。
“一方面在土地开发上投入资源，另一方面，持续关注存量资产甚至不良资产，通过与各类物业持有方的合作，将符合政府保障性租赁住房标准、符合微领地投资逻辑的项目，通过收购改造实现规模目标。”周君强称。
主编：石文楠
撰文：萳楠
编辑：荔山
运营编辑：太阳
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