要说南京各大区域哪个最不依赖房地产，我必须得投江宁一票。
就在大家都在搞江核、紫核、雨核等各种核的时候， 江宁却基本“弃”了核心板块， 偶尔拿点滨江、禄口、淳化等犄角旮旯的地出来卖卖。但这却依然挡不住江宁GDP常年占据南京各区榜首。
所以江宁存在着很大的改善市场基本达成共识。而在百家湖、九龙湖常年处于无房可售的情况下， 哪个板块能够承接江宁大量的改善需求，值得关注。
「新房、二手房双受挫，上秦淮“糊”了？」
从江宁板块内部来看，上秦淮一直是被寄予厚望。
从亮相初期， 上秦淮就以地铁、商业、学校、产业的完整闭环，被看作是接棒江宁核心的潜力板块。
也是在2019年前后，板块新房市场的高峰时期，但凡有高层房源推出，基本是一房难求。其中靠地铁最近的五矿澜悦栖原，连叠墅都好卖的很， 我的一个朋友还是花20万买的房号，才得以买到一套下叠。
现在想想那个时候高层只要3万/㎡还是非常划算的，即使疫情后价格有所上涨，但仍然保持在3.15万/㎡左右，性价比仍然很高。
不过在经历了这段高峰期、地铁周围的房子基本去化殆尽后，上秦淮的新房市场就逐渐进入了冷淡期。
一来在于上秦淮后期出让的地块基本都距离板块核心配套较远；二来是出于上秦淮的整体定位，后期出让地块均为低密度住宅，因此户型整体偏大、价格较高。 目前在售的芳原洋房均价加包约3.5万/㎡，最新出让的金隅G88地块毛坯限价3.2万/㎡。
从一房难求到无需摇号，也就有迹可循。
不仅如此，上秦淮的二手房市场在这波“寒潮”里也显露疲态，出现较大降幅。
翠屏诚园在链家上的整体均价为37462元/㎡， 而在10月份最新成交的两套83㎡小户型房源，单价却仅约3.3万/㎡、3万/㎡。
而在此之前，翠屏诚园的成交单价基本都在3.5万/㎡之上， 7月4号成交的一套甚至达到了4.2万/㎡。
当然，这种市场下行之下，房东年底急需资金周转而割肉出货的现象也并不只出现在上秦淮。近期大校场、南站等都有这样的房源挂出。
而对于不急着出售的卖家来说，心态放的还是比较高的。 银城旭辉云台天境 目前已经有少量房源挂牌， 在链家上可以看到挂出的房源单价基本都在4万/㎡。
不过也能看到，小区目前还未有房源成交。
总的来说，上秦淮目前不管是新房市场还是二手房市场，都比较“佛系”。新房开发商不炒作，相互之间也比较和谐；
二手房房东也并没有对房价异常的敏感，整天盯着风吹草动。
而这，都源于上秦淮真实的自住需求占据大多数。
「产业落地、界面更新，上秦淮默默蜕变」
其实不止于上秦淮，应该说整个江宁板块的“炒房风”都没有那么浓厚，堪称南京的房住不炒示范区了。
不仅自住需求占比更多，目前上秦淮的入住率也不低。据我这位买了五矿澜悦栖原下叠的朋友透露， 项目高层入住的已经很多了，现在逐渐热闹了起来。
确实，再次来到上秦淮，我能明显感受到板块有了很大的变化。就从地铁口附近的这片住宅区来说，已经从“一步一工地”、尘土飞扬变成了现在背靠湿地公园的成熟住区。
后期开发的低密住宅区域目前仍然略显荒芜，与上秦淮核心配套区域会有割裂感。不过相比去年初还是一片烂泥地，路都不通， 今年已经修好了多条道路，环境改善了不少。
更让人惊喜的是上秦淮各大产业也在一步步落地，南京未来网络小镇的头衔也的确给板块带来了很多利好。
中软国际早已搬迁至未来科技城内，并建有中软大厦。
南京未来科技城的3栋产业楼已经基本建成，部分也已经投入使用。
中间一栋标有智慧江宁，目前一楼已经进驻政府服务单位。右边这栋一楼将作为 长三角（南京）科创金融中心 ，目前还未正式投用。
紫金山实验室已经投入使用。
从航拍图能看到，紫金山实验室建有不少办公楼，自身就形成了一个大型园区。
被称为江宁第一高楼的国华卫星基地（财富中心）也正在有序建设中，目前已经能看到外立面， 建到约37层，接近封顶。
除了产业遍地外，上秦淮让我最喜欢的是环境非常宜居。 这个板块可以说是个完全纯粹的区域，没有老小区、安置房，因此界面非常干净。
核心区域也做了中心湖景观，中午有不少周边上班的年轻人散步午休。
上秦淮湿地公园也在旁边，对于老年人遛弯、遛娃都是很好的去处。
整体来说，上秦淮本身的配套、产业、住宅、环境等就可以自给自足， 不仅宜业也更宜居。
因此这里的买房群体大多也都是出于真实的自住需求，人群也都以高收入年轻人为主。
上秦淮近来虽然不冒头、也没有太大的发声，但也的确在默默爆发。
「哪里，可以承接江宁的改善需求」
最后再回到开头的那个问题。众所周知江宁有钱人不少，但江宁核心区域的新房却已销售殆尽。因此大量的改善需求得不到满足。
也正是由于供需的不平衡，才会在市场转冷、江北核心区也开始乏力之下，11月7日九龙湖 金隅紫京云筑加推最后的565套房源，且要首付5成，仍然当天全部卖完。
可以看出江宁的改善需求是被压抑了很久的，然而在金隅紫京云筑清盘后， 江宁核心区域一时间就真的无新房可卖了。
那么，作为次选，南京哪个板块可以承接江宁的改善需求呢？
1、上秦淮
前文已经介绍的比较详细，上秦淮作为自住的确是很不错的选择。不过板块核心区域新房也已经饱和， 只有二手房可选。
而后开发区域的新房距离配套比较远，不过都为低密度住宅，居住较为舒适。 看买房人自身需求而定。
2、江宁东山
东山作为江宁老的核心，如今也是比较落寞了。发展比较受阻，界面环境较差。目前板块有海玥华府、万科都荟启境两个项目在售， 比较适合周边地缘群体。
3、江宁方山
方山主要在于环境不错，不过目前配套比较缺乏，生活还不是很便利。不过中海方山印的低密住宅也还比较受欢迎，居住较为舒适。
4、南部新城
之前大校场也是不少江宁改善客的第二选择，不过现下大校场也是正在经历信任危机，处于风口浪尖。
当然，跑道上的金陵华夏中心、金地大成雅境等还是可以入手的。
5、雨核
雨花今年以来势头也是非常强劲，但却在蓄力已满之后遭遇了市场寒冬。如今对于雨核的不看好声音愈发之大，认为板块房价上涨过快，定价太高。
你觉得哪个板块对于江宁改善客来说，是比较不错的选择呢？