前 言
郑州房市研究，以先行者为鉴，可以推测趋势：以代表者类推，可以少走弯路。
江苏苏州昆山市花桥镇，作为中国房市典型的“魔地”，值得深入推理与分析。
笔者多年在上海生活和工作，期间多次参与上海、苏州和花桥的房产投资。此文的目的聚焦于如下思路：花桥镇的投资价值如何发现和被认可？花桥镇历经多方投资投机的洗礼，又在江浙资本的炮轰下，目前的房市和房价的格局是什么？花桥镇也曾由于地缘的敏感性，饱经房市的调控和*动暴**，它的演绎轨迹是什么？
花桥镇之于上海，恰似新郑的南龙湖之于郑州。花桥的房市演变，对于刚刚调控趋稳的郑州房市有着极大的参照意义，不仅在于当下，更在于未来的变化。
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花桥镇房市2010到2016年的魔幻之旅
2010年笔者首次到达昆山花桥镇，差点被吓坏了。
那个燥热夏天的晚上，我还在苏州办事。当我走到拙政园附近时，突然接到电话，公司要求明天一早返回上海总部。我必须当晚回到上海，通宵准备资料。二话不说，我即刻赶到苏州火车站，但是所有的火车票已经卖完。怎么办？只有打黑车了。
黑车司机理着光头，很痞的样子，我当时别无选择。午夜狂奔，一小时左右，车突然停下来，当时大概深夜一点左右，周围一片荒凉，鸟不拉屎。司机打电话，叫另一个车子过来。我惊问，为什么。司机笑答，这是昆山花桥镇，他只负责把我送到这里，后续接力车负责送我到上海火车站。花桥镇，上海、苏州交接之地，竟然如此荒凉，不禁让我大跌眼镜。
世事难料，没想到我2012年多次到花桥镇考察房产项目。还是一个闷热的夏天，但是上海房市正值调控周期。嘉定新城是调控最严重的区域之一，当时上海地铁11号线已经修通，所以嘉定沿线楼盘因为地铁概念而涨幅不少。但是突然调控之后，不少楼盘价格开始松动。新城金郡对少量楼盘促销，我记忆中，这些促销盘是小区中区域户型都比较差的。即便如此，前期购房者大闹，狂砸售楼部，新城公司被迫暂停售楼。
总有精明的投资客抓住市场的波动，一个朋友请我帮忙，到嘉定新城考察楼盘。我找到一个大学同学，他当时是嘉定区域某房产公司的副总。他本人居住在上海内环，所以强烈反对我们到嘉定新城附近投资。
当时他内环房产的单价是30000多，而嘉定新城地铁站附近的中信泰富又一城，优惠后的单价是12000左右。投资客执意要购买又一城，理由很简单，这里的总价太低了，随着时间推移，将会有很多人迫于经济压力，大批量被挤压到这里。高，实在是高。
节外生枝，上海实行限购后执行力度规范，投资客没有搞定购房资格，此处省略一万字。但是他没有放弃，我们又转战花桥镇。直到此刻，我才重新认真审视花桥镇。
上海地铁11号线站点分布示意图
考虑花桥镇的动机很简单，当时11号线延长线已经在规划。11号线在上海境内最后一站是安亭站，然后延长3站到花桥镇，这也是中国首条跨省地铁线路。2012年夏天的花桥镇恰如一个大工地，各色开发商鱼龙混杂，深入其中，到处都是买房的中介和拓客。
第一步，决定投资花桥镇。
理由两个，一是花桥镇房屋总价低，基本都在单价10000以下，地缘优势突出，花桥镇部分区域甚至在上海郊环以内。二是和环京的燕郊镇相比，花桥的单价偏低，燕郊镇的单价很多已经过万。此外，花桥镇和上海的地铁连通的11号线延长线规划已经落地，燕郊镇和北京无地铁；花桥镇的背后是昆山和苏州，燕郊的背后是河北普通区域。因此，花桥镇的投资安全性和潜力优于燕郊镇。
第二步，选定楼盘。
地铁和开发商品牌是首要因素，迄今为止，花桥镇没有什么好学校，学区的因素就不考虑了。不得不佩服花桥镇的整体规划，花桥镇的核心道路绿地大道，非常宽阔平整，大路两边广设楼盘。此外，花桥镇规划理念比较先进，绿地大道两边，设置了几十米宽的绿地，绿地退后才是开发商楼盘的区域，整体看起来心旷神怡。
此外，沿着绿地大道周边，设置了一些公园，有桥有水有花有草。实事求是来讲，上海城区范围很难找到这样规划大气的道路，上海的地毕竟寸土寸金。在这里不得不提及绿地公司，绿地公司原为上海绿化队的下属单位，但是后续的发展让人叹为观止。
花桥国际商务城绿地大道
在郑州，很多人说，绿地强项在于写字楼，其实绿地在造城方面也是经验丰富。花桥镇最大的开发商就是绿地公司，绿地当时在昆山就有“绿地21城”的说法，绿地大道旁边，绿地公司的住宅楼盘比比皆是。
当时地铁尚未开通，绿地公司在绿地楼盘的集中区域设置大巴，一路高速，直达上海市中心中山公园，耗时40余分钟，乘车者限用绿地住户通勤卡。直到现在，通勤大巴还在照常运营。
我们选定了绿地公司的楼盘，出于保守的考虑，没有在绿地大道两边选择楼盘，而是选择了绿地公司的首开大盘绿地滨江汇。一是因为该盘首开，价位会有优惠；二是滨江汇的位置距离上海更近，虽然周边的景观不如绿地大道。最后楼盘的成交单价是9000多，户型是89平通透小三房。
不知不觉，已经到了2016年。花桥镇的房价一直不温不火，维持稳定。令人惊奇的是，开发商的现金能力和耐心比购房者想象的要强一些。从2012年到2015年年底，花桥镇的房价几乎没有明显涨幅，一些大型的楼盘买了三四年，还在慢吞吞的去化，可是价格一直维持稳定或微幅上涨。
2013年12月-2015年9月花桥镇房价走势图
期间，花桥镇的地铁也运营了，房价还是没有明显起色。2015年下半年后，上海房价突然上涨。紧随其后，花桥镇房价开始魔幻之旅，2016年春节之后，绿地大道路边的星汇兰亭首期开盘单价11000，截止到2016年8月，星汇兰亭单价高达28500。
2015年1月-12月昆山房价走势图
此时比较，我同学上海内环住宅的单价是70000多，嘉定新城地铁站旁中信泰富又一城的单价是40000左右，而投资客购买的绿地滨江汇单价也在26000左右。以上信息仅作参考。
笔者的解读如下：
1、总价压力
决定嘉定新城和花桥镇房价的因素是价格压力，地铁只是催化剂。
上海城区的房价压力会挤压购房者到嘉定新城，暂时的医疗教育娱乐欠缺可以后续弥补，但是你必须得有房子住。上海的限购和嘉定新城房价的压力，又把刚需和投资客挤压到花桥镇。环京的燕郊镇至今没有地铁，但是房价依然略高于花桥镇。
相对而言，郑州的房价压力也会挤压购房者到绿博和南龙湖等区域。虽然绿博优于南龙湖，但是绿博的地铁开通比较晚，且绿博距离郑州城区距离较远。
改善者和终极置业者优选绿博，压力大的刚需不妨选择南龙湖，一是地铁即将开通；二是南龙湖距离城区真的不远；三是品牌开发商万科和碧桂园等有意在南龙湖区域开拓，这个还需要最终的验证。
2、价格区间
南京楼市调控之后，单价20000以下的楼盘去化率相对较好。比照而言，依据郑州市场的购买力分析，单价15000以下的楼盘，如果是三四环内的品牌地铁楼盘，也应有较好的市场支撑力度和去化率。如果是四环外，或者四环附近的偏僻区域，单价12000左右的品牌楼盘，也会有较强的市场支撑。
郑州四环规划示意图
3、远郊盘的逻辑
经典的正统投资观认为远郊盘的水分大，这点短期无错。调整期远郊盘更脆弱，但是如果你认同城市的扩张逻辑，如果在三五年后，远郊盘周围区域成熟，这些楼盘最终的涨幅比例大都是高于改善盘和豪宅的。因此，上海的职业房产投资者，更倾向于投资远郊有地铁规划的刚需盘。
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花桥镇房市对郑州的启发
1、租售比
当下花桥单价25000的房产，89平小三房，月租大都在3000左右，超过3500的很少。郑州城区，单价15000的房产，89平小三房，月租大都在3000左右。短中期而言，郑州房价的水分小于花桥镇。长期而言，花桥镇作为上海最方便的卫星城，潜力不可小觑，苏州已经规划施工s1地铁线，通达花桥，整体与上海地铁网络贯通。
2、新房二手房价格剪刀差
花桥镇的购房者绝大部分有两类人，一是上海工作者；二是江浙投资者。购房者的主体金融观念更强，因为二手房评估价低，购房者购买二手房实际要支付更多的首付，因此新房的价格要明显高于同地段的二手房。例如，星汇兰亭单价28500左右的时候，它对面的绿地二手房单价在25000左右。
郑州购房者整体的金融观念还比较保守，十月前的郑州房市，二手房的跳涨幅度并不亚于新房。简单粗暴的类比，郑州的新房相对于二手房价格低估。因为大概率而言，郑州购房者的金融观念以后也会逐渐增强。
3、品牌溢价
花桥镇的房产价格，品牌溢价比郑州要高。万科公司在花桥的项目为万科mixtown，俗称为万科蜜糖，该楼盘所在区域并非11号线沿线，也非绿地大道景观区。但是基于万科强大的品牌力和未来苏州s1地铁线路的规划，在单价跳涨至25000以上时，依然热销不减。
环顾郑州市场，品牌房企相对于中小房企的溢价并不算明显。虽然各大品牌房企在郑州楼盘也面临缩水问题，笔者还是倾向于品牌楼盘，甚至还认为全国品牌优于省内品牌。这个东西不做绝对的探讨和争论，具体楼盘具体分析吧。
4、房产价值的综合评估
花桥市场上价格最高的楼盘并不在地铁沿线。
一是因为地铁沿线的地块大都被前期小开发商拿到；
二是地铁线路的规划并不是通过成熟区域，而是通过相对荒凉的区域，加大其辐射力；
三是品牌大盘把自身的景观和配套都做得相对完备，居住体验性好；
四是花桥镇整体规划科学，这几年新开楼盘的小区门口都有公交站，大多数公交都直达地铁站，花桥镇内的每个地铁站都有配套的公交枢纽和电动车集中停放区域，面积很大，远超郑州。
上海地铁11号线花桥站
郑州市场的房价对比，地铁是主要因素，但是不能过于死板。例如二号线刘庄站，其附近有康桥朗城和和昌悦澜，虽然和昌离地铁站更近，且早期售价高于朗城，但是以后朗城的单价大概率会超过悦澜。
5、物业服务的份量
花桥镇兆丰路地铁站离上海最近，离兆丰路地铁站最近的楼盘是壹克拉公寓和通达广场，二者距离地铁站入口分别是150米和250米。但是物业管理混乱，垃圾乱堆，门禁不严，所以严重影响了它们的房价。后续建设的smart智慧城，虽然是商业公寓40年，离地铁站要远得多，但是物业外包给万科物业，所以智慧城单价过20000的时候，壹克拉和通达广场70年公寓的单价还在15000左右徘徊。相形之下，郑州市场的房价影响因素，好的物业服务所占的比例还是太少。
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郑州当下房市的分析
笔者在郑州“双限”之后，第一时间发文，强调了趋稳的观念，并没有满足屌丝情怀，勾画出房价急剧调整的镜中花水中月。市场的分析总是要客观理性，并不能加上个人好恶的情感。
以下是笔者郑州市场的最新分析：
1、康桥康城在双休日开盘，成交单价接近13000，去化率超过90%。
该盘优势如下：康桥品质、景观和物业；缺点如下：目前透露信息为商品房和安置房混搭，近期没有明确落地的地铁规划，位置目前比较偏僻。虽然有些人认为，该盘蓄客半年，只开两栋楼，才有如此高的去化率。
笔者分析过程从略，结论如下：康桥康城接近13000的单价已经被郑州市场认可，如此高的去化率说明郑州当下的市场对于这个价格的支撑力。当下，其他楼盘的合理价格可以以康桥康城作为重要的参考。比较而言，鑫苑国际新城的首开价还是有明显赚钱效应的。
2、高新区的恒大城一直在吊购房者的胃口。
置业顾问反复在试探购房者的心理价位，一方面是恒大对该盘的重视；二是该楼盘的管理层心里没有谱。
笔者以为，万科口碑、精装修、物业优于恒大，恒大城位置优于万科城。目前万科城边户全通透户型单价13000左右，纯南户型12500以下。按照市场释放的信息，恒大城的单价可能是15000到16000之间，笔者倾向于其下限区间，恒大城开盘后也会密切关注它的去化率。
3、11月份，将有住宅用地推向市场。
虽然基本都是城改项目，且已经在开发中，继续关注成交价。房贷利率还维持稳定，也符合笔者前期的判断。
4、大牌开发商扎堆郑州。
郑州目前房产市场，全国大牌开发商的实力相对于省内品牌开发商要雄厚许多。此外，他们在市场的定价权和话语权在增强。结合前几年他们在一二线城市的策略，包括花桥镇的情况，价格明显调整的空间不大。
但是郑州市场也有一些特殊的机会，金科城洋房市场释放的单价是15000略高。若果真如此，笔者猜测可能是金科城前期备案价过低，如果提价过高，则无法在当下顺利备案。如果遇到类似的机会，购房者不妨重点考虑。
题外话，生活中认真观察，总有一些投资机会，今天美国大选确定结果，黄金在不确定中体现避险，山东黄金和金贵银业再度涨停。其上涨逻辑符合笔者上篇英国公投脱欧中的黄金投资1.0版本和2.0版本，如出一辙。
结 语
综上所述，市场越走，趋势越明。如果康桥康城的单价逻辑被你认可的话，刚需者不妨以此为参照，遇到合适的楼盘，就可以出手。
经济压力越大越苦逼的刚需不妨选择一些总价低的品牌楼盘，早些出手，毕竟你早晚需要一套房子住，只要你现在有窝，你以后就可以置换升级。
改善者或者经济实力强者，不妨继续等待，市场的稳定，给了我们更从容挑选的机会。
越贵重的东西，越不能凑合和图便宜。
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