银丰云玺，是由济南房产地头蛇——银丰地产——开发的项目，是在龙湖天奕之后又喊自己是豪宅的项目，是首开销售个位数的项目，是地段不出众、产品有瑕疵、价格还不低的项目，是客户可以买但是买了又挺膈应的项目。今天就和各位聊聊它。
（项目区域图）
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拿地回顾
价格触顶 竞安置房
照旧，我们从拿地说起。那是去年的11月30日，天已有些寒冷，但是土拍的热情却十分高涨，经过33轮的激烈角逐，银丰以63922万元+1001㎡配建安置房的代价摘得盛福片区奥体西路东地块A，楼面价14400元/㎡，溢价率29.9%。
另外，根据挂牌条件，竞得人须在地块A无偿配建一处建筑面积不少于600平方米的室内副食品市场。
（项目拿地情况）
（土地挂牌条件）
这拿地成本确实高，但是看看盛福片区同样高价站岗的兄弟们，也就坦然了。这样的高成本只能迫使开发商去开发溢价率更好的改善楼盘了。
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项目规划
143-210平 低密豪装大宅
项目共占地1.93万平，容积率2.3，共规划了7栋楼，286户，包含3栋10层洋房、1栋11层洋房、1栋16层小高和2栋18层小高，其中在8号楼上有几套安置房。有143（146）/170/210三个面积段，户均面积148平，均为1梯1户设计，绿化率35%，车位配比1:1.2，10层洋房公摊17%左右，16-18层小高公摊22%左右，银丰自持物业，预计2023年12月精装交付。
（项目鸟瞰图）
（户型配比图）
项目产品做了三个面积段：143平（146平）、170平、210平，其中143平和146平户型图一样，是主力户型，170平的有三面宽和四面宽两种户型。
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项目最新进度
9月19日首开 缓慢顺销中
9月19日，项目首开2号楼，10层洋房，170平，东户三面宽，西户四面宽，精装交付，均价2.6万左右。
（航拍实景）
（项目价格表）
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项目优劣势分析
产品尚可 周边拉胯
首先看 地段 。银丰云玺位于历下盛福片区，紧邻奥体西路，距离花园东路、奥体中路比较近，项目北侧700米左右是地铁2号线和3号线换乘点八涧堡站，往南600米是地铁3号线花园东路站，交通非常的方便。项目在盛福片区的西部分，周边开发的相对比较成熟，但是大型商超比较少，项目依赖于CBD和高新核心区的商业，不过南侧在建新悦广场商业综合体，北侧规划有招商的商业地块。银丰云玺往南6公里左右是济南市政府，往南3公里左右是济南商务中心CBD，到高新核心区域开车约3公里左右，位置还是不错的。
但是项目周边城市界面一般，这也是项目卖的不好的主要原因。项目北侧1.5公里左右是黄台电厂的大烟筒，黄台电厂目前没有*迁拆**的计划；西侧一路之隔是大片的厂房，规划显示为轨交用地和绿地，具体的*迁拆**日期不确定；东侧规划的是九年一贯制盛华学校，南侧是在建的历下区医养结合中心，主要是以医养为主，可能并不嘈杂，但是一路之隔挨着有点近。
（项目北侧视野）
（项目西侧视野）
另外看 产品 。项目容积率2.3，规划的都是小高和洋房，平均面积148平，面积相对比较大，车位配比1:1.2，完全人车分流，机动车位和非机动车位均在地下，电梯入户，据了解精装标准还是比较高的，中央空调、新风系统，采用松下、劳芬等一线家装品牌。但是，银丰的物业口碑一般情况，银丰在历下的另一个项目是银丰玖玺城，项目一期合同规定8月份交付，目前预计延期至12月份左右，因为银丰最近几年没有交付过项目了，银丰玖玺城项目的园林景观、精装品质让我们拭目以待吧，到时考虑银丰云玺的购房者可以参考下银丰玖玺城交付的情况。另外教育划片入学，大概率就上东侧规划的盛华学校了。
（东侧规划学校）
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项目总结
缺乏打动客户的亮点
总结 ：银丰云玺，单从产品自身看，还是可以的，银丰作为本土开发商口碑还不错，有一定的客群，只是已经好几年没有交付项目了，交付品质如何有一定不确定性，银丰相对于知名房企如仁恒、金茂、龙湖等号召力一般。周边城市界面确实不够理想，单从这一点来说，就无法成为豪宅了，没法吸引外部大范围的改善客户，客户主要以周边地缘性客户为主。另外价格方面，单价还算可以，但是户型面积偏大，总价就比较多，有这样预算的客户可选楼盘还是比较多的，另外项目不远处的阳光城檀悦售价在2.1万左右，确实搞的银丰云玺很被动，不过阳光城檀悦的品质和银丰云玺是没法比的。
银丰云玺项目整体还是可以的，但是缺乏打动客户的亮点。