距离2020年还有不到40天，和往年一样，成都土地市场迎来了“最后的狂欢”——中心城区（尤其是主城区和天府新区）集中放地，“大菜”一个接一个。
11月以来，低调许久的成都土地市场热度渐起，本月中旬，天府新区“四连拍”掀起高潮，而三天后（11月28日），主城区的三宗涉宅地块注定将为11月画出一个更加高调的结尾。
主城区的涉宅用地已经断供很久了，最近的一次成交是9月12日高新区的人才公寓用地，如果撇开不看，那么主城区最近成交的“普通”涉宅用地就要追溯到8月8日了。将于11月28日出让的这三宗地，分别位于青羊区、金牛区和成华区，三宗地共计出让137亩，因此市场给予了很高的关注度。日前，锐理君对上述三宗地进行了实探。
一号宗地
三所学校加持 可观的房地价差
一号宗地
宗地位置：
青羊区文家街道办事处红碾社区7组、华严社区7组
净用地面积：
33.3297亩
土地用途分类：
纯住宅
计算容积率：
2.5
可开发体量：
5.55495万㎡
起始楼面地价：
11000元/㎡
一号宗地位于青羊区外光华版块，光华北六路和光华北七路之间，北至光华西一路（未建成），南与光华尚居相接。目前宗地已实施打围，内部建（构）筑物拆除完毕有土方建渣及杂树杂草需要竞得人自行清理。
一号宗地实景，图中右侧为光华尚居，左上为在建的青羊总部经济基地
整体来看，宗地西侧还有一片待开发的空地，东侧的开发则相对成熟，各项配套也集中在宗地东侧。
一号宗地交通条件还是比较优越，除去西侧、北侧未建成通车的道路，宗地可以通过日月大道、光华北六路、光华西一路、西二路、西三路等快速与市中心及周边联通。另外，轨道交通也是一大优势：
◤距离宗地最近的地铁站是4号线的中坝站，直线距离不到1公里；
◤出让文件显示，“该地块位于红碾社区站一体化研究范围内”，此前，红碾社区站TOD综合开发规划设计方案已经过审，根据规划，红碾社区站是地铁11号线（规划）和地铁28号线（规划）的交汇站点。
教育优势是青羊区的一大“王牌”，在这宗地中也得到了体现。在一号宗地的出让位置示意图中，宗地西侧赫然可见“幼、小、中”三类教育用地，锐理君实地探访发现，目前这几宗地都已打围，其中距离宗地最近的小学用地已经在施工中，工程项目名为“成都市泡桐树小学新城校区”。
宗地西侧的“泡桐树小学新城小区”项目
右侧为光华尚居及出让宗地，左侧为规划的中学用地
不过就目前来看，宗地周边已投入使用的教育资源距离都不太近，东侧700米左右有成都实验小学附属幼儿园（万家湾分园），1公里外有青羊实验中学（光华校区），南侧约500米处有草堂小学（子美校区）。
周边商业多以五金、建材类为主，不过向东300米之后，中铁瑞景颐城、蓝光SOFA社区等就有成熟的商业了，中铁西城新天地也在1公里范围内。另外，宗地东北侧的青羊总部经济基地也在建设当中。
光华尚居和光华欣苑底商
除以上配套外，东侧的成都市妇女儿童中心医院与宗地的直线距离也仅约500米。
锐理君查询发现，一号宗地周边两公里范围内，土地和住宅的供应都比较短缺。
从2011年至今，周边共出让了6宗涉宅地块，“万元地块”更是今年才出现，分别是7月30日新力地产以16200元/㎡竞得的住兼商地块和8月6日首创置业以13670元/㎡竞得的纯住宅地块，这两宗地都位于文家街道。
住宅方面，宗地周边近期有备案记录的新房仅有光华壹号（均价13039元/㎡，最近一次取证时间为今年1月10日），以及绿地新里城（均价16585元/㎡，最近一次住宅取证是2018年6月27日）；周边多个小区二手房在售，光华碧邻最新二手房均价为16566元/㎡，光华欣苑的最新均价则达到了21941元/㎡。
一号宗地周边房地价
截至目前，青羊区2019年共成交了5宗地，合计185.8亩，成交面积仅高于锦江区。不过成交虽少，亮点却不少，其中金雁房地产以18512元/㎡拿下的苏坡街道地块，是目前青羊区的最高地价纪录，也是大成都排名第二的地价纪录。
结合地块的拍卖条件和周边配套、房地价情况来看，宗地有较大的溢价空间，房企抢夺的意愿也很强烈。
二号宗地
国宾时隔两年再供地 幼小初齐备
二号宗地
宗地位置：
金牛区西华街道涧漕社区10组、金牛社区1组
净用地面积：
49.0731亩
土地用途分类：
商业兼容住宅
商业占比上限：
66.0653%
计算容积率：
2.8425
可开发体量：
9.2992万㎡
起始楼面地价：
9860元/㎡
二号宗地位于金牛区国宾版块（本文指国宾高科新城，下同），宗地东北侧临金泉路，东南侧临金周路，西南侧临金谷三路，西北侧则与保利学府城相邻。二号宗地分为两个小地块，地块一是兼容零售商业的住宅用地，地块二是商服设施用地，竞得人需自持地块二中不低于计容商业总建面的50%，出让年限内不得整体或分割销售。
目前宗地已经打围，竞得人只需要清理土方建渣及杂树杂草，不过在宗地临金泉路一侧，有一处营业中的加油站，且面临噪音问题。
金泉路旁的加油站，加油站背后即二号宗地
二号宗地内部及保利学府城
和一号宗地相比，二号宗地周边已呈现的教育资源和交通条件都要好很多，但弱势也很明显。
宗地西南侧学校密布，已投入使用的金牛区机关二幼金周园区、金泉小学和金牛中学都在200米范围内，涵盖全学龄段；
距离宗地200米左右的三所学校
宗地周边的路网已经全部形成，宗地到地铁2号线金科北路站的最短步行距离约600米，到金周路站的最短步行距离接近1公里；
宗地周边商业以底商为主，商业氛围相对较弱，最近的保利学府城才交房不久，商铺还在销售中。而除了保利学府城、国宾时光汇、中成主角、东原亲亲里等几个小区外，片区还有不少的空地，整体的开发度并不高。
右侧为打围的二号宗地 左侧保利学府城商铺在售
宗地周边两公里范围内，属于金牛区的土地供应动作极少。2015年以来，仅长虹置业于2016年以8250元/㎡的楼面地价拿下了一宗地，打造为住宅小区长虹天樾，今年9月24日该项目住宅首次取证，预售价为14230-15735元/㎡，开盘去化效果不太理想。宗地周边的国宾时光汇、保利学府城等项目的二手住宅均价约16000元/㎡。
今年金牛区仅成交了三宗地，其中包括了510亩的凤凰山体育中心用地。另外两宗地分别被德商和时代中国拿下，德商的茶店子地块更是以17200元/㎡的楼面价追平了当时成都的最高地价纪录。
2019年金牛区土地拍卖纪录
市场上关于国宾版块土地供应的声音已经流传很久了。
版块最近一次土地成交是2017年年底，即电建洺悦玺所在地块，成交楼面地价为9500元/㎡，这也是国宾目前的最高成交地价纪录。今年年初，金牛区公布的供地计划中，国宾版块6宗合计约308亩用地赫然在列，是金牛区的供地“大拿”，直到这一宗地上市，国宾的土地供应链才正式恢复。
△在今年金牛区的供地计划中，国宾版块的土地供应宗数多，面积大，是供地主力
不过，9860元/㎡的起拍价已经超过了版块的最高地价纪录，这一大步，国宾能跨得更远吗？
三号宗地
9100元/㎡刷新龙潭寺起拍价纪录
三号宗地
宗地位置：
成华区龙潭街道办事处向龙村2、3组
净用地面积：
54.6642亩
土地用途分类：
纯住宅
计算容积率：
2.0
可开发体量：
7.2885万㎡
起始楼面地价：
9100元/㎡
三号宗地位于成华区龙潭寺版块，周边规划道路均已形成：其西侧临龙港一路，东北侧临鹤林一路，南侧临龙港路，东侧临龙港二路与东润豪庭小区二期。
目前宗地已打围，内部无未拆除的建（构）筑物，但有土方建渣、杂树杂草以及周边居民种植的蔬菜等，宗地形状不太规整，比较考验后期的产品排布。
三号宗地内部，与周边道路有高差
龙潭寺版块是成华区近年来重点发展的区域之一，就三号宗地来看，还是有不少的优势值得关注。
宗地位于三环龙潭立交外侧200米左右，交通通达度良好。不过目前周边没有轨道交通可达；
周边最大的亮点当属在建的成都市第二人民医院 龙潭医院，该医院位于宗地西南侧，目前工程已初步呈现，预计于2020年12月竣工；
宗地西南侧在建的龙潭医院
宗地周边的商业主要依赖于南侧金科天籁城的商业体，这里有综合市场、餐饮等，此外东侧的东润豪庭有少量底商，满足日常需求不成问题，但选择范围较小；
金科天籁城的商业体
宗地周边有电子科大附属实验小学（龙潭校区）、成都市双庆中学（龙潭校区）和成都市三十八中可满足一定的教育需求；
有一个不利因素需要注意，宗地西南角、龙港一路西侧，有一处使用中的加油站。
龙港一路西侧的加油站
龙潭寺版块是近年来成华区的供地主力。仅2016年至今，版块内就成功拍出了七宗住宅类用地，均位于此次出让宗地周边两公里范围内。
但作为主城区的一员，龙潭寺版块的地价至今还未跨过“万元”的门槛，目前版块内的最高地价纪录为9600元/㎡，即中粮珑悦锦云所在地块。此次出让宗地的起拍楼面地价为9100元㎡，是所在区域的最高起拍价。
△2016.1.1-2019.11.25龙潭寺版块拍卖出让土地纪录
受益于紧密的土地出让节奏，宗地周边的新房住宅较多。过去12个月间，宗地周边包括首钢蓉城里、新力琥珀园、中国铁建西派铂玥以及中粮珑悦锦云等多个项目均有备案记录，备案均价12673-17063元/㎡不等。但购房者的接受度有很大差别：
2019年6月13日，中粮珑悦锦云最新批次住宅获取预售许可，单价15749-23100元/㎡，推出304套房源，摇号人数仅72人；
2019年4月和6月，首钢蓉城里的住宅获得两张预售许可证，单价均约11500-14000元/㎡。4月份推出房源508套，1570人参与摇号；6月份推出房源1232套，1848人参与摇号，目前该项目住宅已售罄。
周边二手房的价格也不高。宗地南侧的金科天籁城，最新均价为15759元/㎡，东侧的北湖龙珠成交均价为11367元/㎡，东南侧的秀林苑西区二手住宅均价仅9443元/㎡……
此次9100元/㎡的起拍价，能不能助力龙潭寺成为地价“万元户”？
需要注意的是，这3宗地均采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”的方式拍卖，租赁住房的最高移交比例均为地块的全部住宅部分，即分别占计容总建面的100%、34%和100%。
这一场期待已久的“主城大战”一触即发，我们一起期待！
编辑 | 66
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